明渡合意書

Ｑ＆Ａ 借地人・地主の間で明渡の約束が出来ました。
きちんと書面にしておきたいのですが何か気を付けることはありますか。

Ａ　明渡の期限，明渡料，その支払方法・時期を決めておくことは必須です。
　　明渡料の支払は，明渡の実現と同時にするようにしておくべきです。
また，その後の履行（約束どおりの明渡実行）を確実にするために，訴え提起前の和解（民事訴訟法２７５条）を利用するのも良い方法です。
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訴え提起前の和解

Ｑ＆Ａ 訴え提起前の和解を利用するとどのようなメリットがありますか。

Ａ　明渡の約束して，その後，その約束通りに明渡（退去）をしなかった場合に，違いが出てきます。
　　通常の私文書で調印した場合は，明渡をしない場合に，強制的に明渡を実現しようと思ったら，訴訟を提起して，勝訴判決を取って，その後強制執行を申立 てることになります。
　　この点，訴え提起前の和解がなされていれば，訴訟提起をしなくても，即強制執行を申立てることができます。
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Ｑ＆Ａ 訴え提起前の和解をする場合，どのくらいの期間がかかりますか。

Ａ　裁判所の案件の混み具合で変わってきます。
　　和解調書が手元に来るまでの目安として１～２か月くらいです。
まず最初に申立をして，その後，「期日」が指定されます。
裁判所の日程がどの程度手持ち案件で埋まっているかによって変わってきますが，１か月先くらいが平均的です。
そして，その期日（日程のことをこのように言います）に，当事者が裁判所に出頭します。
そこで，裁判官が当事者に，和解（合意）する内容を確認します。
問題がなければ，裁判所で和解調書が作成されます。 実際には，後日書面にして送付されるので，１週間前後かかります。

Ｑ＆Ａ 訴え提起前の和解の調書完成を早めるには何か方法がありますか。

Ａ　「空いている」裁判所に申立をすれば早まります。
訴え提起前の和解，というのは，当事者双方で意向がまとまっています。
ですから，双方で，管轄の合意書，を作成すれば，どこの簡易裁判所にでも申立が可能です。
高度なテクニックですが，ややローカルの裁判所に電話確認をして，最も早く期日を入れられる裁判所に申立をする，ということをやることがあります。
ちなみに，代理人弁護士がいる場合は，裁判所に出席するのは代理人だけで良いので，ご本人は裁判所まで赴く必要はありません。
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占有移転禁止・処分禁止の仮処分

Ｑ＆Ａ 占有移転禁止・処分禁止の仮処分って何ですか。

Ａ　明渡請求訴訟を提起した後に，居住者が変わったり，借地上の建物の所有者が変わったりした場合に，「当事者が変わった」ということを理由に，訴訟をや り直さなくて　　はならないことになります。単純に「被告の表記を変更する」ということでは済まないことになり得ます。
被告の妨害的な行為に見えますが，民事訴訟法上は複雑になるのです。
仮に被告側が悪質であれば，何度も居住者や建物所有者を変更して，永遠に明渡請求訴訟が終わらないようにできることになってしまいます。
そこで，このような悪質なケースでの対抗手段として，占有者や建物所有者（借地権者）が変更することを禁止する命令を裁判所が出す，というのが占有移転禁 止・処分禁止の仮処分という手続きです。
勿論，この命令が出た後にも，これを無視して占有者や建物所有者が変更することもあります。ただし，そのような場合でも，占有移転禁止・処分禁止の仮処分 命令が発令された後の変更は「なかったものとみなす」ことになります。明渡請求訴訟をやり直す必要はなくなるのです。

借地人の行方不明

Ｑ＆Ａ 借地人が地代を払わなくなった後に，出て行ってしまい，行方不明です。
建物を地主側で使っても良いのでしょうか。

Ａ　ストレートにはできません。
建物自体は借地人の所有物だからです。そのまま建物に立ち入ると，住居侵入（刑法＊条）などの刑事上の責任さえ発生しかねません。
滞納地代，損害賠償請求等により提訴→建物の差押え→競売により入札，というプロセスを踏めば合法的に建物所有権を取得できます。
この場合，最初に土地賃貸借契約を解除しておくことが肝要です。
これを実施しておけば，この建物は土地利用権限なし，ということになり，通常は入札しようと思う人は出てこないことになります。

建物買取請求権

Ｑ＆Ａ 契約書に契約終了時には更地に戻して返すように，ということが書いてあります。
建物買取請求権は使えなくなるのでしょうか。

Ａ　原則として使えなくなることはありません。
建物買取請求権とは，土地賃貸借契約が期間満了により終了（更新拒絶）した場合に，借地人が地主に対し，借地上の建物を時価で買い取るよう請求する，とい う権利です。
これは合意により覆すことができないことになっています。これを「強行法規」と呼んでいます。
ただし，注意点は，地代の不払が原因で賃貸借契約が解除された場合は，建物買取請求権が行使できず，結局，借地人には更地に戻す義務が生じるということで す。
要は，建物買取請求権は，借地人の投下資本を回収するという保護を与えたものです。この保護は地主の負担の下に成り立っています。
そこで，この保護を享受できるのは，善良な借地人のみ，として，債務不履行が解除原因となっている場合には適用されないものとされています。

明渡の強制執行

Ｑ＆Ａ 明渡の強制執行はどのように行われるのでしょうか。

Ａ　借地上に建物がある場合は，建物収去と土地明渡がセットになっているはずです。
最終的には，執行官が建物内の占有者を物理的に排除します。
建物外に移動させます。
建物内の動産，つまり家具類については強制的に配送し，倉庫業者などに保管してもらいます。
その後，地主が建物を解体します（解体業者に依頼する）。
実際には，強制執行に先だって，執行官が借地人に警告をします。
借地人が不在の時は，施錠を解錠して建物内に入り，置手紙でメッセージを残すこともよく行われます。
このような警告によって，強制執行の直前に自ら退去する，というケースも実務上，よく見られます。

Ｑ＆Ａ 強制執行の現場には立ち会わなくてはならないのでしょうか。

Ａ　原則として地主が立ち会う必要があります。
しかし，代理人が付いている場合は，最低限代理人が立ち会えば地主本人の立ち会いは不要です。

明渡料（立退料）の相場

Ｑ＆Ａ 立退き料（明渡料）に相場はありますか。

Ａ　立退き料は，あらゆる事情を考慮して個別に決めるものです。
　　借地権価格がベースとなって，他の事情も加味されます。
借地権価格とは，土地の上に設定された借地権の経済的利益を評価した金額のことです。