定期借家と普通借家の違い

Ｑ＆Ａ 定期借家と通常の借家契約の違いは何ですか。

Ａ　契約期間満了時に貸した土地が確実に戻ってくるかどうかです。
平成１２年３月１日の借地借家法の改正に基づいて，認められた制度です。
違いを表にまとめると次のとおりです。

【定期借家と普通借家の比較】

	定 期借家契約	普 通借家契約
契 約方法	書面限定。「更新がなく，期間の満了により終了する」ことを別 途書面として賃借人に交付する必要あり。	書面・口頭いずれもＯＫ
更 新の有無	期間満了により終了。更新されない。	原則として更新される。
期 間制限	制限なし（自由に期間を設定できる）	平成１２年３月１日以前→２０年まで 平成１２年３月１日以降→制限なし
１ 年未満の期間設定	可能	「期間の定めのない賃貸借契約」として扱われる
賃 料増減額に関する特約	特約有効	特約の有無に関わらず，賃料増減額請求が可能
賃 借人からの中途解約	原則＝特約に従う 例外＝一定の小規模居住用建物は賃借人からの中途解約可能	特約に従う

Ｑ＆Ａ 定期借家のメリットは何ですか。

Ａ　確実に期間満了時に契約が終了することと，賃料が割安になることです。
オーナー側からみると，通常の賃貸借契約では，オーナー側からの解約については，正当事由が必要とされており，オーナー側からの解約が著しく困難なもので した。
定期借家契約は契約期間の満了で確実に契約の終了が出来るため，期間を区切って建物を賃貸するなど不動産の有効活用が可能になっております。
一方で賃借人にとっては，期間は限定されたり，中途解約に制限があったりしますが，相場より割安な賃料での入居が可能となっています。
貸し手と借り手のニーズがマッチした時には双方にとって有意義な制度といえるでしょう。

普通借家→定期借家　切り換え

Ｑ＆Ａ普通借家から定期借家への切り換えは可能でしょうか。

Ａ　居住用で，かつ，賃貸借契約の開始が平成１２年３月１日以前の場合は切り換えができません。
平成１１年の借地借家法の改正附則で，経過措置が定められています（後掲）。
居住用建物の普通借家については，借地借家法の改正施行日平成１２年３月１日を境に扱いが異なります。
結論をまとめると次のとおりになります。
【普通借家から定期借家への切り換えの可否】
１　居住用建物
契約開始時点
平成１２年３月１日以前　定期借家への切り換えはできない
平成１２年３月１日以降　切り換え可能

２　事業用建物
定期借家への切り換えは可能
→代表弁護士三平聡史のブログ

【借地借家法改正附則（平成１１年１２月１５日法律第１５３号）抜粋】
第三条 　第五条の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借（旧法第三十八条第一項の規定による賃貸借を除く。）の当事者が、その賃貸借を合意により終 了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、第五条の規定による改正後の借地借家法第三十八条の規定は、適用しない。

Ｑ＆Ａ居住用建物について，定期借家への切り換えが禁止される趣旨は何でしょうか。

Ａ　賃借人にとって「原則として更新される（終了しない）」という保護を維持する，という趣旨です。
賃借人にとっては，普通借家における，「原則として更新される（終了しない）ので，居住を長期間継続できる」という保護は非常に重要なものです。
仮にオーナーと賃借人とで合意したとしても，中には，知識不足やオーナーからの強引な要請に応じる形で，不本意ながら定期借家への切り換えに応じてしまう ケースが出てくることが心配されていました。
そこで，従前の保護をより強固に維持することをルール化した次第です。
→代表弁護士三平聡史のブログ

Ｑ＆Ａ居住用建物について，定期借家への切り換え禁止は今も続いているのでしょうか。

Ａ　現時点でも「切り換え禁止」になっています。
平成１１年の借地借家法改正附則３条では，定期借家への切り換え禁止について，「当分の間」と規定されています。
しかし，現時点では，この「切り換え禁止」を解除する立法はなされていません。
従って，現時点でも「切り換え禁止」は生きている状態なのです。
→代表弁護士三平聡史のブログ

Ｑ＆Ａオーナーと賃借人の両方が「定期借家への切り換え」に納得しています。
別の契約として定期借家契約を調印すれば良いのですか。

Ａ　定期借家としては無効となります。普通借家の契約として解釈されます。
当事者がどんなに納得していても，「有効」とはなりません。
このような「当事者よりも優先」というルールを「強行法規」と呼んでいます。
まさに「定期借家への切り換え禁止」は強行法規の典型例です。
→代表弁護士三平聡史のブログ

Ｑ＆Ａ居住用建物の普通借家契約が，平成１１年６月から始まって，平成１３年６月に更新され，新たな賃貸借契 約書が調印されています。
平成１３年６月の契約なので，「定期借家への切り換え禁止」には当たらないことになりますか。

Ａ　切り換え禁止，になります。
賃貸借契約については，更新されても「契約の同一性」はありと扱われます。
「更新される（終了しない）」という，賃借人の保護を徹底する考えからそのような解釈となっているのです。
→代表弁護士三平聡史のブログ

Ｑ＆Ａ普通借家から定期借家への切り換えはどのようにするのでしょうか。

Ａ　従前の賃貸借契約を合意解除し，新たに定期借家契約を締結します。
従前の普通借家契約（賃貸借契約）について，オーナー・賃借人間で合意し解除します。
「合意解除」と呼ばれます。
これを書面化しておくべきです。
この「合意解除」とセットで「定期借家契約」を締結します。
定期借家契約は書面にしないと無効となります。
普通借家契約でも，書面にしないことは通常ないですが，定期借家契約では条文上書面であることが要求されています（借地借家法３８条）。
→代表弁護士三平聡史のブログ

Ｑ＆Ａ普通借家の契約期間が満了した時に契約が終わった場合，その次の契約を定期借家にしても問題ないでしょ うか。

Ａ　このような形も「普通借家から定期借家への切り換え」として制限されます。
普通借家は原則として更新されます。
更新拒絶の通知をして，更新せずに借家契約が終了したとしても，「合意により終了させ」たことと解釈されましょう（借地借家法改正附則３条）。
この附則の規定に該当すれば，切り換えは禁止されます。
→代表弁護士三平聡史のブログ

Ｑ＆Ａ借家が，店舗兼自宅，といった場合は，「居住用」として定期借家への切り換えが制限されますか。
それとも事業用として制限されないのですか。

Ａ　原則的に「居住用」と解釈されるでしょう。
要は，賃借人の保護が優先されるという意味です。
あくまでも，原則が禁止，事業用だけが例外として保護をキャンセル（＝禁止解除），というのが趣旨です。
そうすると，部分的に事業用で保護がキャンセルされることを理由に，保護の付いている部分（居住用部分）の保護を「ついでに」外す，というのは不合理だと 考えられるのです。
→代表弁護士三平聡史のブログ