定期借地と普通借地の違い

Ｑ＆Ａ 定期借地と（普通）借地の違いは何ですか。

Ａ　契約期間満了時に貸した土地が確実に戻ってくるかどうかです。
定期借地は平成４年８月に施行された借地借家法に基づいて、地主が安心して借地を提供できるよう創設された制度です。

定期借地の種類

Ｑ＆Ａ 定期借地にはどのような種類がありますか

Ａ　一般定期借地，建物譲渡特約付借地，事業用借地があります。

定期借地のメリット

Ｑ＆Ａ【定期借地のメリット】
定期借地のメリットは何ですか

まずは地主サイドからみれば，確実に土地が戻ってくるので土地を貸しやすいということが言えます。

普通借地と比べた場合，定期借地は地主に圧倒的に有利です。
結果的に，相場としては地代，権利金等の相場は普通借地よりも定期借地の方が安くなっています。
借地人サイドからみると，マイホームを新築する際の敷地の入手が安くできるということがメリットです。
まだまだ日本では「所有への憧れ」が強いですが，経済的に考えれば，５０年間の土地の利用期間は生涯その建物に住むということを前提としても十分だという 考えもあります。
諸外国では（日本よりも）定期借地がポピュラーです。
「期限付き所有権」などと呼んでいる国もあります。

事業用定期借地

Ｑ＆Ａ【事業用定期借地】
一定期間限定で，レストランなどを出店する計画があります。
一般の住宅のような借地ではない方法はありますか。

事業用の定期借地という制度があります。

事業用定期借地という制度は，「事業用建物の建設，運用」特有のニーズにマッチしたものです。
つまり，比較的短期間（１０年～５０年）限定での建物の存続を可能とする契約です。
以前は，設定できる期間の幅が１０年～２０年，という，やや適応範囲が厳しいものでした。
その後，近年の事業・ニーズの多様化に伴い，設定できる期間の幅が拡がるとともに，２タイプに分けられました。
事業用定期借地の場合は，「更新が原則」というルールが適用されません。
地主も安心して貸せるようになっているのです。
→代表弁護士三平聡史のブログ

Ｑ＆Ａ【事業用定期借地の内容】
事業用定期借地とはどのような契約なのでしょうか。

１０～３０年と３０年～５０年の２タイプがあります。
更新のルールが適用されません。

＜１０～３０年タイプ＞
→借地借家法２３条１項，３項
存続期間　３０年以上５０年未満
更新なし
建物買取請求なし
公正証書による契約が必要

＜３０～５０年タイプ＞
→借地借家法２３条２項，３項
存続期間　１０年以上３０年未満
更新がない旨の特約可能
建物買取請求しない旨の特約可能
公正証書による契約が必要
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【借地借家法】
（事業用定期借地権等）
第二十三条 　専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く。次項において同じ。）の所有を目的とし、かつ、存続期間を三十年以上五十年未満として借地権を 設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取 りの請求をしないこととする旨を定めることができる。
２ 　専ら事業の用に供する建物の所有を目的とし、かつ、存続期間を十年以上三十年未満として借地権を設定する場合には、第三条から第八条まで、第十三条及び第十八条の規定は、適用しない。
３ 　前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。

Ｑ＆Ａ【２タイプの事業用定期借地の違い】
２つの事業用定期借地はどのように違うのでしょうか。

短期タイプ（３０年未満）の方は，特約の有無の設定，が自由にできません。

契約更新，建物買取請求権について，短期タイプの方は，特約がなくても（通常のルールが）適用されません。
この点，長期タイプ（３０年以上）の方は，特約で「なし」にできるだけです。
つまり，敢えて特約を付けずに（通常のルールが）適用できる，という設定にすることも可能なのです。
ですから，例えば，「更新はなしだけど，建物買取請求権は認める」という設定も可能です。
一方，短期タイプは，このような特約による調整はできません。
短期タイプは，本当にごく短期限定の建物を前提にしている趣旨です。
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Ｑ＆Ａ【公正証書による契約】
事業用定期借地の契約をするには一般の契約書ではいけないのですか。

契約は公正証書にする必要があります。

契約は公正証書にする必要があります（借地借家法２３条３項）。
これは，「更新がない」という特殊な賃貸借契約ですので，よりしっかりと証拠にしておく，当事者の意思を確認しておく，という趣旨です。
仮に，一般の契約書で調印し，公正証書にしておかないと，定期借地としては認められず，一般の借地として扱われるリスクがあります。
その場合，「更新が前提」となり，半永久的に土地の返還がなされない，ということになりましょう。
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