不動産登記 Ｑ＆Ａ【中間省略登記】
- Ｑ＆Ａ Ｑ 中間省略登記とは何ですか。
- Ａ Ａ→Ｂ→Ｃと，順次売却（転売）がされた時に，中間のＢを省略して，Ａ→Ｃと直接所有権移転登記を行うことです。
- Ｑ＆Ａ Ｑ 中間省略登記を行うメリットは何ですか。
- Ａ 節税効果です。
所有権移転登記を行う際，登録免許税が必要になります。
また，不動産の所有権が移転すると，不動産取得税が課せられます。
転売した場合，原則として，２回の売買分として，それぞれでこれらの税金を納める必要があります。
- Ｑ＆Ａ Ｑ 中間省略登記は不正な税金の処理とはなりませんか。
- Ａ きちんと行えば大丈夫です。
約２０年前は，契約書などは何も工夫せず，単に登記の時だけ強引に中間者を省略することが実務上ありました。
しかし，これだと，「実際の不動産の権利移転状況」と「登記上の権利移転」に食い違いが生じるので，「虚偽の登記」として許されなくなりました。
逆に，「実際の不動産の権利移転」が中間者を経由しない状態にすれば，登記との食い違いが生じないのです。
「虚偽の登記」ではないので適法となるのです。
法務局，税務署，裁判所ともに，認めている方法があります。
- Ｑ＆Ａ Ｑ 適法な中間省略登記の方法はどんなものですか。
- Ａ ２つあります。
買主たる地位の譲渡方式
１ ＡがＢに不動産を売却する。
２ ＢがＣに「買主たる地位」を売却する（契約上の地位の移転）。２回売買方式
１ ＡがＢに不動産を売却します。「所有権がＡからＣに移転する」という特約を付けます。
２ ＢはＣに不動産を売却します。
- Ｑ＆Ａ Ｑ 中間省略登記の２つの方法について，注意点はありますか。
- Ａ 契約書や方法をきちんと整えないと違法になってしまうおそれがあります。
単純に，「売買は２回だけど，登記上は１回省略する」とやると違法になります。
最高裁の判例があります。最後に引用しておきます。
では，適法な方法を説明します。２種類あります。
買主たる地位の譲渡方式（あ）
ＢＣ間の契約は「不動産売買契約」ではなく「買主たる地位」を譲渡（売却）する，という形にします。
なお，この方法の場合，ＣがＡＢ間の売買の代金を分かってしまうことになります。
ただし，次の方法（い）よりは単純です。必要な書類は少なくて済みます。２回売買方式（い）
不動産売買契約が２つ存在します。
→代表弁護士三平聡史のブログ（前半）
ＡＢ間の売買，ＢＣ間の売買は別個の契約になります。
ですから，Ｃに，ＡＢ間の売買の代金額を知られないで済みます。
ただし，「あ」よりも複雑になりますので，必要な書類は多くなります。
→代表弁護士三平聡史のブログ（後半） - 【最高裁判所 平成２０年３月２７日（抜粋）】
１ 争点１（本件処分の適法性）について
控訴人は，本件の申請情報は，登記権利者である控訴人が，平成１７年７月１３日売買により本件建物の所有権を取得したことを理由として登記義務者で あるＡから所有権の移転登記を求めるという内容であり，他方，本件の登記原因証明情報は，本件建物の所有権がＡからＢ，Ｂから控訴人にそれぞれ売買により 移転し，Ａから控訴人に移転登記をすることをＢが承諾したことにより，控訴人が適法な登記権利者，Ａが登記義務者に当たることを示す内容のものであるこ と，これによれば，本件の申請情報と登記原因証明情報は合致しており，不動産登記法第２５条第８号所定の登記の申請の却下事由は存在しないというべきであ ること，以上のとおり主張し，これを理由に，本件処分は違法である旨主張しているので，以下にはこの点について検討をする。
ところで，不動産登記法第１８条は，「登記の申請は，次に掲げる方法のいずれかにより，不動産を識別するために必要な事項，申請人の氏名又は名称， 登記の目的その他の登記の申請に必要な事項として政令で定める情報（以下「申請情報」という。）を登記所に提供しなければならない。」と規定し，不動産登 記令は，申請情報として，第３条第６号で「登記原因及びその日付」を掲げている。同法第５９条第３号は，権利に関する登記の登記事項として，「登記原因及 びその日付」を掲げ，同法第６０条は，「権利に関する登記の申請は，法令に別段の定めがある場合を除き，登記権利者及び登記義務者が共同してしなければな らない。」と規定している。そして，同法第５条第２項ただし書は，登記原因について，「登記の原因となる事実又は法律行為をいう。」と定義している。ま た，同法第６１条は，「権利に関する登記を申請する場合には，申請人は，法令に別段の定めがある場合を除き，その申請情報と併せて登記原因を証する情報を 提供しなければならない。」と規定し，同法第２５条において「登記官は，次に掲げる場合には，理由を付した決定で，登記の申請を却下しなければならな い。」として，第８号は，「申請情報の内容が第６１条に規定する登記原因を証する情報の内容と合致しないとき。」と規定している。不動産登記法及び不動産 登記令の上記の各規定の文言及び趣旨にかんがみれば，上記法令は，権利に関する登記については，申請情報に係る登記義務者と登記権利者の間の「登記原因及 びその日付」を登記事項とし，もって，当該申請に係る権利に関する登記に係る登記義務者と登記権利者の間の登記原因及びその日付を公示することとし，他 方，権利に関する登記を申請する場合には，申請人は，法令に別段の定めがある場合を除き，その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければなら ないこととして，申請人に対し，当該申請に係る権利に関する登記に係る登記義務者と登記権利者の間の登記原因及びその日付を証する情報を提供することを義 務付け，これにより，権利に関する登記の登記事項である登記原因及びその日付が客観的な裏付けのあるものであることを確保し，もって，不動産の物権変動を 公示するため権利の変動に逐一対応する登記をすることとし，申請情報と登記原因証明情報とを合致させて登記内容に物権変動の過程を正確に反映させようとす ることを制度の趣旨とするものであると解するのが相当である。
これを本件についてみるに，本件申請において，控訴人が登記所に提供した不動産登記法第６１条所定の登記原因証明情報の内容は，前記のとおり，本件 建物については，ＡからＢに対し，平成１７年７月１２日に売却され，本件建物の所有権がＡからＢに移転したこと，次いで，Ｂから控訴人に対し，同月１３日 に売却され，本件建物の所有権がＢから控訴人に移転したというものである。これに対して，控訴人が登記所に提供した同法第１８条所定の申請情報は，平成 １７年７月１３日に本件建物をＡから控訴人が買い受けてその所有権を取得したというものである。以上によれば，本件申請における不動産登記法第１８条所定 の申請情報は，本件建物の所有権が平成１７年７月１３日にＡから控訴人に売買により移転したというものであり，同法第６１条所定の登記原因証明情報は，本 件建物の所有権が平成１７年７月１２日ＡからＢに移転し，次いで同月１３日Ｂから控訴人に移転したというものである。したがって，本件においては，申請情 報と登記原因証明情報が合致しないことは明らかであるから，不動産登記法第２５条第８号所定の登記の申請を却下するべき事由があることは明らかといわざる を得ない。控訴人は，本件の登記原因証明情報には，上記の他に，Ａ，Ｂ及び控訴人は，登記権利者を控訴人，登記義務者をＡ，登記原因を平成１７年７月１３ 日売買として登記することに異議なく同意した旨の記載があること，したがって，上記の登記原因証明情報は，控訴人が適法な登記権利者，Ａが適法な登記義務 者であることを明らかにするものであって，結局本件における申請情報と登記原因証明情報は合致している旨主張するが，本件の事実関係に照らすと，確かに， 本件建物の所有権は，ＡからＢに，次いでＢから控訴人に順次移転しているから，本件建物所有権の移転について，控訴人が結果として適法な登記権利者とな り，また，Ａが登記義務者となることは否めないが，そのことから，本件建物所有権が，順次ＡからＢに，また，Ｂから控訴人に移転したという事実が変容を受 けて，本件建物所有権がＡから控訴人に直接移転したことになるはずのものではないし，また，本件の登記原因証明情報に控訴人の指摘する上記のＡ，Ｂ及び控 訴人は，登記権利者を控訴人，登記義務者をＡ，登記原因を平成１７年７月１３日売買として登記することに異議なく同意した旨の記載があるとしても，そのこ とから，真実は，上記のとおり，本件建物所有権がＡからＢ，Ｂから控訴人へと順次移転したのに，これがＡから控訴人に直接移転したことになるはずもないの であって，控訴人の主張するような理由で，仮に，前者と後者，すなわち，本件建物所有権がＡからＢ，Ｂから控訴人へと順次移転したこととこれがＡから控訴 人に直接移転したこととを同一視するならば，本件における申請情報が真実を示している登記原因証明情報と異なることを是認することとなるのであって，この ことは，不動産登記法第２５条第８号が申請情報と登記原因証明情報が合致しないときは申請を却下するべきであるとして，不動産の物権変動を公示するため権 利の変動に逐一対応する登記をすることとし，申請情報と登記原因証明情報とを合致させて，登記内容に物権変動の過程を正確に反映させようとする不動産登記 法及び不動産登記令の前記の趣旨に反することになることは明らかである。
なお，控訴人は，平成１７年法律第２９号による改正前の不動産登記法（以下「旧法」という。）においては，控訴人の主張するような登記は，中間省略 登記として登記実務上認められていたかのように主張することろ，登記を申請するには，旧法においても，第３５条第１項第２号で「登記原因ヲ証スル書面」を 提出する必要があるとされ，第４９条は，「登記官ハ，左ノ場合ニ限リ理由ヲ附シタル決定ヲ以テ申請ヲ却下スルコトヲ要ス」として，第７号は，「申請書ニ掲 ケタル事項カ登記原因ヲ証スル書面ト符合セサルトキ」と規定していたから，旧法下においても，本件と同内容の登記申請がされ，登記原因を証する書面として 本件における登記原因証明情報と同内容の書面が登記所に提出された場合には，上記第４９条第７号に該当するものとして登記申請が却下されるべきであったの であり，このことは現行の不動産登記法の上記規定の場合と同様であって，不動産登記法が現行法に改正される前と後とで，登記原因と異なる登記申請は却下す るという基本的な考え方は何ら変更がないことは，上記の旧法及び現行法の不動産登記法の上記各規定の内容に照らして，明らかである。確かに旧法において は，その第４０条で「登記原因ヲ証スル書面カ初ヨリ存在セス又ハ之ヲ提出スルコト能ハサルトキハ申請書ノ副本ヲ提出スルコトヲ要ス」と規定していたことか ら，旧法第３５条第１項第２号所定の登記原因を証する書面に代えて登記申請書の副本を提出した場合には，形式的審査権しかない登記官としては，登記申請に 掲げられた事項と真実の登記原因が合致しないことを知ることができないまま，提出された登記申請書の副本に基づいて登記申請を受理する結果となり得ること があったことはうかがわれるものの，それは結局登記原因が事実と異なるにもかかわらず，旧法第４０条が登記原因を証する書面に代えて登記申請書の副本の提 出を認めていたことにより，虚偽の内容の申請を結果的に排除できなかったというに過ぎないものであって，このことから，旧法下でも，控訴人の主張するよう な中間省略登記が登記所において正当なものとして受理されていたことにはならないことは明らかである。
相談は無料です。相談だけで解決することも多いです。早めにご相談されることをお勧めします。（相談内容によっては無 料相談の時間制限があります）
