1 囲い込み×REINS登録義務違反・常態
2 双方受託×法律・制限
3 『代理/媒介』ミックス傾向
4 双方受託禁止方針vs既存業界|概要

1 囲い込み×REINS登録義務違反・常態

不動産流通業界での囲い込みは公然の秘密です。
詳しくはこちら|囲い込み|原因=両手の誘惑|具体的方法
当然,ルールとしては囲い込みを防止するメカニズムがあります。

<囲い込み×REINS登録義務違反・常態>

あ 法律の規定

仲介業者が専任媒介契約を締結した場合
→指定流通機構に7日or5日以内に物件登録義務を負う
※宅建業法34条の2第5項
※宅建業法施行規則15条の8

い 現実

他の仲介業者へ物件情報を流さない
自らのつてで取引の相手方を探し出そうとする
契約当事者の双方から同時に仲介委託を受けようとする
両当事者から報酬を得ようとする
高額な仲介報酬が見込まれる物件ほどこの傾向が強い

このように,ルールが機能していない状況にあります。

2 双方受託×法律・制限

そもそも『当事者双方から受託できる』ことが根本的問題です。
これについての現行ルールを整理します。

<双方受託×法律・制限>

あ 双方×代理→禁止

『代理』について
→双方からの依頼は受けられない
※民法108条本文

い 双方×媒介→可能

『媒介』について
→双方代理の禁止は適用されない
告示は双方からの手数料受領を前提としている
※宅建業法46条,建設省告示1552号『第2』

ルール上『代理』は双方からの受託ができません。
『媒介』だけは双方から受託できます。
しかし,この2つはミックスしてしまう傾向があります。

3 『代理/媒介』ミックス傾向

代理と媒介は本来別の扱いです(前記)。
しかし,違いがハッキリしない状況が生じています。

<『代理/媒介』ミックス傾向>

あ 代理/媒介ミックス|行政見解

代理業者が代理行為と併せて媒介行為を行う場合
→相手方からも報酬を受け取ることができる
『媒介』の対価に限られる
※昭和45年10月23日計画局長通達211号
※『解釈・運用の考え方』第45条第1項関係・p32

い 批判

代理業者が相手方から報酬を受領すること
→これを容認するような取扱いは定めるべきではない
※明石三郎ほか『詳解宅地建物取引業法』大成出版社p150

4 双方受託禁止方針vs既存業界|概要

双方受託・両手仲介はさまざまな害悪の根源となります。
現行ルールでは結果的に防止策として実効性がありません(前記)。
従前から禁止する趣旨の公的な提言が繰り返されています。
しかしなかなかルール整備は進みません。
これについては別に説明しています。
詳しくはこちら|仲介業者の不正・双方受託×公的提言・法整備