1 不動産仲介業×IT活用|内見・重要事項説明
2 比較・従来方式|不正型・手数料ディスカウント
3 内見のコストを打ち破れば社会的な有益性が大きい
4 拠点単位・宅建取引士配置ルール
5 内見無人化×スマートキー活用
6 重要事項説明『外注』のメリット
7 重要事項説明×宅建取引士『雇用』ルール
8 宅建取引士・アウトソース|名義貸し・従業先登録

1 不動産仲介業×IT活用|内見・重要事項説明

不動産の売買・賃貸(流通)の促進のためには『仲介業者』が必要です。
しかし,制度設計が古いため,設計改良により,飛躍的に利便性向上・コスト削減が図れる状態にあります。
大幅なシステム改良=イノベーションへの期待が高まっているのです。
特に『内見・重要事項説明』が改良の余地が大きいと言えます。
改良,イノベーションの可能性・方向性を整理します。

<不動産仲介業×IT活用|内見・重要事項説明>

あ 内見×コスト削減

ア 無人化
・スマートキーを使って入室する
・設置したキャメラで撮影→オンラインで閲覧する
イ 人員リソースのコスト削減
内見案内スタッフのクラウド方式

い 重要事項説明×コスト削減

オンラインでの説明
→既存のルール・既存事業者がこれを阻んでいる

このような方法については,既存の法規制との抵触が主張される可能性もあります。
これについては後述します。

2 比較・従来方式|不正型・手数料ディスカウント

イノベーションによる仲介手数料のディスカウントが期待されています(前記)。
ところで『手数料ディスカウント』は良いことばかりではありません。
注意が必要です。
従来から不正な『表面的ディスカウント』がよく生じているのです。

<比較・従来方式|不正型・手数料ディスカウント>

専任媒介を勧める
→『成約価格』をコントロールできる
→成約価格を下げる×販売の手間を削減する
=『売主(依頼者)の損失』を『仲介業者の利益』にする手法
詳しくはこちら|仲介の不正|囲い込み以外|干す+値こなし|コンサル料|買いカード捏造

次に,新しい工夫と古い設計の法規制との抵触に関して説明します。

3 内見のコストを打ち破れば社会的な有益性が大きい

不動産仲介業のうち,一定のコストを要するのは,内見の案内です。
従業員の時間(リソース)を結構消費するからです。
逆に言えば,この部分のリソース消費を抑制できれば,コスト削減→手数料ディスカウント,が可能になる,ということです。
この点,不動産流通業のシステム的な改善に取り組むベンチャー(スタートアップ)事業者も数多く存在します。
発想として,通常の雇用による社員ではなく,例えば1時間単位での『外注』によって,コストの最小化を図るというものがあります。
『外注』にはクラウドソーシングを利用する,というアイデアもあります。

4 拠点単位・宅建取引士配置ルール

この場合,『外注先』の個人は『宅地建物取引士』ではなくても構いません。
『内見』は『宅地建物取引士の独占業務』には該当しないからです。
ただし,物件の現地やその付近に拠点を設置すると別の問題があります。

<拠点単位・宅建取引士配置ルール>

マンションや新築住宅の『現地案内所・展示会場』
→最低1名の宅地建物取引士を配置する必要がある
※宅地建物取引業法15条1項,2項,施行規則6条の2

5 内見無人化×スマートキー活用

一方で,ITをフル活用した内見の無人化に取り組む事業者も存在します。
これ自体は法規制とは関わりませんが,内見システムの改良によるイノベーション例として挙げます。

<内見無人化×スマートキー活用>

入居候補者のスマホにオンラインでキーを送信する
受信者が,キーを受信したスマホの操作により対象物件の玄関を解錠できる

これにより,セキュリティを維持しながら無人内見が実現できます。

6 重要事項説明『外注』のメリット

重要事項説明の実施は,成約が決まった段階で行われます。
『成約可能性の低い件について現地に直接移動する』という内見とは違って,『頻度(回数)』は少ないです。
実際には,少なくとも賃貸の仲介においては,宅建業者の事務所で行われることが多いです。
この場合,この部分を『外注』にすることによってコストが削減される,ということはないです。
しかし,一定の場合,当事者が一同に集まれない→宅地建物取引士が当事者に会える場所に移動して重要事項説明を実施ということもあります。
この場合は,『実施場所』に近い者への外注によってコスト削減が図れることになります。

7 重要事項説明×宅建取引士『雇用』ルール

宅建取引士のアウトソースでは『雇用』に関するルールも抵触する可能性があります。

<重要事項説明×宅建取引士『雇用』ルール>

3.従業者証明書携帯の制度
 宅建業者は、従業者にその従業者であることを証する証明書(従業者証明書)を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはなりません(略)
従業者には、宅建業者と雇用契約関係にある正規雇用社員だけではなく、契約社員・パート等の一時的に雇用された従業者、派遣社員等の非正規社員も含まれ、また、社長以下非常勤の役員も含まれます。
※公益社団法人全日本不動産協会のHPより引用
別サイト|法律・税務・賃貸Q&A|公益社団法人全日本不動産協会

この見解によれば『雇用していない宅地建物取引士に重要事項説明を外注すること』自体は宅建業法の違反とはなりません。

8 宅建取引士・アウトソース|名義貸し・従業先登録

宅建取引士のアウトソースは『名義貸し』に該当すると違法となってしまいます。
また『従業先』の登録というシステム上の問題もあります。

<宅建取引士・アウトソース|名義貸し・従業先登録>

あ 宅建免許の『名義貸し』|基準・目安

実質的な業務量・収益分配割合の大部分が『受注者(宅建取引士)側』にある場合
※宅地建物取引業法13条1項

い 宅建免許の『名義貸し』|判例

分配割合が80%であった
→高率である
→『名義貸し』に認定された
※名古屋高裁平成23年1月21日

う 宅建取引士資格登録簿に『従業先』登録が必要

ア 登録制度
『登録簿』に『従業先』を1箇所だけ登録する
イ 解釈論
宅建取引士が『複数の宅建業者に従業すること』の可否
→否定している,という解釈がなされる可能性もある

もちろん,法規制以外の部分,具体的には監督という部分での実効性・責任が問題になることはありましょう。