【相続税・小規模宅地特例｜基本・併用｜民泊の扱い】
１ 相続税｜小規模宅地特例｜基本
２ 相続税｜小規模宅地特例｜併用の可否
３ 相続税｜小規模宅地特例｜併用パターン
４ 相続税｜小規模宅地特例×民泊
５ 『貸付事業用宅地』・定義
６ 『特定事業用宅地』・定義
７ 特定同族会社事業用宅地・定義
８ 特定事業用宅地｜民泊×判別ポイント
９ 小規模宅地特例｜民泊×判別ポイント
１ 相続税｜小規模宅地特例｜基本
相続税法にはいろいろな減税措置・制度があります。
本記事では『小規模宅地の特例』を説明します。
民泊との関係で扱いが不明確なところもあり，話題となりつつあります。
まずは小規模宅地特例の基本的なルールを整理します。
＜相続税｜小規模宅地特例｜基本＞
| 符号 | 『A』 | 『B』 | 『C』 |
| 宅地の利用区分 | 特定居住用宅地 | 特定事業用宅地 | 貸付事業用宅地 |
| 利用形態 | 自宅の敷地 | 貸付事業以外の事業 | 不動産の貸付事業 |
| 典型例 | 自宅 | 店舗 | 貸地・貸家 |
| 限度免責 | ３３０平方メートル | ４００平方メートル | ２００平方メートル |
| 減額割合 | ８割引 | ８割引 | ５割引 |
※相続開始が平成２７年１月１日〜のケースに適用される
このように土地の状況・利用形態によって減税効果が大きく違うのです。
２ 相続税｜小規模宅地特例｜併用の可否
小規模宅地特例は土地の利用形態によって３種類に分かれています（上記）。
この３種類は『併用できるもの・できないもの』があります。
実際に大きな違いが生まれます。
まずは併用の可否についての基本ルールをまとめます。
＜相続税｜小規模宅地特例｜併用の可否＞
あ 『A・C』は１グループ
上記『A・C』は同一グループである
→一方を上限まで使うと他方は使えなくなる
い 『B』は独立
上記『B』は独立している
→『A・C』を使っていても『B』は上限まで使える
※租税特別措置法６９条の４第２項
※租税特別措置法通達６９の４−１０
このルールだけではちょっと分かりにくいです。
次に，具体的なケースを挙げて説明します。
３ 相続税｜小規模宅地特例｜併用パターン
小規模宅地特例の併用に関して具体例を説明します。
＜相続税｜小規模宅地特例｜併用パターン＞
あ 併用｜具体例｜超高効率減税パターン
次の『両方』について８割引を適用できる
→合計７３０平方メートルが８割引になる
・自宅敷地（A）３３０平方メートル
・貸付事業以外の事業の敷地（B）４００平方メートル
い 併用｜具体例｜抵触パターン
次の『どちらか一方』だけ割引になる
・自宅敷地（A）３３０平方メートル・８割引
・貸付事業の敷地（C）２００メートル・５割引
自宅敷地以外の『事業で使っている土地』が問題です。
事業用地の方が『貸付事業』なのか『一般的事業』なのかで結果が大きく違うのです。
４ 相続税｜小規模宅地特例×民泊
民泊が現在急速に普及しています。
民泊については，従来はなかった新しいサービスと言えます。
小規模宅地特例における扱いも不明確なところがあります。
まずは概要を示します。
＜相続税｜小規模宅地特例×民泊＞
あ 民泊が『店舗・ホテル』と同様の場合
敷地は『特定事業用宅地』（上記B）となる
→自宅（A）で減税を使った場合でもさらに民泊敷地を減税可能
＝民泊用建物の敷地は４００平方メートル・評価額を８割引にできる
い 民泊が『貸家』と同様の場合
敷地は『貸付事業用宅地』（上記C）となる
→自宅（A）で減税を使った場合には民泊敷地は減税できない
＝民泊用建物の敷地は評価額を下げられない
このように『特定事業』か『貸付事業』かの判断によって結果が大きく違います。
従来の事業である『賃貸』『店舗』であれば容易に判別することができます。
しかし民泊用建物の敷地についてはこの判別が曖昧です。
この判別の前提となるのは『貸付事業用宅地』『特定事業用宅地』の定義です。
施行令で明記されています。
順に説明します。
５ 『貸付事業用宅地』・定義
『貸付事業用宅地』の定義をまとめます。
＜『貸付事業用宅地』・定義＞
あ 貸付事業
『事業』レベルに達している次の業種
ア 『不動産貸付業』イ 『駐車場業』ウ 『自転車駐車場業』
い 準事業
次のすべてに該当する行為
ア 『事業』レベルに達していないイ 『不動産の貸付』に類する行為ウ 相当の対価ありエ 継続的
※租税特別措置法６９条の４第３項４号
※租税特別措置法施行令４０条の２第６項，１項
『貸付事業』と『準事業』の２つが含まれています。
６ 『特定事業用宅地』・定義
『特定事業用宅地』の定義をまとめます。
＜『特定事業用宅地』・定義＞
あ 土地利用状況（※２）
一般的な『事業』の用に供していた宅地
『貸付事業用宅地』を除く
典型例＝店舗・ホテル・事務所
い 事業主
被相続人
う 特例対象の相続人
ア 事業の後継者となる親族イ 生計が同一であり，相続後にその宅地で事業を行う親族
※租税特別措置法６９条の４第３項１号
※租税特別措置法施行令４０条の２第６項，１項
この定義は単純です。
要するに『貸付事業用宅地』以外の事業が対象ということです。
７ 特定同族会社事業用宅地・定義
特定事業用宅地は事業主が『被相続人自身』でした。
一方，被相続人以外が事業主でも同じ扱いとなる制度があります。
同族会社が事業主という場合です。
特定事業用宅地のちょっと変形版と言えます。
＜特定同族会社事業用宅地・定義＞
あ 土地利用状況
『特定事業用宅地』の定義と同じ（上記※２）
い 事業主
同族会社
次の両方に該当する会社Dのことである
う 同族会社｜定義
被相続人＋親族で会社Dの株式の過半数を有している
被相続人は会社Dに土地を貸し付けている
え 特例対象の相続人
同族会社の役員である親族
お 税務上扱い
『特定事業用宅地』と同じである
８ 特定事業用宅地｜民泊×判別ポイント
特定／特定同族会社事業用宅地では『事業主』が限定されています。
事業主が誰か，によって適用の有無が変わります。
民泊として建物を使用するケースでは判別が曖昧になることがあります。
これについてまとめます。
＜特定事業用宅地｜民泊×判別ポイント＞
あ 一括代行×事業主判断
『一括代行』の場合
→『宿泊サービスの事業主』の判断が曖昧になる
い 判別ポイント
利益・損失を誰が負担・分担しているか
大きな投資的出費の判断を誰がしているか
え 判別｜具体例
ア 一般的な代行サービスの利用
『事業主』はオーナーである
イ サブリース方式
E社が『固定額で借り上げる＋宿泊サービスを提供する』方式の場合
→事業主はE社となる
民泊の管理・周辺サービスも発展してきています。
詳しくはこちら｜民泊・周辺サービス｜全体｜管理・トラブル対応サービス
税務上の扱いが曖昧になるケースも増えると思われます。
９ 小規模宅地特例｜民泊×判別ポイント
民泊建物の敷地の判断が曖昧になることもあり得ます。
判別ポイントをまとめます。
＜小規模宅地特例｜民泊×判別ポイント＞
あ 条文の規定｜貸付事業用宅地の条件
次の２点に該当すると『貸付事業用宅地』となる
ア 『不動産の貸付』に『類する』と言えるイ 『継続的』と言える
い 特定事業用宅地の条件
『貸付事業用宅地』に該当しない
う 判別ポイント
宿泊サービス提供の頻度・規模が大きい場合
→『不動産の貸付』という性格が薄くなる
→特定事業用宅地という判定の方向性となる
宿泊サービス提供の頻度・規模が大きければ『貸付事業』ではなく『一般的な事業』となります。
要するに『賃貸』よりも『ホテル』に近くなる，という意味です。
『ホテル』に近づけば，上記のとおり大きな節税効果が得られるのです。
もちろん，他方で『旅館業法許可が必要』という方向性にもつながってしまいます。
ただし，相続税の小規模宅地特例の判断と『旅館業』の基準は同一ではありません。
『旅館業』は『事業的規模』が前提です。
一方，小規模宅地特例は『事業未満』も対象とされています（前記）。
理論的には『小規模宅地特例では『事業用』であるが『旅館業』ではない』という可能性もあると言えます。
