【両手仲介・双方受託｜発覚抑制メカニズム｜弁護士・米国との比較】

＜双方受託・両手仲介｜常態化・タブー化＞

あ　双方受託｜常態化

我が国では双方媒介が相当以前から取引慣行として行われてきた
媒介業者の誠実義務（宅建業法３１条１項）との関係で問題がある

い　タブー化傾向

両手仲介・双方受託の当否について
→これまであまり表立って議論されていない
従来不動産業界ではこれを議論すること自体に抵抗があった

う　タブー化｜原因

両手仲介が禁止or制限された場合
→仲介報酬は一方当事者からに限られる
＝仲介業者の収入が半減する
→仲介業者の経営的基盤に大きく係わる
→話題・議論自体がタブーとなっていた
※岡本正治ほか『全訂版詳解不動産仲介契約』大成出版社ｐ７３〜
※岡本正治ほか『改訂版逐条解説宅地建物取引業法』大成出版社ｐ６９

＜仲介の不正×不正発覚抑制メカニズム＞

あ　利害状況

双方代理を元にした『不正』で利益を得るのは『不動産仲介業界全体』である
各業者は『お互い様』という状態にある

い　現象

『相互に見て見ぬふり』をするという態度が選択されやすい

＜双方受託禁止｜仲介業務・あるべき姿＞

あ　基本

次の構造・方法が仲介業者の本来の姿である

い　あるべき姿

当事者双方がそれぞれ別の仲介業者に仲介を委託する
仲介業者はもっぱら自己の委託者のために誠実義務を尽くす
双方が落ち着きどころを探し成約に至る
※岡本正治ほか『全訂版詳解不動産仲介契約』大成出版社ｐ７７

＜弁護士｜双方受託・利益相反厳禁＞

あ　利益相反厳禁

弁護士が交渉・訴訟を受任する場合
→当然，一方当事者のみから依頼を受ける
利益相反行為は固く禁止されている

い　利益相反行為｜例

ア　当事者の双方から依頼を受けることイ　一定の関係者を相手とする案件を受任すること ※弁護士法２５条
※弁護士職務基本規程２７条，２８条

＜米国｜２重代理＝dual agency＞

あ　基本

米国の不動産流通に関するサービスにおいて
→仲介・媒介の概念はない
不動産仲介に相当するものは『代理agency』である

い　代理の構造｜原則

契約当事者の双方から代理を受けることはできない
大部分の州では双方代理を禁止している

う　代理の構造｜例外

例外を認める州法もある
例外の前提；相互の承諾＋書面による同意
裁判所はこの例外を認める傾向にある
インフォームド・コンセントのスピリットである
※F.W.Galatyほか『Modern Real Estate Practice 12th』ｐ３０