1 双方受託・両手仲介|常態化・タブー化
2 仲介の不正×不正発覚抑制メカニズム
3 双方受託禁止|仲介業務・あるべき姿
4 弁護士|双方受託・利益相反厳禁
5 米国|2重代理=dual agency

1 双方受託・両手仲介|常態化・タブー化

仲介の不正にはいろいろなバリエーションがあります。
その中でも,双方受託・両手仲介は根が深い問題です。
不正が蔓延し,表面化しにくい構造があります。

<双方受託・両手仲介|常態化・タブー化>

あ 双方受託|常態化

我が国では双方媒介が相当以前から取引慣行として行われてきた
媒介業者の誠実義務との関係で問題がある
※宅建業法31条1項

い タブー化傾向

両手仲介・双方受託の当否について
→これまであまり表立って議論されていない
従来不動産業界ではこれを議論すること自体に抵抗があった

う タブー化|原因

両手仲介が禁止or制限された場合
→仲介報酬は一方当事者からに限らる
=仲介業者の収入が半減する
→仲介業者の経営的基盤に大きく係わる
→話題・議論自体がタブーとなっていた
※岡本正治ほか『全訂版詳解不動産仲介契約』大成出版社p73〜
※岡本正治ほか『改訂版逐条解説宅地建物取引業法』大成出版社p69

2 仲介の不正×不正発覚抑制メカニズム

仲介の不正は業界の構造的に発覚が抑制されます。
双方受託に限らず,不正全般について当てはまります。
不正の発覚が抑制されるメカニズムを整理します。

<仲介の不正×不正発覚抑制メカニズム>

あ 利害状況

双方代理を元にした『不正』で利益を得るのは『不動産仲介業界全体』である
各業者は『お互い様』という状態にある

い 現象

『相互に見て見ぬふり』をするという態度が選択されやすい

結果的に表面化することが少ないのです。
もちろん善良な仲介業者ばかりであるために『発覚なし』であれば理想です。
しかし,実際のケースとして『後から発覚』することがあるのです。
業者の不正を確認・発覚する方法は別に説明しています。
詳しくはこちら|囲い込み対策|個別事案|ダミー照会・マイソク・囲い込みチェッカー

3 双方受託禁止|仲介業務・あるべき姿

上記のように,双方受託は望ましいものではありません。
本来あるべき姿をまとめます。

<双方受託禁止|仲介業務・あるべき姿>

あ 基本

次の構造・方法が仲介業者の本来の姿である

い あるべき姿

当事者双方がそれぞれ別の仲介業者に仲介を委託する
仲介業者はもっぱら自己の委託者のために誠実義務を尽くす
双方が落ち着きどころを探し成約に至る
※岡本正治ほか『全訂版詳解不動産仲介契約』大成出版社p77

4 弁護士|双方受託・利益相反厳禁

弁護士の典型業務にも『当事者間の交渉』があります。
参考として,弁護士の業務に関するルールを紹介します。

<弁護士|双方受託・利益相反厳禁>

あ 利益相反厳禁

弁護士が交渉・訴訟を受任する場合
→当然,一方当事者のみから依頼を受ける
利益相反行為は固く禁止されている

い 利益相反行為|例

ア 当事者の双方から依頼を受けること
イ 一定の関係者を相手とする案件を受任すること
※弁護士法25条
※弁護士職務基本規程27条,28条

このルールと比べると不動産仲介の双方受託が不自然に思えます。

5 米国|2重代理=dual agency

米国の不動産流通の状況も参考になります。

<米国|2重代理=dual agency>

あ 基本

米国の不動産流通に関するサービスにおいて
→仲介・媒介の概念はない
不動産仲介に相当するものは『代理agency』である

い 代理の構造|原則

契約当事者の双方から代理を受けることはできない
大部分の州では双方代理を禁止している

う 代理の構造|例外

例外を認める州法もある
例外の前提;相互の承諾+書面による同意
裁判所はこの例外を認める傾向にある
インフォームド・コンセントのスピリットである
※F.W.Galatyほか『Modern Real Estate Practice 12th』p30