1 不動産仲介の依頼|悪質・不正を避ける方法
2 囲い込み×識別方法・発覚プロセス
3 囲い込み×予測方法・避ける方法
4 マイソク|基本的事項
5 マイソク×差替用エリアなし→囲い込み実行中サイン
6 マイソク×写真なし→囲い込み実行中サイン
7 オンラインサービス・囲い込みチェッカー|ITANDI
8 『仲介手数料無料』に注意

1 不動産仲介の依頼|悪質・不正を避ける方法

不動産仲介業者には多くの不正行為が拡がっています。
詳しくはこちら|仲介業者の不正|全体|片手と両手・両手の誘惑・ダブル両手
不動産の売却の仲介を依頼しようとする方は『悪質業者を避ける』ことが重要です。
本記事では『悪質業者・不正行為』を識別し,避ける方法を説明します。

2 囲い込み×識別方法・発覚プロセス

囲い込みが実際にバレる・発覚する,ということがあります。
逆に,囲い込みを『識別する』方法とも言えます。

<囲い込み×識別方法・発覚プロセス>

あ ダミー照会

他の不動産業者からダミーの照会をかける
→買い手が来なくて困っているのに『商談中』と言われる
=明らかなウソ

い マイソク確認

マイソク(物件広告)の掲載状況から判明する
内容は後述する

う 別のトラブル発生→弁護士介入

瑕疵(欠陥)や説明不足なでのトラブル発生→弁護士への相談・依頼
弁護士が介入し,過去の広告・流通機関の情報を取得
→広告が不十分・顧客への説明との齟齬,が発覚する

え 囲い込みチェッカーの利用

オンライン上で確認を依頼できるサービスがある(後述)

3 囲い込み×予測方法・避ける方法

囲い込みをしている可能性が高いと予想できる事情もあります。
囲い込みなどの不正をする業者を『避ける』方法として使えます。

<囲い込み×予測方法・避ける方法>

あ 選別|大手ポータル掲載

不正手法『干す→囲い込み』を実行する場合は掲載しない
(別記事『仲介の不正・囲い込み以外』;リンクは末尾に表示)
大手不動産ポータルサイトに掲載してある場合
→『干す→囲い込み』の可能性はほぼゼロ

い 選別|アンチ囲い込み宣言

『囲い込みをしない』と宣言・明記している業者
→不正行為はしていないと予測される

う 一般媒介×複数業者

『囲い込み』は『専任媒介』が前提となっている
→これを避ければ不正行為をされにくい
→一般媒介契約によって複数の業者に仲介を依頼する
仲介業者の種類・属性を分けると良い
ア 大手業者
イ 地元業者

媒介契約の種類は『一般』『専任』などがあります。
これについては別に説明しています。
詳しくはこちら|不動産流通業界の基礎知識|3つの『価格』|買取業者・下取業者の活用

4 マイソク|基本的事項

マイソクは『仲介の不正』が発覚するきっかけになることがあります。
まずはマイソクの基本的事項をまとめます。

<マイソク|基本的事項>

あ マイソク|意味・由来

不動産の物件情報が掲載される用紙
『チラシ』として店頭で大量に掲示・保管されている
由来;資料作成会社の名称が『資料』の呼称となっている

い マイソク×フォーマット

法律上定まったフォーマットがあるわけではない
流通業界でのスタンダートがある

う マイソク×『差替用エリア』

用紙には『仲介業者の情報を入れる』エリアがある
最下部・タテ5分の1の帯状のエリアである
ここに『客付』業者が『自社情報(バナー)』を入れる

え マイソク×写真掲載

写真掲載の有無によって『購入希望者』の興味が段違いである
元付業者は,写真を多く使って,物件の魅力をアピールする
売るためには写真掲載は必須と言える

5 マイソク×差替用エリアなし→囲い込み実行中サイン

マイソクに『差替用エリア』がないものもあります。
この場合は『囲い込み』実行中の疑いがあります。

<マイソク×差替用エリアなし→囲い込み実行中サイン>

あ 差替用エリアなし

元付業者が業界のスタンダードを使わないことがある
=『差替用エリア』を設けない
→客付業者は『自社情報(バナー)を入れる』ことが難しい

い 暗黙の宣言

『囲い込み実行中』
『業者からの問い合わせは拒否します』
『業者は連絡しても無駄ですよ』
『連絡は購入者本人限定です』

う 参考情報

フォーマットの独自性が強い業者は間違いなく囲い込みをしている
※のらえもん『本当に役立つマンション購入術』廣済堂新書p217

6 マイソク×写真なし→囲い込み実行中サイン

マイソクに『物件の写真がない』ということもあります。
これは素朴に考えてもおかしいことですね。

<マイソク×写真なし→囲い込み実行中サイン>

あ 写真掲載なし

写真が掲載されていないマイソクも存在する
→本気で売るつもり・本気での売却活動ではないとしか思えない

い 暗黙の宣言

『囲い込み実行中』
(他は上記同様)

7 オンラインサービス・囲い込みチェッカー|ITANDI

オンラインのサービスとして囲い込みを探知する機能が公開されています。

<オンラインサービス・囲い込みチェッカー|ITANDI>

あ サービス提供開始日

平成27年5月8日

い サイト

外部サイト|ITANDI.Inc|『囲い込みチェッカー』

う チェック実績

サービスローンチ(開始)後10日の時点
『陽性』割合=66.7%

え 有料化

ニーズが高く利用者が増えた
→ローンチ後,有料化せざるを得なくなった

8 『仲介手数料無料』に注意

売主=所有者にとって『仲介手数料』は大きな負担です。
この点『手数料が低いor無料』という特典は非常に有利です。
実際にコスト削減に成功した優良サービスも増えてきています。
しかし『仲介業者が売値をコントロールできる』ことを忘れてはいけません。
『手数料が低いor無料』である合理的な理由があるかどうかが重要です。
『別のところで売主に不利益がある』という悪質手法もまた多いのです。
詳しくは別記事にまとめてあります。
詳しくはこちら|仲介業者の不正|干す+値こなし|コンサル料|買いカード捏造