1 民泊・ホスト×宅建業法|通達
2 民泊マッチング×宅建業法|解釈論・基本
3 民泊サービス×『賃貸』|旅館業との区別
4 民泊・マッチング×宅建業法|通達|本体
5 民泊・マッチング×宅建業法|通達|分析
6 民泊マッチング×『媒介』解釈論
7 特区民泊×宅建業法|通達|ソース

1 民泊・ホスト×宅建業法|通達

民泊・宿泊サービスと『宅建業法』の規制の関係を説明します。
まずは『ホスト』について,宅建業法の規制を整理します。

<民泊・ホスト×宅建業法|通達>

あ 通達

特区民泊のサービス
→『宅地・建物を自ら賃貸する行為』に該当する
→宅建業法の規制対象ではない
※特区民泊・宅建業法・通達(後記※1)

い 民泊サービス一般

『あ』の通達は『特区民泊』についての解釈である
他の一般的民泊サービスでも違いはない
→民泊サービス一般について当てはまると思われる

以上のことは特に難しいことはありません。

2 民泊マッチング×宅建業法|解釈論・基本

民泊サービスの『マッチング』は『仲介業』に似ています。
不動産の仲介業者は宅建業として免許が必要なのです。
民泊のマッチングについて,宅建業法との抵触について考えます。
まずは理論的な解釈の枠組みを整理します。

<民泊マッチング×宅建業法|解釈論・基本>

あ 宅建業法|規制・基本

不動産の『賃貸』の『媒介』に該当する場合
→『宅建業』に該当する
→マッチング事業者は『宅建業免許』が必要になる

い 解釈論|要点

『宅建業』に該当するかどうかは主に次の2点で決まる
ア 『賃貸』該当性
宿泊サービスが『賃貸』に該当するか(後記※2)
イ 『媒介』該当性
マッチングサービスが『媒介』に該当するか(後記※3)

『賃貸・媒介』の意味・判断によって,宅建業免許の要否が決まるのです。
『賃貸・媒介』の定義・解釈論については順に説明します。

3 民泊サービス×『賃貸』|旅館業との区別

『賃貸』という解釈の内容を説明します。
『賃貸』と『旅館業』との区別という視点で整理します。

<民泊サービス×『賃貸』|文言的解釈論(※2)>

あ 旅館業法・1か月基準

期間が1か月以上であれば『賃貸借』に該当する目安がある
※通達;昭和63年1月29日付厚生省生活衛生局指導課長通知
詳しくはこちら|人を宿泊させる営業×1か月基準|公的判断|ホテル住まい

い 国家戦略特区法・条文

『7日』を『賃貸借』として扱う条文がある
※国家戦略特区法13条1項
詳しくはこちら|特区民泊|認定要件・サービス形態|基本

『賃貸借』という契約の名称にこだわるとうまく区別ができません。
これについて説明する通達があります。
次に説明します。

4 民泊・マッチング×宅建業法|通達|本体

民泊のマッチングと宅建業法の関係を示す通達を紹介します。

<民泊・マッチング×宅建業法|通達|本体(※5)>

あ 判断・方針

特区民泊の施設を紹介・あっせんする行為
=マッチングサービス
→施設の使用契約の内容によって実質的に判断する

い 判断・基本

施設の使用契約が次の2つに該当する場合
→宅地建物取引業法には該当しない

う 宅建業非該当要件(※4)

ア 提供される施設に滞在者の生活の本拠がない
イ 施設に寝具などが設置されている
※特区民泊・宅建業法・通達(後記※1)

この通達の内容の分析を続けます。

5 民泊・マッチング×宅建業法|通達|分析

上記の通達の内容を分析・整理します。

<民泊・マッチング×宅建業法|通達|分析>

あ 非該当要件×『人を宿泊させる営業』

次の2つは同一のものである
ア 宅建業非該当要件(上記※4)
イ 『人を宿泊させる営業』
『旅館業』の定義の一部である
詳しくはこちら|『旅館業』の定義・解釈|人を宿泊させる営業|基本

い 民泊サービス一般

上記※5の通達は『特区民泊』についての解釈である
他の一般的民泊サービスでも違いはない
→民泊サービス一般について当てはまると思われる

結局,対象となるサービスの形態で判断しています。
要するに『旅館業』に該当するかどうかで判断するということです。

6 民泊マッチング×『媒介』解釈論

マッチングが民泊サービスの『媒介』に当たるかどうかを考えます。
『媒介』の意味・解釈をまとめます。

<民泊マッチング×『媒介』解釈論(※3)>

あ 解釈論

重要業務=『情報提供』や『契約締結に向けた交渉』
『情報提供』だけ→『媒介』に該当しない方向性
詳しくはこちら|宅建業法|『媒介』×情報提供行為|タネ屋|競売物件紹介の特殊性

い マッチングサービス×適用

一般的なオンラインでのマッチングサービス
→『情報提供』がメイン・『交渉』機能はない
→『媒介』に該当しない
→『宅建業』に該当しないと思われる

現在一般的になっているサービスは『情報提供』を中心とする内容です。
これを前提とすると『媒介』には該当しないと思われます。
『賃貸』の解釈とは関係なく『宅建業免許は不要』という解釈の方向性です。

7 特区民泊×宅建業法|通達|ソース

以上の説明では次の通達を使いました。
通達のソースをまとめておきます。

<特区民泊×宅建業法|通達|ソース(※1)>

あ タイトル・日付

国家戦略特別区域法における国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業と宅地建物取引業法の関係について
→本記事では『特区民泊・宅建業法・通達』と呼ぶ
平成26年12月5日
国土交通省土地・建設産業局不動産業課長

い ソース

外部サイト|首相官邸|特区民泊・宅建業法・資料