1 宅地建物取引業×法規制
2 『宅地建物取引業』の定義
3 『宅地』の定義・解釈|一般的な土地はすべて含まれる
4 媒介・代理|解釈論・情報提供のみ|概要
5 『業』解釈論|概要
6 『宅地建物取引業』の境界部分のビジネスモデル

1 宅地建物取引業×法規制

不動産流通に関わる業務は宅地建物取引業法(宅建業法)で規制されています。
本記事では宅建業法の規制内容や解釈について説明します。
まずは法規制の全体・概要をまとめます。

<宅地建物取引業×法規制>

あ 免許制

宅地建物取引業を行う場合
→免許を受ける必要がある
申請先=国土交通省or都道府県知事
※宅建業法3条1項

い 違反への罰則

無免許で宅地建物取引業を行った場合
法定刑=懲役3年以下or罰金300万円以下
併科あり
※宅建業法12条1項,79条2号

2 『宅地建物取引業』の定義

規制対象である『宅地建物取引業』の定義をまとめます。

<『宅地建物取引業』の定義>

あ 基本的事項

次の『い・う』のいずれかを『業として』行うこと

い 自ら売買・交換 

『宅地or建物』の『売買・交換』

う 代理・媒介

『宅地or建物』の『売買・交換・賃貸』の『代理or媒介』
※宅建業法2条2号

3 『宅地』の定義・解釈|一般的な土地はすべて含まれる

『宅地建物取引業』の定義の中で使われる『宅地』にも定義があります。
定義と解釈をまとめます。

<『宅地』の定義・解釈>

あ 条文

次のいずれかに該当する物件
ア 建物の敷地に使われる土地
イ 用途地域内の公共用地以外の土地
公共用地の例=道路・公園・河川
※宅建業法2条1号

い 『宅地』の解釈|判例

建物の敷地に供する目的で取引の対象とされた土地を指称する
現に建物の敷地に供せられている土地に限らない
地目・現況のいかんを問わない
※東京高裁昭和46年12月22日
※東京高裁昭和46年12月15日

う 『宅地』に該当しない例

次の土地を『賃貸借』の対象とするケース
ア 駐車場
イ イベント会場
ウ 山林
エ 農地

要するに,一般的に売買の対象となる土地はほぼすべて含まれます。
『賃貸』の場合は上記のような一定の類型的な『該当しない』ものもあります。

4 媒介・代理|解釈論・情報提供のみ|概要

最近では実際に『媒介』の判断が問題になるケースが増えています。
『媒介』に該当する/しないの境界付近に位置するサービスがあるのです(後述)。
『媒介』『代理』の定義や解釈については別に説明しています。
詳しくはこちら|宅建業法|『媒介』定義・解釈論・認定の傾向|法的性質
詳しくはこちら|宅建業法|『代理』定義・内容|媒介との違い
一方『情報提供』だけでは『媒介』に該当しません。
詳しくはこちら|宅建業法|『媒介』×情報提供行為|タネ屋|競売物件紹介の特殊性
多くのサービス・プラットフォームが該当すると思います。

5 『業』解釈論|概要

『媒介』は要するに『物件紹介』が重要なサービスです。
取引を希望する者の発掘,伝達という意味です。
宅建業者でなくても,立場によっては『紹介』をする場面が出てきます。
『媒介』に該当することもあり得ます。
しかし『媒介』すべてについて,宅建免許が必要というわけではありません。
一定の規模でなければ免許不要です。
法律上は『業』の解釈論ということになります。
『業』の解釈については別に説明しています。
詳しくはこちら|宅建業法『業』解釈論|基本|業として/業を営む|判例
詳しくはこちら|『宅地建物取引業』判断|国土交通省|解釈・運用の考え方

6 『宅地建物取引業』の境界部分のビジネスモデル

現在では,レガシーなテクノロジーが大きく進歩しています。
スマホ,各種センサー,通信インフラなどは飛躍的に発展しています。
そこで新たなサービス・ビジネスモデルが構築されてきています。
これについては別記事で説明しています。
詳しくはこちら|不動産流通×IT活用|サービス実例|おうちダイレクトなど