【借主の金銭負担の程度により土地の使用貸借と借地（賃貸借）を判別する】

１　土地の使用貸借と借地（賃貸借）の違い

建物所有目的の土地の賃貸借は借地として、いろいろな借主保護のルールが適用されます。
詳しくはこちら｜建物所有目的の土地賃貸借は『借地』として借地借家法が適用される
一方、土地の使用貸借は借地ではないので、強力な借主保護のルールは適用されません。
例えば、契約の終了についても、借地と比べて容易に認められる傾向があります。
詳しくはこちら｜一般的な使用貸借契約の終了事由（期限・目的・使用収益終了・相当期間・解約申入）
実際には、使用貸借が賃貸借（借地）かがはっきり区別できないこともあります。
そうすると、貸主（所有者）と借主で意見が熾烈に対立し、トラブルとなります。
本記事では、土地の使用貸借と賃貸借の判別方法について説明します。

２　賃貸借と使用貸借の条文

最初に、賃貸借と使用貸借の条文を確認しておきます。両方ともある物の貸し借りということは共通しています。違いは、無償か、賃料を支払う（有償）かの違いといえます。使用貸借は無償ですが、純粋にタダではなく、借主は通常の必要費は支払うことになっています。

３　金銭以外の対価（賃料）

前述のように、賃料を支払うことで賃貸借といえるのですが、解釈としては、金銭ではなくてもよいということになっています。金銭以外の財産や利益、労務の提供でも物を借りる（使わせてもらう）対価であれば賃料と同じ扱いになるのです。

４　賃料の名義

借地借家法の適用を逃れるために、地代や賃料という名目を避ける方法が以前はよくみられました。しかし金銭支払の名目だけで賃貸借契約かどうかが判断されるわけではありません。支払う金額の程度や当該物の使用との対応（対価といえるか）によって、賃料（賃貸借）といえるかどうかが判断されます。

５　固定資産税（公租公課）の金額による基準

土地の貸し借りで、地代はないけど固定資産税分は借主が支払うというケースがよくあります。では、このように金銭の支払があるから賃貸借になるかというとそうではありません。もともと使用貸借は純粋なタダではなく、一定の維持の費用（通常の必要費）を借主が負担することになっているのです。
ここで、借主が、固定資産税分の金額しか支払っていない場合は、貸主の手元に残る金銭はありません。そこで、貸主に使用対価を支払っているとはいえません。結論としてこのようなケースでは、通常、使用貸借であると判断されます。
では、支払金額が固定資産税の額を超えれば賃貸借になるかというと、そうとは限りません。賃貸借と判定されるためには支払金額が、使用・収益の対価といえるレベルに達する必要があります（後述）。

６　使用貸借・賃貸借の判断要素

借主が、固定資産税よりも高い金額を支払っている場合はそれだけで賃貸借であると判断できるかというとそうではありません（前述）。その地域の賃料の相場の金額であれば賃貸借となりますが、問題は固定資産税よりは高い、賃料の相場よりは低いというケースです。はっきりした判別基準はありません。相場よりは低いことの理由があるはずです。親子や夫婦、あるいは雇用関係がある、といった特殊な事情があるはずです。個別的な特殊事情を踏まえて判断することになります。

７　人間関係を重視して使用貸借と判定された実例

土地の貸し借りについて、使用貸借なのか、賃貸借なのか、が判断された実例を紹介します。当初、借主は、貸してくれているお礼として、お歳暮・お中元（商品）を贈っていましたが、金銭は支払っていませんでした。その後、商品券を贈るようになり、さらに時代の流れとともに金銭（現金）を支払うように変化しました。
結局、金額として地代の相場よりも低いし、賃貸借（借地）という強い権利関係を意図したものとはいえないため、使用貸借（にとどまる）と判断されました。

８　建物の使用貸借・賃貸借を判別した実例（平成元年横浜地判）

建物の貸し借りについて、使用貸借なのか、賃貸借なのか、が判断された実例を紹介します。支払っていた金額は家賃相場よりも低かったのですが、低かった理由は、母親の面倒をみていたことにあったのです。言い換えると、母親の面倒をみることが、賃料の一部になっていたということです。実質的には低い賃料ということにはらなない、つまり賃貸借として認められました。

９　土地の交換的貸し借り→使用貸借否定（昭和１０年大判）

最初に説明したように、賃貸借の賃料は金銭だけとは限りません。金銭以外の利益を賃料として認めた（賃貸借であると認めた）実例として、土地の交換的な貸し借りがあります。２人がそれぞれ土地を１筆所有していて、相互に相手に使わせた（貸した）というケースです。現実の金銭の支払いはお互いにしていませんでしたが、お互いの土地の使用には対価関係があるという判断です。

１０　融資承諾書による賃貸借の立証（参考）

話題は少し代わりますが、土地の賃貸借（借地権）を立証するために、金融機関に差し入れてある融資承諾書を使う方法もあります。融資承諾書には地代が明記されていたけれど、実際の支払いがなかったので賃貸借とは認めないという最高裁判例もあります。このように実務の立証では実際の支払いが重視されるのです。
詳しくはこちら｜融資承諾書（地主承諾書）による賃貸借（借地権）や譲渡承諾の立証

１１　無償の土地利用は使用貸借か地上権である（参考）

前述のように、不動産を借りている者が支払っている金額が小さい（または一切ない）場合には、使用貸借になります。ただ、土地の場合は、無償の貸し借りは、使用貸借以外に、地上権（設定）ということもあり得ます。ただ、はっきりと（無償の）地上権を設定した形式がないケースでは、地上権ではなく使用貸借という判断になります。
詳しくはこちら｜無償の土地利用は原則として使用貸借だが地上権のこともある

本記事では、使用貸借と賃貸借の判別について説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に土地や建物の貸し借りに関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。