【建物賃貸借における期限付合意解除（合意解除＋明渡猶予）の有効性】

１　建物賃貸借における期限付合意解除（合意解除＋明渡猶予）の有効性

建物の賃貸借（借家）では，定められた期間が満了しても，原則として法定更新となるので，賃借人が退去を希望しない限り，契約は長期間続きます。
詳しくはこちら｜建物賃貸借契約において賃貸人が更新を阻止する方法
実際には，賃貸人と賃借人が話し合って，賃借人が退去（契約終了）に応じることもあります（合意解除）。中には，賃借人が「あと１年は住みたいので，１年後でよければ退去する」と提案することもあります。
このように「１年後に退去する」と合意（約束）した場合であっても，これが無効となることもあります。
本記事では，このような合意（期限付合意解除）の有効性について説明します。

２　期限付合意解除を活用する状況の具体例

最初に，実際に期限付合意解除を活用する状況を挙げておきます。前述のように，１年後に退去する（してもらう）という状況です。
合意としては，１年後に契約が終了する，というパターンと，即時に契約は終了し，ただし１年間は明渡請求をしない（猶予する）というパターンの２つがありえます。法的な扱い（有効性判断）は実質的に違いません。以下の説明では期限付合意解除を前提として説明します。

３　期限付合意解除の有効性判断基準

もともと，借地借家法（旧借家法）では，賃借人が強く保護されていて，期間満了の時に原則として更新する（法定更新）というルールがあります。期限付合意解除では，定めた期限で解除となります。つまり，（法定）更新がないということになります。借家人の保護の代表的ルールが適用されないのです。
このことだけを考えると，借家人に不利だといえるので，期限付合意解除は無効ということになります（借家法６条，借地借家法３０条）。無効であれば，従前の契約がそのまま生きているので，定められていた期限が満了した時点で法定更新となる，ということになります。
一方，前述の具体例のように，１年後退去するということを賃借人の納得しているのだからあえて無効とする（１年以上居住できるようにする）必要はないとも思えます。
これについて，昭和３１年に最高裁判例が有効性を判定する基準を示しました。基準とはいっても，不当とする事情がない場合には有効になる，という，抽象的なものです。
この基準の具体化をした裁判例もあります。明渡猶予期間の実質があり，一時使用目的の賃貸借といえる場合に有効になる，という基準です。これだけで確実に判定できるほどに具体化してはいないです。あえて簡単にいえば，特定の時期に退去することをハッキリと決めたということが重要な判断材料になるということになるでしょう。
また，退去の時期が１〜２年先であればありふれていますが，たとえば５年や１０年先というように極端に長い場合には，これだけで明渡猶予の実質ではないということになってもおかしくありません。

４　期限付合意解除の有効性を判断した裁判例

建物賃貸借の期限付合意解除は，前述のように，個々の事案の細かい事情によって有効性が判定されます。当然，事案によって有効と判定されることもあれば，無効と判定されることもあります。ここでは，多くの裁判例を判定結果ごとに分類して整理しておきます。

５　契約開始時の期限付合意解除（無効）

以上のように，期限付合意解除は適正に使えば有効となるので，活用する場面も多いです。これに関してひとつ注意点があります。
期限付合意解除が使える（有効となる）のは，あくまでも，賃貸借契約の期間中で使うのが前提です。契約開始時点で使ってしまうと，それは定期借家と同じことになり，もはや一般的な借家契約とはいえません。それは借地借家法の予定していないことであり，賃借人に不利なものとして無効となります。
この落とし穴は，純粋な新規契約だけではありません。従前の建物賃貸借契約が終了した時点で，次の新規契約（要するに再契約）と期限付合意解除をセットにした場合も同様です。ほぼ確実に無効となってしまいます。

６　合意解除＋明渡猶予の方法における対価の設定

以上の説明は期限付合意解除についてのものでしたが，もうひとつのパターンである（即時）合意解除と明渡猶予のパターンの場合だけの注意点があります。それは明渡猶予期間中の対価（金銭）支払の名目です。
すでに賃貸借契約は終了しているので賃料と呼んでいはいけません。占有権原はないので損害金ということになります。書面に定める時に「賃料（家賃）」と書いてしまうと，これだけで，賃貸借は終了していない（合意解除は無効だ）ということにはなりませんが，賃貸人に不利に働くことがあり得ます。

７　訴え提起前の和解による借地借家法の潜脱（参考）

一般論として，借地借家法に反して無効となるかどうかの判断で，その合意が裁判所で成立した和解である場合は有効になる方向に働きます。これは，裁判所の和解では，無効であるものは成立させない運用がなされていることの裏返しです。特に，訴え提起前の和解は，１回の期日で和解が成立するという特徴があるので，借地借家法の適用を回避するために使う，という発想があります。そこで，明渡猶予の実態のない期限付合意解除のような和解の申立をした場合は却下されることもあります。

８　賃借人の建物取得を含む合意解除の合意を無効とした裁判例

実際の事案では，賃貸人・賃借人の両方にいろいろな考え，希望があり，個別的なアレンジ・工夫を盛り込んだ合意をする，ということが多いです。
ここで，期限付合意解除をベースとしつつ，アレンジを加えた合意が問題となった裁判例を紹介します。
この事案では，賃借人が（賃貸借の対象である）建物を購入するというオプション（選択肢）を設定し，その一方で，購入できなかった場合には賃貸人が立退料を支払って賃貸借契約を解除する（賃借人は退去する）という設定にしたのです。要するに，賃借人が建物を買い取れない場合には退去する，という約束です。
最終的に裁判所は，この合意を無効と判断しました。ポイントは，建物の買取金額が定められていなかったため，賃貸人が高い代金を提示すれば容易に買取不能に持ち込めたという構造と，買取不能となった場合に賃借人が受け取る立退料の金額が低く決められていたことです。
個別的な事情が多い事案ですが，参考として紹介しました。

９　無効リスク・トラブル予防策のポイント

期限付合意解除は活用できる場面も多いですが，有効性について対立が生じるなど，トラブル発生の原因になることもあります。
そこで，期限付合意解除を活用する場合は，特定の時期に契約が終了するということをハッキリと条項として記載した書面に調印することが望ましいです。また，書面化してあっても，しっかり理解していなかったということを避けるためにも，全文を読み合わせて，少しでも疑問があったら解消しておく，という地道な対策もしておいた方がよいです。

１０　合意解除＋定期借家（定期借家への切り替え）

以上のように，期限付合意解除の方法を有効に行うにはいろいろと配慮する必要があります。この点，平成１２年に作られた定期借家を使って，同じ結果を実現する方法もあります。従前の普通借家を合意解除（や期間満了による終了）として，その上で，新たに定期借家契約を締結するということです。定期借家の場合の細かいルールが適用されることになりますが，これをクリアすれば法定更新は適用されないので，定めた期限に契約は終了することになります。ただし，古い契約で，居住用建物である場合にはこの定期借家への切り替えができないこともあるので注意が必要です。
詳しくはこちら｜平成１２年３月１日以前の居住用建物の普通借家は定期借家への切替ができない

１１　合意解除＋使用貸借（使用貸借への切り替え・参考）

ところで，特定の時期に退去することとして，それまでの間は無償で建物に住んで良い，という結論に至ることもあります。この場合は，無償で済む期間を，単なる明渡猶予とする方法もありますし，使用貸借とする方法もあります。賃貸借から使用貸借に切り替えたことになります。この方式の場合は，使用対価（賃料）は発生しない代わりに，無効となるリスクはとても小さくなります。

１２　借地契約における期限付合意解除（参考）

以上の説明は，建物賃貸借（借家）を前提としています。この点，土地賃貸借（借地）でも理論的には同じ構造です。ただし，借地の場合は，契約終了（解除）の時に建物をどうするのか，という問題が出てきます。経済的な利害の規模が（借家と比べて）とても大きいので，たとえば建物を賃貸人（地主）が買い取るというような建物への手当がないと無効となる方向に働きます。

本記事では，建物賃貸借における期限付合意解除や，合意解除と明渡猶予の合意の有効性について説明しました。
実際には，個別的な事情によって，法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に建物賃貸借の解除や明渡に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。