1 更新料の支払義務(総論)
2 特約なしでの更新料支払義務
3 合意更新における更新料支払の効力
4 更新料支払特約の有効性(概要)
5 借地と借家の更新料の比較

1 更新料の支払義務(総論)

借地契約において更新料が支払われることはよくあることです。
詳しくはこちら|借地の更新料の基本(更新料の意味と支払の実情)
しかし,これが法的な義務かどうかは別の問題です。
実際に地主が更新料の支払を請求し,借地人が拒否するという対立(トラブル)はよく生じています。
本記事では,更新料の支払義務の有無を説明します。

2 特約なしでの更新料支払義務

最初に,借地の契約その他で,更新料を支払う合意(特約)がないというケースを前提にします。
この場合は,最高裁の判断として更新料の支払義務は否定されています。

<特約なしでの更新料支払義務>

あ 法律上の規定

借地借家法・借地法において
更新料の支払義務を定める規定はない

い 慣習法

法定更新の際に更新を支払うことについて
商慣習・事実たる慣習は存在しない
→慣習による更新料支払義務はない
※民法92条

う 法定更新の趣旨

賃借人の金銭的負担なしで更新の効果が生じる

え 結論

更新料の請求は認められない
※最高裁昭和51年10月1日;宅地の賃貸借について
※東京地裁昭和51年9月14日;借地について
※東京地裁平成20年8月25日;借地について
※東京地裁平成24年12月20日;借地について

3 合意更新における更新料支払の効力

更新料を支払う合意がなくても,実際に更新料が支払われることはとても多いです。
詳しくはこちら|借地の更新料の基本(更新料の意味と支払の実情)
一方,このようなケースでは更新料の支払義務はないはずです(前記)。
そうすると,借地人は既払いの更新料を返還請求できると思えます。
しかし『更新料を払う合意』は有効に成立します。
そこで返還請求はできないことになります。

<合意更新における更新料支払の効力>

あ 合意更新における更新料

更新の際,更新料が支払われた場合
→法定更新ではなく合意更新である

い 更新料支払の効力

更新料支払の効力は否定しない
→借地人は返還請求できない
※東京地裁昭和51年9月14日

4 更新料支払特約の有効性(概要)

以上は更新料を支払うという合意がないという前提でした。
実際には,借地契約で更新料を払う特約が設定されていることも多いです。
この特約が有効であれば,更新料の支払義務も発生します。
有効性については,有効・無効の判断があります。
一律に無効ということはありません。
しかし有効となる範囲はある程度限定されています。

<更新料支払特約の有効性(概要)>

あ 一般的な有効性の傾向

更新料を支払う合意(特約)がある場合
→有効性についてはいくつかの見解がある
有効とする傾向がある
詳しくはこちら|更新料の特約の有効性(一般的な更新料支払義務の有無)

い 法定更新への適用の傾向

法定更新について
更新料支払特約の適用(支払義務)が否定される傾向がある
肯定されるという判断も十分あり得る
詳しくはこちら|更新料特約の法定更新への適用(更新料支払義務)の有無

う 更新料不払による解除(参考)

更新料不払を理由とする解除が認められることもある
詳しくはこちら|更新料支払合意(特約)の基本(種類・法的問題の分類)

5 借地と借家の更新料の比較

本記事で説明しているのは借地の更新料です。この点,借家の場合は,更新料支払義務の判断が借地とは大きく違います。
参考としてまとめておきます。

<借地と借家の更新料の比較>

あ 更新料の特約なし(借地・借家)

更新料を支払う合意(特約)がない場合
→借地・借家ともに更新料の支払義務はない

い 更新料の特約の有効性(借地・借家)

更新料を支払う特約がある場合
→借地・借家ともに特約は有効となる傾向がある

う 更新料特約と法定更新(借地)

法定更新においては更新料支払義務が否定される傾向がある
ただし,特約の内容(文言)によっては肯定される可能性もある
詳しくはこちら|更新料特約の法定更新への適用(更新料支払義務)の有無

え 更新料特約と法定更新(借家)

更新料特約が法定更新を含む内容(文言)である場合
→更新料支払義務が肯定される傾向がある
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料の合意の法定更新への適用