【土地売買後の地下埋設物発覚によるトラブル（基本と裁判例の集約）】

＜売買後の地下埋設物の発覚と法的責任（概要）＞

あ　典型的トラブル

売買契約の後において
地下に廃棄物・ガラなどが発覚するケースが多い

い　実害

このような埋設物を撤去することについて
→多額のコストを要する傾向がある
ただし，有害物質というわけではない
詳しくはこちら｜土壌汚染に関する公的規制（汚染除去指示・第１〜３種特定有害物質）

う　法的責任（概要）

ア　基本的事項 『イ・ウ』の法的責任が発生することがある
イ　瑕疵担保責任 売買契約解除や売主の損害賠償責任
ウ　調査・説明義務違反 事前のマニフェスト（後記※１）の確認で分かったケースもある
売主や仲介業者の調査・説明義務違反
→損害賠償責任
詳しくはこちら｜売買契約に関する責任の種類（瑕疵担保・債務不履行・不法行為）

＜産業廃棄物管理票（マニフェスト）制度（※１）＞

あ　『マニフェスト』の正式名称

『産業廃棄物管理票』
※廃棄物処理法１２条の３

い　マニフェスト制度の仕組み

排出事業者が産業廃棄物の処理を委託する場合
→『マニフェスト』の受け渡しをする

う　マニフェストの記載事項

産業廃棄物の種類・数量・運搬業者名・処分業者名など

＜コンクリート基礎の埋設と瑕疵担保責任（否定裁判例）＞

あ　事案

土地＋建物の売買契約
地中にコンクリート製のブロックフェンス基礎部分の存在が発覚した

い　瑕疵の判断

埋設物があるのは建物と境界の間であった
→わずかな幅に過ぎない
→住宅用地として，利用が大きく妨げられない
→『瑕疵』にあたらない

う　結論

瑕疵担保責任を認めない
※東京地裁平成２２年４月８日

＜PC杭の埋設と瑕疵担保責任（肯定裁判例）＞

あ　事案

マンション建設用地の売買
売買代金＝約７億４５００万円
多数のＰＣ杭・２重コンクリートの耐圧盤等の地中障害物が発覚した

い　瑕疵の判断

マンション建設用地として通常有すべき品質に達していない
→『瑕疵』にあたる
→瑕疵担保責任が認められる

う　賠償額

撤去費用全額（相当額）が認められた
＝約３０００万円
※東京地裁平成１０年１１月２６日

＜がら埋設と瑕疵担保・説明義務違反（肯定裁判例）＞

あ　事案

住宅用地としての土地売買
コンクリートがらなどの地中埋設物が発覚した

い　瑕疵の判断

地盤調査，地中埋設物の除去＋地盤改良工事を行う必要がある
住宅を建築する土地として『通常有すべき性状』を備えていない
→瑕疵にあたる

う　免責特約の有効性

地中に埋設物が残置されている可能性を認識できた
→重過失あり
→免責特約は無効である
※民法５７０条類推適用

え　責任の有無

瑕疵担保責任・説明義務違反（債務不履行）
→肯定された

お　賠償額

約９９０万円
※東京地裁平成１５年５月１６日

＜ガソリンスタンド埋設物と瑕疵担保責任（肯定裁判例）＞

あ　事案

住宅用地としての売買
過去，ガソリンスタンドとして利用されていた
地中にガソリンスタンドの埋設基礎などの存在が発覚した

い　免責特約の有効性

免責特約は無効である

う　責任の有無

瑕疵担保責任
→肯定された

え　賠償額

撤去費用相当額が認められた
＝約３６０万円
※札幌地裁平成１７年４月２２日