【建物の老朽化と建物賃貸借終了の正当事由】

１　建物の老朽化と建物賃貸借終了の正当事由（総論）
２　再築後の建物への入居と正当事由
３　老朽化による低い賃料額と正当事由の関係
４　修繕義務と契約終了の優劣の判断
５　老朽化の要因と正当事由

１　建物の老朽化と建物賃貸借終了の正当事由（総論）

建物が老朽化したために，賃貸借契約を終了させ，賃借人に退去を求めるケースはよくあります。
詳しくはこちら｜建物の老朽化による建物賃貸借契約終了の方法の種類
代表的な方法は，賃貸人が更新拒絶や解約申入を行うものです。
建物の老朽化は賃貸借契約終了の正当事由の１つです。
正当事由があると認められれば，賃貸借契約は終了します。
本記事では，建物が老朽化したケースにおける，正当事由の判断について説明します。

２　再築後の建物への入居と正当事由

賃貸人としては，正当事由が認められるようにしないと，明渡が実現できません。
その工夫の１つとして，賃借人に対して，再築後の建物への入居を提案するという方法があります。
これは，再築する建物が，従前と同様の収益不動産であるケースでは有用です。
もちろん，関係性によっては，今後の契約関係を避けたいために，このような提案を行わないというケースもよくあります。

現実には新たな建物に関しては，賃料を中心とする条件によって実際に入居に至るかどうかは分かりません。
いずれにしても賃貸人としては『新築建物への入居を勧めた』ということがプラスに働きます。

３　老朽化による低い賃料額と正当事由の関係

一般的に，老朽化が進んだ建物の賃料は相場と比べて低い金額に据え置かれている傾向があります。
このことが，明渡の段階では賃貸人の負担を重くする方向に働きます。

４　修繕義務と契約終了の優劣の判断

建物が老朽化しているということは，損壊・損耗が進んでいるともいえます。
この点，賃貸人には賃貸物の修繕義務があります。
賃貸人が適切に修繕を行えば，老朽化の進行を抑制できます。
一方で，収入に比べてコストが高い，つまり収益効率が悪い建物については，オーナーは立て替えにより抜本的な解決を図る方が望ましいです。
そこで，修繕義務と賃貸借契約の終了は相反する関係になります。
この対立について，優劣の判断につながる事情を整理します。

５　老朽化の要因と正当事由

前記のように，賃貸人の修繕義務が懈怠されることが老朽化の進行につながるという関係があります。
老朽化が進んでいても，その要因は『賃貸人の修繕義務違反にある』ということもあるのです。
このような特殊性は，正当事由の判断に反映されます。