1 土地売買における境界未確定の責任(総論)
2 仲介業者の通行権・境界の調査・説明義務
3 形状と所有権が未確定の土地の売買事例(概要)

1 土地売買における境界未確定の責任(総論)

通常,土地の売買では境界がしっかりと確定していることが前提となります。
詳しくはこちら|土地境界|取引では確定が必要・公簿売買|額縁分筆・残置求積/全筆求積
実際には,売買契約の後から境界が確定していないことが発覚することもあります。
これにより,売主や仲介業者の責任が認められることがあります。
本記事では,売買の対象の土地の境界が確定していないケースでの責任について説明します。
なお,境界が曖昧だと,想定していた面積が減った,ということにつながります。
面積の違いについては『数量指示売買』という法律的な扱いが適用されることもあります。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|土地売買における境界未確定・面積不足と数量指示売買の担保責任

2 仲介業者の通行権・境界の調査・説明義務

仲介業者は依頼者に対して善管注意義務を負います。
詳しくはこちら|不動産売買における調査・説明義務の基本(一般的基準)
その具体的内容の1つとして,売買の対象の土地に関する通行権や境界の調査や説明をする義務があります。

<仲介業者の通行権・境界の調査・説明義務>

あ 仲介業者の調査・説明義務

仲介業者は『い・う』の調査や説明をする義務を負う
『ア・イ』の事情があっても同様である
ア 委任者から特段の指示がない
イ 委任者が宅建業者である

い 通行権の存在

売買対象の宅地が公道に接しない場合
→『ア・イ』の事項を調査する
例;私道所有者などに問い合わせる
ア 私道の通行承諾がある
イ 通行に支障がない

う 境界の明確化

売買対象土地の範囲が不明確な場合
→境界を明示する
※大阪高裁昭和61年11月18日

3 形状と所有権が未確定の土地の売買事例(概要)

土地の形状が公図と大きく異なっていた状態で売買契約が締結された事例があります。
結果的に所有権も確定していなかったために,後から紛争が具体化しました。
裁判所は,売買の瑕疵を認め,また,仲介業者の説明義務違反も認めました。

<形状と所有権が未確定の土地の売買事例(概要)>

あ 事案(概要)

売買の対象の土地について
形状と所有権が確定していなかった

い 法的責任

『ア・イ』が肯定された
ア 瑕疵
イ 仲介業者の説明義務違反
※東京地裁平成22年3月9日
詳しくはこちら|土地売買における形状(境界)と所有権の未確定による責任(裁判例)