1 借地の更新料の相場(まとめ)
2 昭和60年の更新料の調査結果
3 平成9〜11年の更新料の調査結果
4 平成28年現在の更新料の相場
5 更新料と増改築承諾料の加算

1 借地の更新料の相場(まとめ)

借地の更新料は法律的な理論では義務とはいえません。
詳しくはこちら|借地の更新料の基本(実情と支払義務)
しかし実際の借地の更新の際に,更新料の支払いが行われることがよくあります。
本記事では,更新料が支払われたケースについて,金額の相場を説明します。
最初に,更新料の相場の目安をまとめてみます。

<借地の更新料の相場(まとめ)>

あ 更新料の相場(目安)

ア 借地権価格の5%程度(後記※1)
イ 更地価格の2~5%程度(後記※1,※3)
ウ 地代の5〜8年分程度(後記※2)

い 補足説明

更新料は本質的に支払義務があるわけではない
合意更新に伴って任意に支払う性質のものである
詳しくはこちら|借地の更新料の基本(実情と支払義務)
『更新料の金額』自体が法律的な理論に基づくものではない
『相場』は,実際に支払いが行われた実情という意味にすぎない

このまとめは,いろいろな情報が元になっています。
元となった情報については,以下順に説明します。

2 昭和60年の更新料の調査結果

昭和60年の更新料の調査があります。この情報が実務で広く普及しています。

<昭和60年の更新料の調査結果(※1)>

あ 調査結果

更新料の金額について
公示価格の約5%であった
実勢価格を基準にすると約3.5%であった
※日税不動産鑑定士会『更新料の実態調べ』(昭和60年)

い 安直な情報の拡がり

『地価の3%』という相場が拡がった
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務 第38版』清文社2016年p609,610

う 相場としての不合理性

ア 理論面の不合理性
地価の一定割合が更新料の金額になることについて
理論的な関係があるわけではない
イ 実態としての不合理性
東京における更新料の実態調査について
地価の割合では把握できなかった
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務 第38版』清文社2016年p610

3 平成9〜11年の更新料の調査結果

平成9年から11年の更新料の調査も非常に参考となるものです。

<平成9〜11年の更新料の調査結果(※2)>

あ 更新直前の地代との比率

『更新直前の地代』と『更新料の金額』について
→相関関係があった

い 更新料の相場
エリア 地代倍率のボリュームゾーン
商業地 58〜100か月
住宅地 50〜95か月
併用地 60〜84か月

※平成9年〜平成11年の東京都23区の更新料事例
※日税不動産鑑定士会『継続地代の実態調べ(平成12年版)』
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務 第38版』清文社2016年p610

4 平成28年現在の更新料の相場

現在(平成28年)の更新料の相場の目安を地価ベースで指摘したものがあります。

<平成28年現在の更新料の相場(※3)>

平成28年において
地価水準がバブルの急騰前の水準に戻っている
→地価の2%程度が妥当な水準といえる
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務 第38版』清文社2016年p611

5 更新料と増改築承諾料の加算

実際に更新料の支払いが行われるケースで,純粋な更新料とは違う趣旨が含まれることもあります。増改築の承諾料です。
この場合は以上の説明の相場がストレートにあてはまるわけではありません。

<更新料と増改築承諾料の加算>

あ 典型的な実例

契約更新時に増改築を承諾するケースも多い
承諾料を含めて『更新料』と称することがある

い 更新料と承諾料

『あ』のケースにおける『更新料』について
→純粋な『更新料』に承諾料を加算したものである
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務 第38版』清文社2016年p611