【スライド法の基本（考え方と算定式）】

＜スライド法の考え方と特徴＞

あ　基本的考え方

直近合意時の利回りで利回りを固定する
従前賃料額を物価変動率（などの指数）でスライド（比例）させる

い　特徴

スライド法は個別的，主観的事情をより良く反映する算定方式である
※藤田耕三ほか編『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７７０（借家）

＜スライド法の算定式＞

あ　改定賃料の算定式

改定賃料
＝直近合意時の純賃料×物価変動率＋現在の必要諸経費など

い　純賃料

純賃料
＝（直近合意時の）実際支払賃料−必要諸経費など

う　実際支払賃料

実際支払賃料（従前賃料）は，特に当事者間の主観的事情を反映して合意されたものであることを要する
※藤田耕三ほか編『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７７０（借家）

え　必要諸経費

必要諸経費について
→主に固定資産税・都市計画税である
※不動産鑑定評価基準ｐ３５（第７章第２節Ⅲ３）（後記※２）
※名古屋高裁昭和５１年１２月１４日

＜純賃料を用いる理由＞

あ　一般的な指数と基礎の賃料

一般的な指数は消費者物価指数である
→消費される物・サービスの価格変動を示す
→当然に支払賃料そのものが対象となる

い　公租公課の考慮

継続地代の評価では公租公課の独立性が強い
→一般的には支払地代から公租公課を控除する
純賃料のことである

う　具体的算定方法

控除後の金額をスライドする
→その後公租公課を加算する
※江間博『新版　不動産鑑定評価の実践理論』株式会社プログレスｐ９６

＜基準時点の３種類の見解＞

あ　基準時点の賃料の前提

従前の基準時点の賃料は次のことが前提である
前提＝理想的な状況下で決定された

い　基準時点についての見解の種類

『従前地代』の基準時点について
→『ア〜ウ』の見解がある
ア　直近改定時 最近時に合意改定した賃料である（う）
イ　過去の複数の賃料額 過去の複数の初期・改定賃料を用いる
→偶然性を排し，より妥当性を増す
ウ　契約開始時 借地契約当初の賃料である（え）
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７６０

う　一般的な見解

裁判例は『直近改定時』が多数であった
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７６０
現在の不動産鑑定評価基準は『直近改定（合意）時』を採用している（後記※１）
※鈴木忠一ほか『実務民事訴訟講座４　不動産訴訟・手形金訴訟』日本評論社１９６９年ｐ１５７，１５８

え　契約開始時の理由

契約当初に当事者が新たに契約を締結するに至った
不自然な要素が介入する可能性が少ない
→契約開始時の賃料は適正なものである

＜直近改定時を基準とする理由と欠点（※１）＞

あ　直近改定時の理由

年月の経過の中で不公正や不都合が濾過される
最近時の当事者が合意で改訂した賃料額について
→適正かつ公平な主観的事情が反映されている

い　直近改定時の欠点

賃料の改定時が明らかでない場合
→この方式を適用できない
※東京高裁昭和５１年５月２７日

＜鑑定評価基準の引用（※２）＞

3.スライド法
(1)意義
スライド法は、直近合意時点における純賃料に変動率を乗じて得た額に価格時点における必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
なお、直近合意時点における実際実質賃料又は実際支払賃料に即応する適切な変動率が求められる場合には、当該変動率を乗じて得た額を試算賃料として直接求めることができるものとする。
(2)適用方法
1 変動率は、直近合意時点から価格時点までの間における経済情勢等の変化に即応する変動分を表すものであり、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、土地及び建物価格の変動、物価変動、所得水準の変動等を示す各種指数や整備された不動産インデックス等を総合的に勘案して求めるものとする。
2 必要諸経費等の求め方は、積算法に準ずるものとする。
※不動産鑑定評価基準ｐ３５（第７章第２節Ⅲ３）