【利回り法の試算の利回り率レベルでの修正】

＜利回り率レベルでの修正（基本）＞

あ　修正する要素

利回り率の決定において『ア〜ウ』の事情を参酌して修正を施す
ア　借地契約締結時の特殊事情イ　従来の改定事情ウ　その他の諸事情 ※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務　７訂版』新日本法規出版２０１０年ｐ７５７
※東京高裁昭和４９年１０月２９日参照
詳しくはこちら｜利回り法における期待利回りの位置付け（適正利潤率の不合理性）

い　裁判例の傾向

１〜２％が中心といえる（後記※１）

う　鑑定実務の傾向

『近時の継続賃料の算定にあたっては不動産換算の利潤率を１〜２パーセントとするのが鑑定実務の近時の慣行であることが認められる』
※東京地裁昭和５０年７月２９日

え　修正率の算式化

修正率を算出する式を用いる方法もある（後記※２）

＜利回り率レベルで修正した裁判例（※１）＞

あ　１．２〜１．６％

１．２％
１．３％
１．４％
１．５％
１．６％
※東京高裁昭和４９年１０月２９日

い　１．５％

※東京地裁昭和４１年２月１２日
※東京地裁昭和５０年７月２９日

う　１．６％

※横浜地裁小田原支部昭和４５年６月１０日

え　２．５％

※新潟地裁昭和４６年８月１８日

お　３．５％

※東京地裁昭和４５年８月５日

＜バブル期の利回り率を修正した事例（概要）＞

あ　バブル期と継続賃料利回りの関係

利回り法の継続賃料利回りについて
賃料の利回りは地価の動向と同一の方向であるとは限らない
賃料についての合意時点がバブル期である場合
→基礎価格が高い
→継続賃料利回りが低く求められる
→必ずしも適正な利回りであるとはいえない

い　継続賃料利回りの補正

利回り法の継続賃料利回りについて
→次のように補正した
６．８％→９％
※甲府地裁平成１６年４月２７日；借家について
詳しくはこちら｜改定賃料算定の総合方式（一般的な比重配分の傾向や目安）

＜利回り率レベルでの修正の数式化（※２）＞

あ　基本的事項

従前賃料改定時点から価格時点間の基礎価格の騰落が著しい場合
→『イ』の数式により継続賃料利回りを修正する

い　修正賃料利回りの算定式

修正賃料利回り
＝実績賃料利回り×修正値（ウ）

う　修正値

修正値
＝『類似不動産の賃料変動率』／『対象不動産の基礎価格変動率』

え　修正賃料利回りの妥当性の確認

修正賃料利回りと類似不動産の賃料利回りを比較・検証する
→継続賃料利回りを判断する
※田原拓治『賃料（家賃）評価の実際』清文社ｐ４０５

＜利回り率レベルの修正の不合理性＞

あ　基本的事項

継続賃料利回りを修正することについて
→理論的根拠は不明である

い　借地／底地権割合との関係

継続賃料利回りを修正した場合
→借地権割合・底地権割合を人為的に変更・創設することになる
→当該地域の当該種類の不動産取引を混乱させることになる
例；借地権や底地権の売買
※鈴木禄弥『現代法律学全集１４　借地法　下　改訂版』青林書院社新社１９８０年ｐ８９３