1 利回り法の試算の不合理性の修正方法の種類
2 総合方式による調整

1 利回り法の試算の不合理性の修正方法の種類

利回り法は継続賃料の試算手法の1つです。
詳しくはこちら|利回り法の基本(考え方と算定式)
本記事では,利回り法の試算の中で行う修正について説明します。
修正する方法にはいくつかのバリエーションがあります。

<利回り法の内容の不合理性の修正方法の種類>

あ 基本的事項

利回り法による継続賃料の妥当性が低い場合
→修正の方法は『い〜お』の種類がある

い 総合方式

複数の試算賃料の比重の設定に反映させる(後記※1)

う 継続賃料利回りの修正

継続賃料賃料利回り(率)を修正する方法
鑑定評価基準に沿う方法である
※鑑定評価基準『第7章第2節Ⅲ2(2)2』
詳しくはこちら|利回り法の試算の利回り率レベルでの修正

え 基礎価格の修正

基礎価格としての底地価格を算出する過程において修正する
具体的内容=基礎価格は土地の収益還元価格とする

お 賃料額の修正

別個独立した項目で修正する
→賃料額のレベルで調整するものである
詳しくはこちら|利回り法における特殊事情の賃料額レベルでの反映(増改築拒否など)
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p756

2 総合方式による調整

総合方式では,複数の試算賃料を調整します。
当然,利回り法の不合理性を回避する修正の趣旨も含まれます。

<総合方式による調整(※1)>

継続賃料利回りの把握は困難である
→継続賃料利回りは総合比較考量項目による補正を行わない
=実績賃料利回りを適用する
→各試算賃料の調整過程で補正(調整)する
=試算賃料の比重の設定に反映させる
※賃料評価実務研究会『賃料評価の理論と実務〜継続賃料評価の再構築〜』住宅新報社p90