1 土地価格の内容
2 建付地価格などの控除
3 建付減価の理論と割合
4 建付減価に関する裁判例
5 バブルの地価高騰から基礎価格の半額減額

1 土地価格の内容

利回り法の賃料の試算では『基礎価格』を使います。
『基礎価格』の算定の中で『土地価格』を使います。
詳しくはこちら|利回り法における基礎価格(借地権価格を控除した底地価格)
本記事では土地価格の評価や算定について説明します。
まずは土地価格の内容については2種類の見解があります。

<土地価格の内容>

あ 見解の種類全体

『土地価格』について
→『い・う』の2種類の見解がある

い 更地価格

『土地価格』として
更地の価格を採用する
※多数の裁判例
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p754

う 建付地価格

借地権の存在による一定額の控除をする見解もある(後記※1)
『借地権価格の控除(=底地価格)』とは別の処理である

2 建付地価格などの控除

土地価格の算定では建付地価格などを控除する方法が一般的です。

<建付地価格などの控除(※1)>

あ 建付減価を認めた裁判例

『土地価格』とは建付地としての価格である
=更地価格に建付減価(後記※2)をしたもの
※大阪地裁昭和43年8月30日
※東京地裁昭和44年11月15日

い 期待価格を控除した裁判例

適正地代算出の基礎とすべき土地価格について
『期待価格を包含している更地価格から期待価格を分析してこれを控除した現況価額による』
※大阪地裁昭和40年7月13日

う 文献の見解

『土地価格』について
継続賃料としての相当賃料を求める前提としての
土地の経済価値の把握である
必ずしも当該土地の最有効使用に即応する経済価値ではない
借地契約による制約・拘束を前提とした経済価値である
契約減価を適用したものである
鑑定評価基準の平成12年・15年の改定による基礎価格の定義と整合する
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p754,755

3 建付減価の理論と割合

建付減価をする理論と一般的な割合についてまとめます。

<建付減価の理論と割合(※2)>

あ 建付減価の基本的な等式

建付減価=土地の更地化費用の控除

い 土地・建物の経済的評価による等式

ア 基本的等式
建付減価=『イ』−『ウ』
イ 建物と土地を各別に評価した合計額
ウ 建物と敷地を一体とした取引における価格
エ 理論面
借地権の存在(付着)による経済的な損失という趣旨である
最適ではない用途による価値の下落である
不動産鑑定評価理論上の『契約減価』に相当する
※大阪地裁昭和50年9月22日
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p754

う 建付減価の割合
一般的ゾーン 0〜10%
ボリュームゾーン 5〜10%

※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p754

4 建付減価に関する裁判例

建付減価の割合について判断を示した裁判例をまとめます。

<建付減価に関する裁判例>

あ 40%を認定

ア 特殊事情
土地の最適な用途ではない用途(住宅用地)であった
イ 建付減価
建付減価を40%とした
※大阪地裁昭和50年9月22日

い 45%を否定

45%の建付減価を不相当であると判断した
※東京高裁昭和50年9月29日

5 バブルの地価高騰から基礎価格の半額減額

土地価格の算定で,異常な地価高騰によるイレギュラーな処理として,基礎価格の半額を減額した裁判例があります。

<バブルの地価高騰から基礎価格の半額減額>

あ 事案

昭和61年に地主が賃料の増額請求をした
当時はバブル経済の状況にあり異常な地価の高騰があった

い 裁判所の判断

純賃料割合法について
=利回り法に近い算定手法
→底地価格をそのまま基礎価格とすることは妥当ではない
消費者指数の動向などを考慮する
→底地価格の約半額を基礎価格とする
※東京地裁昭和63年9月22日