1 利回り法の基本的考え方
2 利回り法の算定式
3 鑑定評価基準の引用

1 利回り法の基本的考え方

継続賃料の算定は複数の算定手法を組み合わせた総合方式を用いられています。
詳しくはこちら|改定賃料算定の総合方式(一般的な比重配分の傾向や目安)
本記事では,算定手法の1つである利回り法について説明します。
利回り法の基本は,従前の賃料が地価と連動するというものです。

<利回り法の基本的考え方>

あ 基本的考え方

利回りが固定される
賃料が地価に連動する(比例する)

い 当事者の視点

貸主側に立脚した賃料の算定方法である
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p752

2 利回り法の算定式

利回り法による試算の内容を算定式としてまとめます。

<利回り法の算定式>

あ 改定賃料の算定式

改定賃料
=現在の地価(基礎価格(い))×継続賃料利回り(う)+現在の必要経費など(か)

い 基礎価格(概要)

一般的には底地価格である
詳しくはこちら|利回り法における基礎価格(借地権価格を控除した底地価格)

う 継続賃料利回り(概要)

継続賃料利回りについて
直近合意時の利回りを基礎とする
他の事情を総合的に比較衡量して求める
例;期待利回り(え)
詳しくはこちら|利回り法における期待利回りの位置付け(適正利潤率の不合理性)

え 期待利回り

(一般的な)利回り=純賃料/地価

お 純賃料

賃料−必要経費など

か 必要諸経費

必要経費などの内容
→通常は固定資産税・都市計画税である
詳しくはこちら|利回り法の必要諸経費(公租公課・管理費用の扱いや定率算定)
※不動産鑑定評価基準p34,35(第7章第2節Ⅲ2)(後記※1)

3 鑑定評価基準の引用

利回り法は不動産鑑定評価基準として採用されています。
鑑定評価基準の中の利回り法の規定を引用しておきます。

<鑑定評価基準の引用(※1)>

2.利回り法
(1)意義
利回り法は、基礎価格に継続賃料利回りを乗じて得た額に必要諸経費等を加算して試算賃料を求める手法である。
(2)適用方法
1 基礎価格及び必要諸経費等の求め方については、積算法に準ずるものとする。
2 継続賃料利回りは、直近合意時点における基礎価格に対する純賃料の割合を踏まえ、継続賃料固有の価格形成要因に留意しつつ、期待利回り、契約締結時及びその後の各賃料改定時の利回り、基礎価格の変動の程度、近隣地域 若しくは同一需給圏内の類似地域等における対象不動産と類似の不動産の賃貸借等の事例又は同一需給圏内の代替競争不動産の賃貸借等の事例における利回りを総合的に比較考量して求めるものとする。
※不動産鑑定評価基準p34,35(第7章第2節Ⅲ2)