1 各試算賃料の処理(総合方式)の事例
2 一時的な地価急騰と利回り法・差額配分法
3 各試算賃料の採用/不採用と比率の工夫(概要)
4 土地価格の高騰を比率に反映させた事例
5 比重の妥当性を判断した事例

1 各試算賃料の処理(総合方式)の事例

継続賃料の算定では,総合方式が用いられています。
総合方式では,主に4つの試算賃料を総合判断します。
詳しくはこちら|改定賃料算定の総合方式(一般的な比重配分の傾向や目安)
単に4つの試算賃料を平均するような安直な方法に陥ることは適正ではありません。
本記事では,4つの試算賃料の採否や比重について工夫した事例を紹介します。
まずは,個々の試算手法の性格を検討して採否を判断した鑑定の事例です。

<各試算賃料の処理(総合方式)の事例>

あ 利回り法の特徴

利回り法は賃貸借当事者間の過去の合意に基礎を置く
→契約の個別性をより反映することができる
→個別性の強い賃貸借契約においては有力な試算方式である
詳しくはこちら|利回り法の基本(考え方と算定式)

い 鑑定における各資産賃料の比重

利回り法による試算賃料を中心としていた
スライド法の試算も参照していた
差額配分法・賃貸事例比較法の試算は用いていない

う 裁判所の判断

鑑定の内容は妥当である
※東京地裁平成4年4月15日/『判例時報1462号』p128;借家について

2 一時的な地価急騰と利回り法・差額配分法

一時的な地価急騰という特殊事情を試算賃料の比重に反映させた事例です。

<一時的な地価急騰と利回り法・差額配分法>

あ 一時的な地価急騰

昭和59年に比較して
昭和62年・平成元年の地価について
対象土地の近隣では土地の価格が急騰していた
これに応じて次の指数も高騰していた

い 一時的な高騰を生じた指数

ア 公示価格
イ 東京都基準地価格
ウ 路線価

う 各試算賃料の扱い

一時的な不動産への集中的な投機が生じていた
→土地の価格が著しく高騰していた
→この地価を前提として正常な賃料額を定められない
→利回り法・差額配分法の結果は重視しない
※東京地裁平成3年9月25日/『判例時報1427号』p103

3 各試算賃料の採用/不採用と比率の工夫(概要)

個々の試算賃料の採否と比率を慎重に検討した事例です。

<各試算賃料の採用/不採用と比率の工夫(概要)>

あ 賃貸事例比較法の不採用

借主が本件の借主と同一である賃貸事例は取得できた
他の賃貸事例を取得できなかった
→賃貸事例比較法は採用しない
※藤田耕三ほか『不動産訴訟の実務 7訂版』新日本法規出版2010年p762

い 各試算賃料の比率

次のような比率を用いた
差額配分法:利回り法:スライド法
=3:2:5
※甲府地裁平成16年4月27日;借家について
詳しくはこちら|改定賃料の算定事例(利回り法の利回り率の修正・比重の工夫)

4 土地価格の高騰を比率に反映させた事例

土地価格が高騰していたという事情を各試算賃料の比重に反映させた事例です。

<土地価格の高騰を比率に反映させた事例>

あ 差額配分法の配分率

土地価格が高騰していた
→3分の1法が妥当である
詳しくはこちら|差額配分法の配分率の基本(理論と代表的/マイナーな配分率)

い 各試算の比重

ア 主な考慮事情
土地価格が高騰していた
→純賃料割合法は妥当性が下がっていた
→純賃料割合法の比重を下げる
イ 比重
差額配分法・純賃料割合法・スライド法の比率
=2:1:2
※東京地裁平成3年10月21日

5 比重の妥当性を判断した事例

私的鑑定と裁判所の鑑定の内容が異なることはよくあります。
そのようなケースで,試算賃料の比率について裁判所が判断を示した事例です。

<比重の妥当性を判断した事例>

あ 私的鑑定の比重

差額配分法:賃貸事例比較法:利回り法:スライド法
=4:4:1:1

い 公的鑑定の比重

すべて均等(1:1:1:1)

う 裁判所の判断

ア 私的鑑定の評価
私的鑑定(あ)について
→次の理由などで合理性を欠く
・必要経費分の2重算定
・階層別効用比の割合
・スライド率
イ 公的鑑定の評価
公的鑑定(い)について
→合理的である
→公的鑑定の結果どおりの賃料への改定を認めた
※東京地裁平成11年6月30日