1 鑑定と裁判所の判断の関係
2 相当賃料の鑑定の不合理な点
3 総合方式の4手法の合理性を否定した事例

1 鑑定と裁判所の判断の関係

賃料増減額の訴訟では,裁判所は鑑定結果を考慮します。
本記事では鑑定結果と裁判所の判断の関係について説明します。
裁判所は鑑定結果に拘束されないという根本的な理論があります。
むしろ批判的な検討・確認により結果の適正さを徹底することが必要とされます。
これは裁判所と当事者の両方についていえることです。

<鑑定と裁判所の判断の関係(※1)>

あ 賃料鑑定の証拠力・説得力

賃料の鑑定結果について
相当賃料額を把握するための重要な証拠価値を持たない
鑑定の内容(手法)によって証拠価値が左右される

い 裁判所の判断と鑑定結果の関係(拘束力)

賃料の鑑定結果について
法律上の概念としての相当性(適正額)の解釈を拘束しない
=裁判所の判断を拘束するものではない

う 訴訟における鑑定結果の実務的扱い

賃料増減額の訴訟において
鑑定結果は常に批判的に摂取されなければならない
※鈴木忠一ほか『実務民事訴訟講座4 不動産訴訟・手形金訴訟』日本評論社1969年p153

2 相当賃料の鑑定の不合理な点

継続賃料として相当な金額を鑑定することはよく行われます。
鑑定結果は,判断する者の主観・裁量が多く含まれています。
つまり,鑑定する者によって異なる結果が出るといえます。
構造的にブレが生じる状況になっているのです。

<相当賃料の鑑定の不合理な点>

あ 評価理論

ア 試算手法
4つの賃料試算手法(評価理論)について
→合理性が確立されているとはいえない
イ 総合方式
合理性を欠く試算賃料を『総合』しても
→合理性を獲得するわけではない
実際に単に平均する安直な鑑定の実例が多い

い 判断の前提事実

鑑定において前提とする事実について
裁判所の事実認定を経ていない
→算定の元が粗い
→評価の結果の正確性も乏しくなる

3 総合方式の4手法の合理性を否定した事例

総合方式の賃料試算手法は不合理な点を含みます(前記)。
実際に,4つの試算をすべて採用しなかった裁判例もあります。

<総合方式の4手法の合理性を否定した事例>

あ 賃貸借の内容

商業用の土地の賃貸借契約
借地人が地上に収益物件(建物)を所有・運用している

い 鑑定の内容

相当の地代について
『ア〜エ』の4手法の総合方式により算定した
ア 収益還元法
イ 賃貸事例比較法(比準賃料)
ウ スライド法
エ 差額配分法

う 裁判所の判断

4手法のいずれも合理性を欠く
→鑑定結果は採用できない
土地残余法により相当賃料を算定すべきである
※東京高裁平成14年10月22日
詳しくはこちら|総合方式と賃料試算の4手法の合理性を否定した裁判例(引用)

これは特殊なもので一般化はできません。
ただし,鑑定結果を安直に鵜呑みにする態度への戒めとして,とても良い参考となる判断です。