1 賃料改定特約と賃料増減額請求権の関係
2 賃料改定特約による賃料増減額請求の排除の意味
3 賃料増減額請求における賃料改定特約の影響
4 賃料改定特約の無効と増減額請求権の行使(概要)

1 賃料改定特約と賃料増減額請求権の関係

賃料改定特約は有用であり,活用することは好ましいです。
詳しくはこちら|賃料に関する特約(自動改定特約)の基本(種類とメリット)
一方,特約とは関係なく,法律上,賃料増減額請求の手続があります。
詳しくはこちら|賃料増減額請求(変更・改定)の基本
本記事では,賃料改定特約と賃料増減額請求権の関係について説明します。
一般的には賃料改定特約が賃料増減額請求権を『排除』します。
しかしこの『排除する』という意味は複雑です。

<賃料改定特約と賃料増減額請求権の関係>

あ 一義的な算定可能

『ア・イ』の両方に該当する場合
→賃料改定特約の限りで賃料増減額請求権は排除される
賃料増減額請求権が行使できないという意味ではない(後記※1)
ア 賃料改定特約が有効である
イ 賃料改定特約により改定賃料を算定できる
例;自動改定特約
※幾代通ほか『新版 注釈民法(15)債権(6)増補版』有斐閣1996年p867
※橋本和夫『地代・家賃紛争の調停制度』/『ジュリスト1006号』1992年p125

い 一義的な算定不可能(概要;※2)

賃料改定特約による一義的な賃料算定が不可能である場合
→賃料増減額請求が認められる

2 賃料改定特約による賃料増減額請求の排除の意味

賃料改定特約が賃料増減額請求を排除する,ということの内容は複雑です(前記)。
これに関する最高裁判例による解釈をまとめます。

<賃料改定特約による賃料増減額請求の排除の意味(※1)>

あ 賃料増減額請求の強行法規性

賃料増減額請求は強行法規である
※最高裁平成16年6月29日ほか
詳しくはこちら|増減額請求権の強行法規性に関する4つの最高裁判例(要点)
詳しくはこちら|増減額請求権の強行法規性に関する4つの最高裁判例(引用)

い 賃料増減額請求権の行使(※3)

賃料改定特約があったとしても
賃料が『不相当』となった場合
→賃料増減額請求権の行使はできる
※借地借家法11条1項
詳しくはこちら|賃料増減額請求(変更・改定)の基本

う 賃料増減額請求の要件と特約の実効範囲

『賃料が不相当となった』に達していない場合
→賃料増減額請求は認められない
→賃料改定特約による賃料額が実際に適用される

え まとめ

賃料改定特約による賃料額が『相当』である範囲において
賃料増減額請求は認められない
賃料改定特約による賃料の改定が適用される

3 賃料増減額請求における賃料改定特約の影響

結局,賃料改定特約があっても賃料増減額請求権の行使自体は可能です(前記)。
そして,実際に賃料増減額請求権が行使された時には,賃料改定特約が『無意味』になるわけではありません。
賃料増減額請求の判断の中で重要な事情となる,つまり反映されるのです。

<賃料増減額請求における賃料改定特約の影響>

あ 前提事情

『ア・イ』のいずれかに該当する場合
→賃料増減額請求が認められる
ア 一義的な算定不能
賃料改定特約による一義的な賃料算定が不可能である(前記※2)
イ 特約による賃料の『不相当』
賃料改定特約による賃料が『不相当』である(前記※3)

い 賃料改定特約の影響

賃料改定特約の当否・相当賃料額の算定において
→特約の存在・合意の経緯が重要な事情として十分に考慮される
※最高裁平成16年6月29日
※最高裁平成15年10月21日

4 賃料改定特約の無効と増減額請求権の行使(概要)

以上の説明は,賃料改定特約があるのにこれを無視して,賃料増減額請求を主張するというテーマでした。
これとは逆のテーマもあります。
つまり,当事者が賃料改定特約を主張したのに,結果的に賃料増減額請求として扱われるというものです。

<賃料改定特約の無効と増減額請求権の行使(概要)>

あ 前提事情

賃料改定特約による賃料の改定が主張された(※4)
例;改定された賃料額の請求
その後,賃料改定特約が無効と判断された

い 改定の主張の扱い

前記※4の主張について
→賃料増減額請求権の行使(意思表示)として扱う
詳しくはこちら|賃料改定特約の無効と増減額請求権の行使としての扱い