1 建物賃貸借の法定更新と更新料(総論)
2 法定更新における更新料(旧タイプ条項)
3 旧タイプの更新料条項と法定更新の裁判例
4 法定更新における更新料(新タイプ条項)
5 新タイプの更新料条項と法定更新の裁判例

1 建物賃貸借の法定更新と更新料(総論)

建物の賃貸借で更新料が問題となるケースは多いです。
詳しくはこちら|建物賃貸借の更新料の趣旨と合意の有効性(全体)
ところで『法定更新』の時にも更新料支払義務があるかどうか,という解釈論があります。
本記事では,法定更新の際の更新料について説明します。

2 法定更新における更新料(旧タイプ条項)

時代によって,更新料の条項には変化がありました。以前主流であった更新料の条項では,法定更新への適用の有無の判断が大きく分かれていました。

<法定更新における更新料(旧タイプ条項)>

あ 旧タイプの条項(合意)

『約定更新』だけについて更新料支払が規定されている

い 条項の具体例

賃貸借期間満了の場合は,賃貸人・賃借人で協議の上この契約を更新することができる。
(前項により)この契約を更新する場合には,賃借人は賃貸人に対し更新後の賃料の1か月分の更新料を支払うものとする。

う 2つの解釈

『法定更新』に更新料の合意が適用されるか
→適用の有/無(支払義務なし/あり)の両方の見解がある
統一的な見解はない(後記※1)

3 旧タイプの更新料条項と法定更新の裁判例

旧タイプの更新料条項が使われていたケースの裁判例をまとめます。

<旧タイプの更新料条項と法定更新の裁判例(※1)>

あ 支払義務ありの見解

『法定更新』にも更新料の合意が適用される
※東京地裁平成9年6月5日

い 支払義務なしの見解

更新料の合意は『約定更新』だけに適用される
→『法定更新』には更新料の合意は適用されない
※京都地裁平成16年5月18日
※東京地裁平成23年4月27日

4 法定更新における更新料(新タイプ条項)

前記の解釈論は,最高裁で統一されるまでもなく,更新料の条項の主流が変わってきました。新たなタイプの更新料条項は,法定更新にも適用されるという解釈が一般的となっています。

<法定更新における更新料(新タイプ条項)>

あ 新タイプの条項(合意)

『約定更新』に限らず更新料支払が規定されている
→条項の具体例は後記※2の裁判例で示している

い 解釈の傾向

法定更新・約定更新の両方について適用される
→法定更新でも更新料支払義務がある
※東京地裁平成22年8月26日(後記※2)

5 新タイプの更新料条項と法定更新の裁判例

前記の裁判例の内容を紹介します。新タイプの更新料条項の具体的内容とこれについての裁判所の判断です。

<新タイプの更新料条項と法定更新の裁判例(※2)>

あ 更新料の条項の内容

賃借人が更新を希望する場合で,賃貸人・賃借人双方から特に申し出がない場合は自動で更新されるものとします。
その際,賃借人は賃料1か月分の更新料を賃貸人に支払うものとします。

い 裁判所の判断

一般的に,更新の際の更新料を定めたものである
『自動更新』だけに適用されるわけではない
※東京地裁平成22年8月26日