1 借主の死亡による使用貸借の終了の規定
2 建物所有目的の土地使用貸借の終了時期
3 建物の使用収益の必要性の判断の実例
4 建物の使用収益の必要性判断の事案内容
5 相当期間の経過による終了(概要)

1 借主の死亡による使用貸借の終了の規定

使用貸借契約は借主の死亡によって終了するという規定があります。しかし,これは例外もあるので間違えやすいところです。
本記事では借主の死亡による使用貸借の終了について説明します。
まずは条文の規定からまとめます。

<借主の死亡による使用貸借の終了の規定>

あ 条文の規定

使用貸借の借主が死亡した場合
→契約は終了する
※民法599条

い 任意規定

この規定は強行規定ではない
当事者がこれとは異なる内容を合意できる
仮に借主の死亡で契約が終了しない場合
→借主の相続人が借主の地位を承継する
※民法896条

2 建物所有目的の土地使用貸借の終了時期

借主の死亡による使用貸借の終了で例外が認められやすいのは土地の使用貸借です。上記の規定とは異なる当事者の暗黙の合意が認められる傾向があるのです。
なお,建物の使用貸借についてはこのような暗黙の合意が一般的に認められるということはありません。

<建物所有目的の土地使用貸借の終了時期>

あ 裁判例による基準

建物所有を目的とする土地の使用貸借について
通常の当事者の意思として
地上建物の使用収益の必要がある限り存続する
→このような黙示の合意が認められる傾向がある
※東京地裁昭和56年3月12日

い 建物の使用収益の必要性

『あ』の合意が成り立つ場合
→『建物の』使用収益の必要性によって
(土地の)使用貸借契約終了or存続を判断することになる

3 建物の使用収益の必要性の判断の実例

上記の黙示の合意がある前提になると,次に『建物の使用収益の必要性』で結論が決まるということになります。建物の使用収益の必要性が判断された実例が参考になります。

<建物の使用収益の必要性の判断の実例>

あ 建物の使用状況の認定(概要)

建物の新築後9年の時点であった
亡くなった借主の妻・子5人が居住していた
妻は病気で家族が面倒をみる必要があった
詳しい事案の内容は後記※1にまとめてある

い 終了時期の判断(結論)

使用貸借の土地上の建物の使用収益の必要がある状態である
使用貸借の当事者の合意による終了の基準に至っていない
→契約は存続している
→明渡請求を認めない
※東京地裁昭和56年3月12日

4 建物の使用収益の必要性判断の事案内容

上記の実例について,詳細な事案内容をまとめます。特殊事情が反映されたということが分かると思います。

<建物の使用収益の必要性判断の事案内容(※1)>

あ 使用貸借の開始

昭和25年4月頃
土地所有者AからCが土地を借りた
対価なしであった
→使用貸借契約の締結である
目的=居住用建物の所有
C自身+家族(妻子)の居住用建物を建てる予定であった
期間の定めなし

い 建物新築

昭和27年
Aが建物を建築し所有するに至った

う 貸主の相続

Aが亡くなった
相続によりBが承継した
=所有権移転+使用貸借の貸主の地位の承継

え 借主の相続

昭和36年2月(建物新築後9年)
Cが亡くなった
次の者が建物を承継して所有するに至った
建物所有者=妻D+子5人(E1〜E5)

お 居住者の動き

その後,3女E3以外の子は家を出て独立した
E3だけは家を出ず,同居している
E3は結婚し,夫と建物に同居している
E3の子が2人誕生し,同居している

か 具体的な居住者の状況

昭和50年まで
Dが病臥していた
E3+その夫がその面倒をみつつ建物に同居していた
さらにE3の2人の子も同居している

5 相当期間の経過による終了(概要)

以上の説明は,借主が亡くなったことによる契約の終了に関するものです。一方,長期間が経過したことにより契約の終了が認められることもあります。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|使用貸借契約の終了|期限・目的・相当期間・解約申入|相当期間の判断基準