【借主の死亡による使用貸借の終了と土地の使用貸借の特別扱い】

１　借主の死亡による使用貸借の終了と土地の使用貸借の特別扱い

使用貸借契約は借主の死亡によって終了するという規定があります。
詳しくはこちら｜一般的な使用貸借契約の終了事由（期限・目的・使用収益終了・相当期間・解約申入）
実際に問題となるのは，土地や建物を無償で使わせてもらっていた者が亡くなったケースです。契約終了になるとすると，同居していた家族は退去しなくてはならなくなります。
しかし，このルール（規定）は，例外扱いが結構多いのです。
本記事では借主の死亡による使用貸借の終了について説明します。

２　借主の死亡による使用貸借の終了の規定と趣旨

まず，民法の条文には，借主の死亡によって使用貸借が終了するという規定があります。その趣旨は，もともと貸主は特定の人に対して（無償で）貸すという気持ちであるのが通常です。そこで，相続で他の者が借主になることを回避できるようになっているのです。

３　借主の死亡による使用貸借の終了を回避する合意

民法５９７条３項は任意規定です。当事者が借主の死亡で終了しないと合意する（民法５９７条３項を適用しない）ことが可能です。
貸主と借主が明確に，借主の死亡があっても終了しないと決めていた場合はもちろん，そのような認識であったと読み取れる場合にも，民法５９７条３項は適用されないことになります。

４　建物所有目的の土地の使用貸借における借主の死亡の扱い

ところで，建物の敷地として土地を無償で貸したケースは特に大きな問題となります。というのは，契約が終了すると，借主は建物を解体して土地を明け渡すことになります。
この点，貸主としては通常，借主が死亡したら（借主の相続人が）建物を解体してもらうということは想定していないと考えられます。
そこで，借主の死亡で終了する規定（民法５９７条３項）は原則として適用されません。つまり，借主の相続人が借主の地位を引き継ぐという状態になるのです。これが一般的な解釈です。
ただし，当事者の間で借主の死亡で契約は終了すると合意することは可能です。その場合は原則に戻る，つまり民法５９７条３項が適用されることになります。

５　建物所有目的の土地の使用貸借の期間を終身とした裁判例

前述のように，建物所有目的の土地の使用貸借では，借主が死亡した時に，原則として終了せず，例外的に（合意があれば）終了する，ということになります。民法５９７条３項の原則と例外が逆転したことになります。
実際に，例外的に，借主の死亡によって使用貸借が終了すると判断した裁判例があります。他の判断の前提としてこの判断が登場することが多いです。
平成５年東京高判と昭和６１年東京高判は，期間を終身とする合意を認定しています。
平成３０年東京高判は，このような合意の認定なしで，ストレートに借主の死亡による終了を適用しています。判決文に明記はないですが，当事者間に借主の死亡で終了するという認識（合意）があったという考えがあったのだと思います。
平成２７年東京地判の方は特殊な経緯があり，使用借権の時効取得が認められた（と仮定した）ことが前提となっています。所有者が積極的に貸したわけではないので，借主が死亡したら相続人が引き継ぐということを想定しているとはいえないので，民法５９７条３項のとおりに終了するという考えになるのは自然です。

６　用途の特殊性を反映させた借主の死亡の扱い

前述のように，建物の敷地は特殊な扱いがありますが，それ以外の事情によって特別扱いとなるケースもあります。
裁判例の中に，墓地として使う土地の使用貸借があります。これも半永久的に土地を使うことが想定されていたはずなので，借主の死亡があっても契約は終了しない扱いになります。

７　「建物」の使用貸借における借主の死亡の扱い

以上で説明したのは「土地」の使用貸借でした。では，「建物」の使用貸借で借主が死亡した場合はどうでしょうか。契約が終了したとしても借主（の相続人）が建物を取り壊すということにはなりません。建物を退去する必要はあります。
結論としては，貸主や借主はどういう認識だったのか，によって違ってきます。借主だけではなく，借主の家族も住まわせるという認識で貸したという経緯があれば，借主が死亡しても契約は終了しません。

８　相当期間の経過による終了（参考）

以上のように，使用貸借の借主が死亡したら契約は終了する，というルール（規定）は，例外が結構多くあります。例外的に契約が終了しない（継続する）場合は，借主の相続人が新たな借主になります。
そうすると，永久に使用貸借が終了しないように思うかもしれませんがそうではありません。借主の死亡以外にも使用貸借の終了事由があります。実際に該当することが多いのは，相当期間の経過として使用貸借契約が終了するというものです。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜建物所有目的の土地の使用貸借における相当期間を判断した裁判例

９　使用貸借における貸主の死亡（参考）

以上の説明は，借主が死亡した時についての扱いでした。
一方，貸主が死亡した場合に終了するという規定はありません。そのまま貸主の相続人が貸主の地位を承継することになります。
当事者の間で貸主の死亡で終了すると合意（特約）しておくことも可能です。

１０　土地の使用借権の評価額の計算（参考）

以上で説明したように，建物所有目的の土地の使用貸借は，（一般的な使用貸借より）強く保護される傾向があります。このことが，土地の使用借権の評価額が大きな金額となるということにつながっているといえるでしょう。
詳しくはこちら｜土地の使用借権の評価額（割合方式・場所的利益との関係）

本記事では，使用貸借において借主の死亡で契約が終了する規定（民法５９７条３項）とその例外を説明しました。
実際には，個別的な事情や主張・立証のやり方次第で結論は違ってきます。
実際に使用貸借の終了（明渡）の問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。