1 共有不動産の賃貸借|締結|管理|実例
2 共有不動産の賃貸借|更新|管理|実例
3 共有不動産の賃貸借|共有者の意思決定方法
4 共有不動産の賃貸借|締結|変更|実例

1 共有不動産の賃貸借|締結|管理|実例

共有不動産を賃貸するというケースはとても多いです。
本記事では,具体例を元に法律的な問題点を説明します。
まずは『貸せるかどうか』という疑問について説明します。

<共有不動産の賃貸借|締結|管理|実例>

あ 疑問

兄弟A・B・Cが共有している土地がある
持分は3分の1ずつである
友人Dが貸して欲しいと言っている
資材・機材を置く場所・駐車場として使う目的である
A・Bは賛成しているが,Cが反対している
貸してあげることはできないのか

い 結論(※1)

資材置き場は『建物所有目的』ではない
→借地借家法の適用はない
→短期賃貸借の期間の範囲内であれば『管理』に該当する
→土地なので5年以内であれば『管理』となる
→この範囲ではA・Bだけで持分が過半数に達する
→Cが反対していても賃貸できる

共有不動産の賃貸借契約締結の意思決定の場面です。
分類上『管理・変更』のいずれかに該当します。
どちらに該当するか,によって,必要な共有者の数が変わってきます。
詳しくはこちら|共有不動産の賃貸借|全体・一般論まとめ
この事案では『管理』行為に該当します。
そこで,A・Bだけで『貸す』という決定が可能となりました。

2 共有不動産の賃貸借|更新|管理|実例

共有不動産の賃貸借の『更新』の場面の具体例です。

<共有不動産の賃貸借|更新|管理|実例>

あ 疑問

兄弟A・B・Cが共有している土地がある
持分は3分の1ずつである
A・Bの賛成で資材置き場として友人Dに賃貸した
賃貸の期間は5年となっている
そろそろ5年の期間が満了する
それ以上は貸せないのか

い 結論

賃貸借契約の更新は再度の『契約締結』と同じである
→前記※1と同様の扱いとなる
→新たな期間5年以下であれば『管理』となる
→この範囲ではA・Bだけで更新できる

賃貸借契約の更新は新規の契約締結と同じ扱いです。
そこで前記※1と同様に持分の過半数で決することが可能です。
A・Bだけで決定できます。
賛成派が持分割合の過半数を持っていれば,延々と賃貸借契約を継続することが可能です。

3 共有不動産の賃貸借|共有者の意思決定方法

以上の事案は『管理』行為に該当するものでした。
持分割合の過半数の賛成で意思決定が可能です(前述)。
具体的な意思決定の方法・プロセスをどうするかという疑問もあります。
これについて説明します。

<共有不動産の賃貸借|共有者の意思決定方法>

あ 疑問

共有の不動産がある
過半数の持分の共有者だけで賃貸借契約を行う予定である
具体的にどのように進めれば良いのか

い 結論

話し合いは必須ではない
持分の過半数の共有者だけで決定できる
状況に応じたトラブル予防措置を取ることが望ましい

共有者全員の協議で円満に合意するのはベストです。
しかし,法律上『協議』は必要とされていません。
『全員で集まって話し合いをする』という機会は必須ではないのです。
事情により協議を避ける方が良いこともあります。
協議を行わない場合は一定の通知をしておくとベターであす。
反対する共有者への通知書の内容・サンプルも含めて,別に説明しています。
詳しくはこちら|共有不動産の賃貸借|契約書・記載方法|賃貸人の名義

4 共有不動産の賃貸借|締結|変更|実例

共有不動産の賃貸借の意思決定は『管理』だけとは限りません。
『変更』に該当するものもあります。
具体例を用いて説明します。

<共有不動産の賃貸借|締結|変更|実例>

あ 疑問

兄弟A・B・Cが共有している建物がある
持分は3分の1ずつである
友人Dが居住したいと希望している
A・Bは賃貸することに賛成している
Cは反対している
貸せないのか

い 結論

一般的な建物の賃貸借は借地借家法の適用がある
→賃貸借契約締結は『変更』に該当する
→共有者全員の同意が必要である
→Cが反対している以上は賃貸できない

建物の賃貸借は一部の例外を除いて『借家』となります。
つまり,借地借家法の適用を受けます。
そこで意思決定は『管理』ではなく『変更』となります。
共有者全員の同意が必要ということになります。
一部の反対者を押し切って実行する,という方法は取れません。
実質的な『協議』も必須ということになります。