1 オーバーローン×抵当権者の回収見込み
2 抵当権付不動産の売買|具体例
3 買主の対応|代価弁済|具体例
4 買主の対応|抵当権抹消請求|具体例
5 買主の対応|抵当権を抹消しない|典型例

1 オーバーローン×抵当権者の回収見込み

不動産の売買では,通常,既存の抵当権は抹消します。
しかし抵当権が付いたままの売買という特殊ケースもあります。
詳しくはこちら|抵当権付のままでの売買|基本|買主の対応|代価弁済・第三者弁済
本記事では,抵当権付きの売買の具体例を説明します。
まず具体的事例の前提事情をまとめます。

<オーバーローン×抵当権者の回収見込み(※1)>

あ オーバーローン|例
不動産そのものの評価額 9000万円
競売における売却予想額 7000万円
被担保債権の残額 1億円
い 債権者の立場|競売の想定

競売での売却金額は7000万円程度となる
→7000万円は回収できる
→被担保債権額1億円に達しない
→債権のうち3000万円分が残る
=一般債権となる
→3000万円は回収不能となるリスクが大きい

このような状況を前提として説明を続けます。

2 抵当権付不動産の売買|具体例

抵当権付きのままでの売買の具体例です。

<抵当権付不動産の売買|具体例>

あ 抵当権付きの売買|具体例

不動産甲の担保状況は上記※1であった
Aは抵当権が付いたままで購入した
購入代金は200万円であった

い リスク

抵当権が実行されるリスクがある
不動産甲が競売にかけられる可能性がある

Aはいつ不動産を失ってもおかしくないです。
そこで,実質的には価値がゼロと考えます。
とは言え,所有権自体はいったん取得します。
そこで,最小限の金額で購入したのです。

3 買主の対応|代価弁済|具体例

買主は通常,抵当権を解消しようと思います。
そのための方法の1つが『代価弁済』です。
具体的な内容をまとめます。

<買主の対応|代価弁済|具体例>

あ 交渉

Aは抵当権者と交渉する
次の内容で合意する

い 合意内容

Aが7000万円を弁済する
抵当権者は抵当権を消滅させる=登記を抹消する

う 代価弁済|特殊性

Aの支払について
『債務を負わない者』による『弁済』ではない
→代価弁済と呼ぶ
※民法378条

え 支払金額

代価弁済の金額は『残債金額全額』ではない
一定の不動産の評価額がベースとなる

4 買主の対応|抵当権抹消請求|具体例

買主の対応として『抵当権抹消請求』もあります。
買主にイニシアチブのある方法です。

<買主の対応|抵当権抹消請求|具体例>

あ 具体例

上記※nの事情を前提とする
Aは抵当権者と交渉した
抵当権者は1億円の代価弁済を要求している
=債務額全額
Aとしては7000万円に抑えたい
=売却見込額

5 買主の対応|抵当権を抹消しない|典型例

買主が敢えて『抵当権を抹消しない』という方法もあります。
不動産を失うことを受け入れるということです。
ちょっと変わった方法です。
状況によっては合理的な作戦と言えます。
典型的な具体例・状況をまとめます。

<買主の対応|抵当権を抹消しない|典型例>

あ 破産管財人による売却

リゾートマンションの所有者が破産を申し立てた
破産管財人がこれを売却する
抵当権の負担付で売却する
相場=10〜20万円程度

い 担保権実行|プロセス

その後担保権が実行されることが想定される
競売申立
→入札
→開札
→売却許可決定
→代金納付
=所有権が移転する
※民事執行法79条
→退去が必要となる

う 使用可能期間

占有・使用できる期間は数か月はある
→ワンシーズンは利用できる
訪問(利用)頻度が高い場合
→ホテルを利用した場合より格安となる