【抵当権付のままでの売買｜具体例・典型例】
１ オーバーローン×抵当権者の回収見込み
２ 抵当権付不動産の売買｜具体例
３ 買主の対応｜代価弁済｜具体例
４ 買主の対応｜抵当権抹消請求｜具体例
５ 買主の対応｜抵当権を抹消しない｜典型例
１ オーバーローン×抵当権者の回収見込み
不動産の売買では，通常，既存の抵当権は抹消します。
しかし抵当権が付いたままの売買という特殊ケースもあります。
詳しくはこちら｜抵当権付のままでの売買｜基本｜買主の対応｜代価弁済・第三者弁済
本記事では，抵当権付きの売買の具体例を説明します。
まず具体的事例の前提事情をまとめます。
＜オーバーローン×抵当権者の回収見込み（※１）＞
あ オーバーローン｜例
| 不動産そのものの評価額 | ９０００万円 |
| 競売における売却予想額 | ７０００万円 |
| 被担保債権の残額 | １億円 |
い 債権者の立場｜競売の想定
競売での売却金額は７０００万円程度となる
→７０００万円は回収できる
→被担保債権額１億円に達しない
→債権のうち３０００万円分が残る
＝一般債権となる
→３０００万円は回収不能となるリスクが大きい
このような状況を前提として説明を続けます。
２ 抵当権付不動産の売買｜具体例
抵当権付きのままでの売買の具体例です。
＜抵当権付不動産の売買｜具体例＞
あ 抵当権付きの売買｜具体例
不動産甲の担保状況は上記※１であった
Aは抵当権が付いたままで購入した
購入代金は２００万円であった
い リスク
抵当権が実行されるリスクがある
不動産甲が競売にかけられる可能性がある
Aはいつ不動産を失ってもおかしくないです。
そこで，実質的には価値がゼロと考えます。
とは言え，所有権自体はいったん取得します。
そこで，最小限の金額で購入したのです。
３ 買主の対応｜代価弁済｜具体例
買主は通常，抵当権を解消しようと思います。
そのための方法の１つが『代価弁済』です。
具体的な内容をまとめます。
＜買主の対応｜代価弁済｜具体例＞
あ 交渉
Aは抵当権者と交渉する
次の内容で合意する
い 合意内容
Aが７０００万円を弁済する
抵当権者は抵当権を消滅させる＝登記を抹消する
う 代価弁済｜特殊性
Aの支払について
『債務を負わない者』による『弁済』ではない
→代価弁済と呼ぶ
※民法３７８条
え 支払金額
代価弁済の金額は『残債金額全額』ではない
一定の不動産の評価額がベースとなる
４ 買主の対応｜抵当権抹消請求｜具体例
買主の対応として『抵当権抹消請求』もあります。
買主にイニシアチブのある方法です。
＜買主の対応｜抵当権抹消請求｜具体例＞
あ 具体例
上記※ｎの事情を前提とする
Aは抵当権者と交渉した
抵当権者は１億円の代価弁済を要求している
＝債務額全額
Aとしては７０００万円に抑えたい
＝売却見込額
５ 買主の対応｜抵当権を抹消しない｜典型例
買主が敢えて『抵当権を抹消しない』という方法もあります。
不動産を失うことを受け入れるということです。
ちょっと変わった方法です。
状況によっては合理的な作戦と言えます。
典型的な具体例・状況をまとめます。
＜買主の対応｜抵当権を抹消しない｜典型例＞
あ 破産管財人による売却
リゾートマンションの所有者が破産を申し立てた
破産管財人がこれを売却する
抵当権の負担付で売却する
相場＝１０〜２０万円程度
い 担保権実行｜プロセス
その後担保権が実行されることが想定される
競売申立
→入札
→開札
→売却許可決定
→代金納付
＝所有権が移転する
※民事執行法７９条
→退去が必要となる
う 使用可能期間
占有・使用できる期間は数か月はある
→ワンシーズンは利用できる
訪問（利用）頻度が高い場合
→ホテルを利用した場合より格安となる
