【仮換地の売買や従前地の分割譲渡による従前地の共有・使用収益権の準共有】
１ 仮換地の売買や従前地の分割譲渡の法的扱い・仮換地と法定地上権
区画整理のプロセスで換地処分が行われることがあります。最終的な換地処分の前に仮換地の処分がなされ、実際にはこの状態が長期間続きます。そこで、仮換地の状態で売買が行われることもよくあります。その場合、所有権や使用収益権が共有となるのですが、具体的にどのようになるのか、という問題が生じます。
また、仮換地上の建物の競売では、土地が共有であるため、法定地上権が成立するかどうか、という問題が出てきます。
本記事では、このような仮換地に関する問題を説明します。
２ 仮換地の一部の売買の効果
仮換地の状態では、Aが１区画の敷地をもっているようにみえても、正式には（権利としては）、Aは従前地の共有者の１人である、ということになっているのが通常です。
そこで、Aから１区画の土地のうち一部をBが購入した場合、Aが持っていた従前地の共有持分のうち一部を買ったということになります。正確には、仮換地全体の面積のうち、売買対象の土地の面積の割合（の共有持分）を買ったということになります。
一方、（従前地ではなく）仮換地には所有権や共有持分はありませんが、使用収益権があります。AとBは仮換地の使用収益権を（準）共有することになります。
なお、以上の扱いは当事者（AとB）の間で合意がなかった場合です。合意があった場合は合意が優先です。
仮換地の一部の売買の効果
あ 事案
仮換地の一部分を特定して売買契約が締結された
従前の土地のどの位置が売買の対象であるかは特定されていない
い 裁判所の判断の要点
ア 基本
従前の土地の共有持分についての売買契約となる
イ 共有持分割合
仮換地全体の面積に対する、売買の対象である（仮換地上の）部分の面積の比率
う 買主・売主の関係
買主・売主は、従前の土地を共有する関係となる
仮換地上の使用収益権を準共有する関係となる
使用収益権の準共有関係は、当事者間の債権的合意にとどまる
※『判例タイムズ２２７号』ｐ１４９〜
う 判決文引用
右売買契約の対象となつた本件仮換地の当該特定部分が従前の土地二筆のうちいずれの土地のどの部分に該当するかを確定することができないというのであるから、このような場合には、仮換地全体の面積に対する当該特定部分の面積の比率に応じた従前の土地の共有持分につき売買契約が締結され、その持分について、処分の効果が生ずるとともに、従前の土地についての持分に基づいて仮換地の当該特定部分を使用収益する権能を認める合意があつたものと解するのが相当である。
※最判昭和４３年９月２４日
※最判昭和４４年１１月４日（同趣旨）
３ 仮換地の一部の売買における登記
常識的に、土地の売買をしたら、登記をしますし、法的にも売主は登記義務を負っています。
仮換地の一部の売買を行った場合にも、売主は登記申請をする義務があります。行う登記の内容は、従前地の共有持分移転登記です。前述の売買の法的理論のとおりです。
仮換地の一部の売買における登記
売主は買主に対して、従前地についての共有持分移転登記を行う義務を負う
※最判昭和４５年４月１０日
４ 仮換地の分割譲渡（分筆）の効果（使用収益権の準共有）
従前地の所有者が、仮換地を複数に分けて、複数の者に譲渡（売却）するケースもあります。この場合も、複数の買主がそれぞれ従前地の共有持分と仮換地の使用収益権（の共有持分）を取得します。複数の買主は、仮換地の使用収益権について準共有の関係になるのです。
仮換地の分割譲渡（分筆）の効果（使用収益権の準共有）
あ 仮換地指定→分割譲渡
仮換地の指定がなされた
従前の土地が分割譲渡された
＝異なる所有者に属する２筆以上の土地となった
い 変更指定処分なし
換地施行者による変更指定処分はない
変更指定処分＝各筆に対する仮換地を特定するもの
う 裁判所の判断
各所有者の地位について
→仮換地全体の使用収益権の準共有関係となる
→所有地積の割合に応じて使用収益権を共同して行使する
※最判昭和４３年１２月２４日
５ 仮換地全体の時効取得
一般論として土地を長期間占有すると、取得時効により土地所有権を得ることがあります。仮換地を長期間占有した場合はどうでしょうか。仮換地そのものは所有自体ができないので、時効により取得することはできません。
この場合は、従前地の所有権を取得することになります。一方、仮換地については（所有権は得られないけれど）使用収益権を取得します。
仮換地全体の時効取得
あ 取得時効完成
土地区画整理の過程で仮換地が指定された
Aが仮換地を占有していた
Aには占有権原がない
Aは所有の意思をもって一定期間占有を継続した
取得時効が完成した
Aは時効を援用した
い 裁判所の判断
Aは占有土地に対応する従前の土地の所有権を取得する
Aは仮換地について使用収益権能を取得する
内容＝所有権に基づく使用収益権と同様
※最高裁昭和４５年１２月１８日
６ 仮換地の一部の時効取得
仮換地の一部だけを長期間占有することにより取得時効が成立した場合はどうでしょうか。仮換地全体の時効取得をベースにして、その割合的な権利の取得を認めることになります。
つまり、従前地の共有持分と、仮換地の使用収益権を得るのですが、得るのは、占有した土地（仮換地）の面積で按分した割合だけ、ということになるのです。
仮換地の一部の時効取得
あ 事案
１区画の仮換地の一部を無権利者Aが占有した
取得時効が完成した
Aは時効を援用した
い 裁判所の判断
Aは従前の土地につき共有持分権を時効取得する
割合＝仮換地に対する占有部分の割合
占有部分について排他的な使用収益の権能を取得する
※最判昭和５６年６月４日
７ 従前地の共有物分割
もともと共有する土地について、仮換地の処分がなされた場合は、従前地が共有ということになります。では、共有である従前地について共有物分割をすることができるでしょうか。従前地の所有権（共有持分）は、暫定的に仮換地の使用収益権に変わっています。従前地自体を使用できるわけではありません。
そこで、従前地の共有物分割はできず、仮換地の使用収益権の共有物分割をすることになります。仮換地（土地所有権）ではなく、（準共有となっている）使用収益権が分割の対象です。ただし、共有物分割の効果は当事者間にしか及びません。むしろ、土地区画整理施行者に効果が及んではいけないのでこのように解釈するのです。
従前地の共有物分割
あ 判例の要点
ア 事案
A・Bが共有する土地（共有地）について、換地予定地の指定がなされた
A・Bは、従前地の共有物分割を求めた（提訴した）
イ 裁判所の判断
A・Bは、仮換地の使用収益権を準共有している
裁判所は仮換地の使用収益権の共有物分割をすることができる
い 判決文引用
上告人と被上告人は、判示土地につき、本件共有地の換地予定地の指定を受け、これを使用収益する権利を共有していることは原判決引用の第一審判決の確定するところである。
されば、民法二六四条、同二五六条により、右使用収益権の共有者は、裁判所に対しその分割を請求しうるものであつて、裁判所のなす右共有使用収益権の分割は、何ら新しく換地予定地の指定や、換地予定地の一部に対する使用収益権の設定をなすものではないから、これをもつて土地区画整理施行者の権限を犯すものであるとの所論は失当である。
※最判昭和４１年１２月２２日
う 昭和４１年判例の解説
ア 使用収益権だけの分割請求の可否（不明）
判例(最判昭和４１年１２月２２日)は、仮換地を使用収益し得る範囲について使用収益権の準共有者による分割請求を認めたのであるが、それは共有である従前地について裁判上の分割を請求し、これを前提として、併せて仮換地の使用収益権の分割を請求したものであるから、後者のみを請求してもこれが認められるかどうかは明らかでない。
イ 共有物分割の効果（債権的効果）
殊にこれを認容した裁判は、当事者の協議に代わる当事者限りの債権的効果を生ずるにすぎず、区画整理事業施行者その他の第三者に対してはなんらの効果もないのであるから、果たしてこのような訴えを認める実益があるのかという疑問が残る。
※宮崎富士美著『設例 民事の実務 増補改訂』三協法規出版１９９７年ｐ５７
８ 仮換地の使用収益権の共有物分割
前述のように、従前地がもともと共有である場合には、従前地の共有物分割を請求した結果、仮換地の使用収益権の分割が認められました。では、従前地とは関係なく、ストレートに仮換地の使用収益権の共有物分割を請求（提訴）することはできるのでしょうか。はっきりと判断した判例はみあたりません。これを認めてもよい、という見解はあります。なお、認めたとしても、前記の判例と同じように、共有物分割の効果は当事者にしか及ばないことになります。
仮換地の使用収益権の共有物分割
あ 物権的な共有物分割（否定）
従前地の所有者は仮換地に対して所有権を有するわけではなく、本換地に至るまでの暫定的な、かつ公法上の行為に基づくから、これを私法上の権能である所有権と同視して、裁判によってその分割を求めることは理論的には許されないと解すべきであろう。
い 債権的な共有物分割（肯定方向）
しかし、区画整理には長年月を要するのが普通であり、仮換地指定後、本換地に至る間の共有者間の土地利用に関する利害を調整する方法がないとするのも現実の問題として疑問である。
強者による無法な単独利用を許すことになりかねないからである。
このため、共有者間限りの効力しかないとしても、共有物の分割に準じて裁判による仮換地の使用収益権の分割請求を認めるのが相当である。
※宮崎富士美著『設例 民事の実務 増補改訂』三協法規出版１９９７年ｐ５７、５８
９ 仮換地上の建物の競売による法定地上権（概要）
ところで、土地が通常の共有でABが共有者である場合に、その土地上にA所有の建物があり、これが競売となった場合、法定地上権は成立しません。
この点、前述のように、仮換地の状態では、従前地の共有となっていることが多いです。そこで、仮換地上に建物の競売のケースでは、一般的な共有と同じだとすると法定地上権は成立しないはずです。しかし、仮換地の場合は、（A・Bの）共有とはいっても、現実には１区画の土地をAだけが使っているのであり、実質的には土地も建物もA所有というのと同じような状況といえます。このような実質（実態）が重視され、法定地上権は成立することになります。
仮換地上の建物の競売による法定地上権（概要）
あ 法定地上権の成否（肯定）
従前地の共有者Aが仮換地上に建物を所有していた
建物には抵当権が設定されていた
抵当権が実行された
法定地上権が成立する
※最判昭和４４年１１月４日
い 通常の共有地の場合の法定地上権（否定方向）
土地が通常の共有であり、土地共有者の１人が建物を所有していた場合には、建物の競売により法定地上権は成立しない
詳しくはこちら｜共有×法定地上権｜単独所有への抵当権設定
本記事では、仮換地の売買の法的扱いや、仮換地上の建物の競売における法定地上権の問題を説明しました。
実際には、個別的な事情によって、法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に仮換地に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
