1 仮換地の一部の売買→共有/準共有関係
2 仮換地の一部の売買→登記義務
3 仮換地の分割譲渡→使用収益権の準共有
4 仮換地全体×取得時効
5 仮換地の一部×取得時効
6 仮換地×共有物分割
7 仮換地による土地共有|建物の競売×法定地上権|概要

1 仮換地の一部の売買→共有/準共有関係

換地処分の中で『仮換地』というものがあります。
本記事では換地に関する解釈論を説明します。
まず『仮換地の一部の売買』の法的扱いをまとめます。

<仮換地の一部の売買→共有/準共有関係>

あ 仮換地の売買(※1)

仮換地の一部分を特定して売買契約が締結された
従前の土地について『買受部分』を特定していない

い 売買契約の内容

ア 基本
従前の土地の共有持分についての売買契約となる
イ 共有持分割合
仮換地全体の地積に対する当該特定部分の地積の比率

う 買主・売主の関係

買主・売主の関係について
→従前の土地の共有者同士となる
仮換地上の使用収益権を準共有する関係となる
※最高裁昭和44年11月4日

実質的には土地の特定部分の売買と言えましょう。
しかし法的形式としては『共有・準共有』という状態になるのです。

2 仮換地の一部の売買→登記義務

仮換地の売買に伴い,登記の義務も生じます。
前記の『仮換地の一部の売買』に関する登記義務をまとめます。

<仮換地の一部の売買→登記義務>

あ 事案

前記※1と同じ事情を前提とする

い 登記義務|基本

売主は買主に対して『う』の内容の登記義務を負う

う 登記義務|内容

従前地についての共有持分移転登記
※最高裁昭和45年4月10日

3 仮換地の分割譲渡→使用収益権の準共有

仮換地を複数に分けて譲渡するケースもあります。
このケースでも実質と形式が分かれることになります。

<仮換地の分割譲渡→使用収益権の準共有>

あ 仮換地指定→分割譲渡

仮換地の指定がなされた
従前の土地が分割譲渡された
=異なる所有者に属する2筆以上の土地となった

い 変更指定処分なし

換地施行者による変更指定処分はない
変更指定処分=各筆に対する仮換地を特定するもの

う 裁判所の判断

各所有者の地位について
→『仮換地全体の使用収益権』の準共有関係となる
→所有地積の割合に応じて使用収益権を共同して行使する
※最高裁昭和43年12月24日

4 仮換地全体×取得時効

仮換地が取得時効の対象となることもあります。
換地の特殊性を反映した解釈がなされます。

<仮換地全体×取得時効>

あ 取得時効完成

土地区画整理の過程で仮換地が指定された
Aが仮換地を占有していた
Aには占有権原がない
Aは所有の意思をもって一定期間占有を継続した
取得時効が完成した
Aは時効を援用した

い 裁判所の判断

Aは占有土地に対応する従前の土地の所有権を取得する
Aは仮換地について使用収益権能を取得する
内容=所有権に基づく使用収益権と同様
※最高裁昭和45年12月18日

5 仮換地の一部×取得時効

仮換地の一部だけが取得時効の対象となるケースもあります。
この場合の解釈論を整理します。

<仮換地の一部×取得時効>

あ 事案

1区画の仮換地の一部を無権利者Aが占有した
取得時効が完成した
Aは時効を援用した

い 裁判所の判断

Aは従前の土地につき共有持分権を時効取得する
割合=仮換地に対する占有部分の割合
占有部分について排他的な使用収益の権能を取得する
※最高裁昭和56年6月4日

6 仮換地×共有物分割

換地に関しては共有や準共有の関係が生じることが多いです(前記)。
この共有関係を解消するニーズ・発想があります。
これについての解釈をまとめます。

<仮換地×共有物分割>

あ 仮換地・指定

A・Bは,共有地の換地予定地の指定を受けた

い 権利関係

これを使用収益する権利を共有している
使用収益権の共有者である

う 分割請求|検討過程

分割は次の結果につながらない
ア 新しい換地予定地の指定
イ 換地予定地の一部に対する使用収益権の設定

え 分割請求|結論

分割は土地区画整理施行者の権限を犯すものではない
→共有物分割を裁判所に請求できる
※最高裁昭和41年12月22日

7 仮換地による土地共有|建物の競売×法定地上権|概要

仮換地の状態は,従前の土地の『共有』が生じやすいです(前記)。
ところで,土地が共有の場合,法定地上権の解釈の問題があります。
通常の法定地上権の解釈とは違う扱いとなります。
判例の解釈の概要をまとめます。

<仮換地による土地共有|建物の競売×法定地上権|概要>

あ 事案|概要

従前の土地の所有者Aが仮換地上に建物を所有していた
土地所有権は従前の土地の共有持分権であった
建物には抵当権が設定されていた
抵当権が実行された

い 法定地上権|概要

法定地上権が成立する
※最高裁昭和44年11月4日
詳しくはこちら|共有×法定地上権|単独所有への抵当権設定