【建物の老朽化による建物賃貸借契約終了の方法の種類】

１　建物の老朽化による建物賃貸借契約終了の方法の種類

賃貸借の対象となっている建物の老朽化が進むことによって，結果的に賃貸借契約が終了となる（賃借人が退去することになる）ことがあります。
法的な扱いは，状況によって大きく違ってきます。
本記事では，建物の老朽化による賃貸借契約の終了について説明します。

２　賃貸人による修繕義務（参考）

賃貸借の対象となっている建物に不具合が生じた場合，通常は，賃貸人が修繕する義務が発生します。修繕することによって，老朽化が進んで生じた不具合を解消することになります。
詳しくはこちら｜賃貸人の修繕義務の基本（特約の有効性・賃借人の責任による障害発生）
このように，老朽化が進んでも契約が終了することにつながらない方が原則です。一方，状況によっては例外的に契約が終了する結果となることもあります。以下，説明します。

３　建物の『滅失』による賃貸借終了

建物が滅失すると，当事者のアクションがなくても自動的に賃貸借契約は終了します。災害によって建物自体がなくなったというようなケースです。
さすがに修繕してまた使えるようにすることにはなりません。
契約が終了するので賃借人は退去することになりますが，明渡料は不要です。一方で，敷金は全額を返還することになります。

４　建物の著しい老朽化による『滅失』扱い

建物自体がまったくなくなったわけではなくても滅失と同じような状況もあります。長期間の経過により建物の老朽化が著しく進んだようなケースです。
この場合は，滅失と同じ扱いとなり，賃貸借契約は終了するという解釈になります。ただし，滅失と同じ程度のものすごい老朽化に至っていることが必要です。

５　建物の老朽化による正当事由（概要）

滅失と同じといえるほどの老朽化ではない場合は，契約終了にはなりません。原則にもどって，賃貸人が修繕して，賃借人が使い続ける，ということになります。
ただ，賃貸人（オーナー）としては，建物を解体して全面的に改築したいと考えることも多いです。この点，賃貸人の都合で契約を終了させる方法もあります。契約期間の満了において更新拒絶をするか，契約期間が定まっていない場合は解約申入をする，という方法です。
いずれの場合でも，契約が終了するには正当事由が認められる必要があります。建物の老朽化が進んでいることは正当事由が認められる方向に働く１つの事情，ということになります。よほど老朽化が進んでいない限り，老朽化だけでは足りず，ほかに明渡料の提供も必要になります。

６　建物の老朽化による明渡の裁判例（概要）

建物の老朽化のために賃貸借を終了させ，明渡を実現するケースはとても多いです。
裁判例としても参考となるものが数多くあります。
裁判例については別の記事で紹介しています。
詳しくはこちら｜建物の老朽化による建物賃貸借終了・明渡の裁判例の集約

７　耐震強度不足による『滅失』の扱い

単純な老朽化とは違い，建物の耐震強度不足によって，建替が望ましいという状況もあります。
賃借人が入居している場合，建替の前提として明渡を実現する必要があります。
耐震強度不足の程度が著しく，倒壊のおそれがあるようなケースでは，滅失と同じ扱いとして賃貸借が終了します。

８　耐震性に関する公的基準と公的施策（概要）

実際には，建物の耐震性の不足する程度の判断は複雑です。
これに関して，公的な検査や耐震工事の促進策が実施されています。
ただし，公的なこれらの施策と賃貸借の終了は直接つながるとは限りません。

９　マンションの建替決議と賃貸借終了

マンションの老朽化や耐震強度の不安から，立て替えるケースが増えつつあります。
総会（集会）で建替決議がなされたとしても，それだけで建物賃貸借が終了できないという見解が一般的です。
建替決議がなされても，倒壊のおそれがあるほどの老朽化というわけではないからです。

１０　老朽化した建物の賃貸人の現実的な対応

以上のように，建物の老朽化は建物賃貸借の終了につながることもあります。
また，建物賃貸借の終了の方式（種類）には複数のものがあります。
そこで，実務的には，賃貸人としては複数の理由を併記した通知を行っておくと，良いでしょう。
これにより，後から主張が不足していたことになるリスクを回避できます。

本記事では，建物の老朽化によって建物賃貸借契約が終了するいろいろなパターンを説明しました。
実際には，個別的な事情によって，法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に建物賃貸借に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。