1 賃貸借契約|締結|『管理』の範囲
2 短期賃貸借の期間|概要
3 賃借権譲渡の承諾
4 賃料変更|一般賃貸借
5 賃料変更|マスターリース

1 賃貸借契約|締結|『管理』の範囲

共有物について賃貸借契約を締結することは非常によくあります。
いわゆる『収益物件』です。
共有者間で各種意思決定の分類が問題になります。
詳しくはこちら|共有物|『管理』行為(狭義)|基本
本記事では共有物の賃貸に関する行為の扱い・分類を説明します。
まずは賃貸借契約の締結の原則的な判断をまとめます。
状況によって『管理・変更』のいずれかとなるのです。

<賃貸借契約|締結|『管理』の範囲>

あ 前提事情

共有物について賃貸借契約を締結する
賃貸人=共有者(全員)
賃借人=第三者

い 原則論|『管理』該当

賃貸借契約の締結の一般論
→『管理』に該当する
※最高裁昭和39年1月23日

う 過重負担→『処分』相当

次の『ア・イ』のいずれかに該当する場合
→『処分』に相当する
=共有者全員の同意が必要である
ア 短期賃貸借の期間(後記※1)を超える
イ 借地借家法の適用がある
※東京高裁昭和50年9月29日;『ア』について
※東京地裁平成14年11月25日;『イ』について

2 短期賃貸借の期間|概要

前記判断の中で『短期賃貸借の期間』が使われます。
短期賃貸借の期間の規定内容をまとめておきます。

<短期賃貸借の期間|概要(※1)>

目的物 上限期間
山林 10年
山林以外の土地 5年
建物 3年
動産 6か月

※民法602条
詳しくはこちら|明渡猶予制度・短期賃貸借|競売→建物の賃借人は一定の保護が与えられる

3 賃借権譲渡の承諾

賃貸人として賃借権譲渡を承諾するケースもあります。
これも狭義の『管理』行為として扱われます。

<賃借権譲渡の承諾>

あ 基本

共有不動産が賃貸借契約の目的物となっている
賃借人が賃借権譲渡を希望している
※民法612条1項

い 賃借権譲渡の承諾

賃貸人として賃借権譲渡を承諾することについて
→『管理』行為に該当する

う 判例|借地権譲渡承諾

共有土地に賃借権が設定されていた
賃借人の譲渡を承諾する行為について
→『管理』(狭義)に該当する
※東京地裁平成8年9月18日

4 賃料変更|一般賃貸借

共有物が賃貸されるケースはよくあります(前記)。
賃貸借における『賃料の変更』の扱いについてまとめます。

<賃料変更|一般賃貸借>

あ 前提事情

共有不動産が賃貸借契約の目的物となっている

い 賃料変更|原則論

賃料変更の合意について
→一般的には『管理』である
※東京地裁平成14年7月16日;前提として

5 賃料変更|マスターリース

前記は一般的な賃料変更に関する判断です。
サブリースが関係する場合は判断が違ってきます。

<賃料変更|マスターリース>

あ 前提事情

大規模な共有不動産がサブリース契約の目的物となっている

い マスターリースの賃料変更

マスターリースの賃貸人の権利内容について
→『賃料収受権のみ』と言える
→『賃料が保証されている』ことが重視される
→変更することは重大な影響を生じる

う 『変更』扱い

マスターリースの賃料変更について
→賃貸人=共有者全員の同意を要する
=『変更』の扱いである
※東京地裁平成14年7月16日