【共有物の賃貸借契約の締結の管理行為・変更行為の分類】
１ 共有物の賃貸借契約の締結の管理行為・変更行為の分類
共有物（共有不動産）について賃貸借契約を締結することは非常によくあります。いわゆる収益物件が共有になっている状態のことです。共有不動産の賃貸借に伴う各種行為が、管理行為・変更行為のいずれに分類されるかという問題があります。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借に関する各種行為の管理行為・変更行為の分類（全体）
本記事では共有物の賃貸に関する行為のうち、契約締結や更新に関するものの分類について説明します。
２ 共有物の賃貸借契約締結の分類のまとめ
共有物の賃貸借契約が管理、変更のどちらに分類されるか、ということについては、多くの解釈（裁判例や学説）があります。複雑なので最初に結論だけをまとめておきます。
ただしこれは原則（大まかな分類）であって、個々の契約の内容や経緯などの個別的な事情で分類が変わることもあります。
＜共有物の賃貸借契約締結の分類のまとめ＞
あ 土地の賃貸借
ア 借地（建物所有目的）
（期間が３０年以上（定期借地でも１０年以上）なので）変更
イ 借地以外（駐車場・資材置き場など）
期間が５年を超えたら変更、５年以下であれば管理
い 建物の賃貸借
ア 原則
借地借家法（法定更新）の適用ありの場合→変更
イ 法定更新なし
法定更新の適用がない契約の場合で期間が３年以下の場合→管理
例＝定期借家、取壊予定の建物、一時使用目的
ウ 賃貸用建物（収益用物件）
建物が賃貸により運用するために建築された場合→管理
３ 賃貸借等の設定に関する令和３年改正の条文
令和３年の民法改正で、共有物を対象とした賃貸借や使用貸借契約の締結に関する規定が新たに作られました。一定の期間を超えない契約であれば、管理行為にあたる、という内容の規定です。一定の期間とは、短期賃貸借の期間と同じ内容になっています（後述）。
逆に、この一定の期間を超える契約は変更であるように読めますし、基本的にはその解釈でよいのですが、例外もあり得ます（後述）。
賃貸借等の設定に関する令和３年改正の条文
あ 民法２５２条１項
共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。
・・・
※民法２５２条１項
い 民法２５２条４項
共有者は、前三項の規定により、共有物に、次の各号に掲げる賃借権その他の使用及び収益を目的とする権利（以下この項において「賃借権等」という。）であって、当該各号に定める期間を超えないものを設定することができる。
一 樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃借権等 十年
二 前号に掲げる賃借権等以外の土地の賃借権等 五年
三 建物の賃借権等 三年
四 動産の賃借権等 六箇月
※民法２５２条４項
４ 令和３年改正前の賃貸借等の設定に関する問題点
令和３年改正で、賃貸借等の契約締結に関する規定が新たに作られた経緯（目的）は、明確に判断できるようにする、というものでした。というのは、改正前は、賃貸借等の契約締結が変更、管理行為のいずれか、ということを定める条文がなく、いくつかの裁判例はありましたが、不明確なところもあったのです。
令和３年改正前の賃貸借等の設定に関する問題点
あ 令和３年改正・中間試案・補足説明
ア 改正前の解釈（裁判例）
共有物について使用権を設定することについては、基本的には持分の価格の過半数で決することができると解されている（最判昭和３９年１月２３日集民７１号２７５頁）。
しかし、使用権の存続期間が長期であると、共有者による目的物の使用、収益等が長期間にわたって制約されることになり、共有者が負う負担が大きくなる。
そのため、下級審の裁判例（東京高判昭和５０年９月２９日判時８０５号６７頁）の中には、目的物が共有物である場合において、賃貸期間が民法第６０２条所定の期間を超える賃貸借契約を締結するときは、共有者全員の同意を得なければならないものとするものがある（例２の賃貸借は、これに該当する。）。
そこで、どのような利用権の設定行為であれば持分の価格の過半数で決することができるのかを明らかにすることは、円滑な土地の利用を図るに当たって重要であると思われることから、試案第１の１(1)④において、使用権に関する規律を設けることを提案している。
イ 改正内容＝過去の裁判例の解釈
(2)提案の内容
上記裁判例を踏まえ、試案第１の１(1)④第１文において、共有物につき第三者に対して賃借権その他の使用を目的とする権利を設定することはできるが、存続期間が民法第６０２条各号の定める期間を超える権利を超えることはできないとすることを提案している。
※法務省民事局参事官室・民事第二課『民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案の補足説明』２０２０年１月ｐ６
い 改正のポイント
［問題の所在］
・・・
賃借権等の使用収益権の設定は、基本的に持分の価格の過半数で決定できるが、長期間の賃借権等については全員同意が必要と解されており、長期間かどうかの判断基準が明確でなく、実務上、慎重を期して全員同意を求めざるを得ないため、円滑な利用を阻害
※「令和３年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント（令和５年５月版）」法務省民事局２０２３年ｐ３１
では、令和３年改正で賃貸借契約締結を変更、管理行為に明確に判別できるようになったか、というとそうではありません。以下説明します。
５ 原則→管理行為
令和３年改正の前から、判例や裁判例が共有物の賃貸借の分類を判断してきました。最初に、基本的な判断をした判例を紹介します。昭和３９年最判は、一般論として共有粒についての賃貸借契約の締結を管理行為にあたると判断しました。
令和３年改正の規定の中では、短期賃貸借を管理行為として位置付けていますが、これは昭和３９年最判の解釈を条文にしたものといえます。
原則＝管理行為
あ 昭和３９年最判
・・・、右過半数の持分権者であるＦの承諾によつて、Ｆ外二名の本件土地共有者とＤ間の本件賃貸借契約が有効に成立した旨の原判決の判断は、民法二五二条の法意に照らして正当である。
※最判昭和３９年１月２３日
い 補足
昭和３９年最判（あ）の事案は土地の賃貸借である
判決（判断）の中で、期間や借地法の適用の有無（建物所有目的であるか否か）には触れられていない
６ 長期／短期による区別・令和３年改正前
前述のように、賃貸借契約締結は管理行為であるというのが大原則です。しかし、この原則については、実際には例外がたくさんあります。
例外の１つ目は、賃貸借の期間が長い場合です。具体的には、民法６０２条の期間（処分権限がない者による賃貸借）を超える場合（長期賃貸借）は、変更（処分）と同じ扱いになります。つまり共有者全員の同意が必要となるのです。
以前は複数の下級審裁判例がそのような判断を示してきました。令和３年改正でその内容が条文になった（明文化した）といえます。民法６０２条と同じ上限期間を民法２５２条４項に規定したのです。
ここで、賃貸借の期間の定めがない場合はどうなるのでしょうか。まず、借地（建物所有目的の土地賃貸借）は、法定期間が適用され３０年（旧借地法だと６０年のこともある）になります。長期賃貸借にあたる（変更に分類される）ことになります。
建物の賃貸借の場合は「法定期間」というルールがないので、期間の定めがない場合はストレートに「期間の定めなし」になります。長期か短期かを判別できませんが、この場合は原則として「借地借家法の適用がある」という理由で変更分類になります（後述）。
長期／短期による区別・令和３年改正前
あ 昭和３９年東京地判・長期賃貸借→変更
ア 規範
ところで、共有に属する物件について民法六〇二条所定の期間を越える賃貸借契約を締結するには、共有者全員の同意を要するものと解すべきである。
けだし、右法条の趣旨は、賃貸借の期間があまり長いと実際の利害関係において処分行為に類似してくるところから、一定の期間を定めてそれ以内の賃貸借契約は管理行為とし、それを越えるものを処分行為として、管理の能力乃至権限はあるが、処分の能力乃至権限のないもののなす賃貸借契約について基準を定めんとするにあるが、この趣旨は共有物を第三者に賃貸するという共有者各自の利害を十分に考慮すべき場合に当然推し及ぼさるべく、前記期間を越える賃貸借契約の締結は管理行為ではなくて、処分行為の範疇に属すべきものというべきであるからである。
イ あてはめ（建物所有目的の土地賃貸借→長期→変更）
被告は・・・昭和三七年一〇月頃右Sから本件土地部分を建物所有の目的で期間の定めなく賃借した・・・
してみると、被告とSとの間の本件土地部分の賃貸借契約の締結は、Sが管理行為としてなし得ることではなく、共有者全員の同意を要するものであるところ、・・・
※東京地判昭和３９年９月２６日
い 昭和５０年東京高判・短期賃貸借→管理
・・・共有物たる本件土地の賃貸借は、同土地に対するいわゆる管理行為にあたるものと解するのが相当であり、したがって、本件土地賃貸借については、民法第二五二条の規定によりその共有者の持分の価格の過半数をもって決すべきものといわなければならず、しかもこれによる賃貸借は、処分権限のない者による賃貸借にあたることが明らかであるから同法第六〇二条第二号の規定によりその賃貸期間は五年を超えることが許されないものといわなければならないところ、・・・
※東京高判昭和５０年９月２９日
う 平成１４年７月東京地判・長期賃貸借→変更
・・・民法６０２条所定の期間を超える賃貸借契約（長期賃貸借）を締結することは、共有物の管理行為ではなく処分行為であり、共有者全員の同意を要するものとされていること、・・・
（注・他の判断の前提として）
※東京地判平成１４年７月１６日
え 平成１４年１１月東京地判・長期と短期→変更と管理
一般に、共有物について賃貸借契約を締結する行為は、それが民法６０２条の期間を超える場合には、共有者による当該目的物の使用、収益等を長期間にわたって制約することとなり、事実上共有物の処分に近い効果をもたらすから、これを有効に行うには共有者全員の合意が必要であると解されるのに対し、同条の期間を超えない場合には、処分の程度に至らず管理行為に該当するものとして、持分価格の過半数をもって決することができるというべきである。
※東京地判平成１４年１１月２５日
お ファイナンス法大全→一律３年基準（参考）
ア 土地についても３年を基準とする見解
民法上、共有地の取扱いにつき、処分行為は全員の同意、管理行為は過半数の同意、保存行為は単独で可能とされているが注145)、譲渡が処分行為に該当することに争いはなく、賃貸借についても3年までの短期賃貸借は管理行為、それ以上の長期のものは処分行為という整理が通常である。
※西村あさひ法律事務所編『ファイナンス法大全（下）全訂版』商事法務２０１７年ｐ２４５
イ 保守的な扱いという指摘
実務では、より保守的な見方として「賃貸借についても3年までの短期賃貸借は管理行為、それ以上の長期のものは処分行為という整理が通常である。」とするものもあります(西村あさひ法律事務所編『ファイナンス法大全(下)」(商事法務、全訂版、2017)245頁)。
※荒井達也著『Q&A 令和３年民法・不動産登記法改正の要点と実務への影響』日本加除出版２０２１年ｐ６６
７ 多数決による長期賃貸借の効力（概要）
民法２５２条４項の上限期間を超える賃貸借契約（長期賃貸借）は原則として（後述）変更扱い、つまり共有者全員の賛成が必要になります。多数決（持分の過半数の決定）で長期賃貸借の契約を締結してしまった場合、上限期間の範囲内で有効とはならず、（占有権原としては）契約全体が無効となります。賃貸人は他人物賃貸借と同じ状態になり、債務不履行責任を負うことになります。
詳しくはこちら｜共有持分の過半数の決定による共有物の長期賃貸借の効力
８ 借地借家法の適用による変更分類（基本）
例外の２つ目は、借地借家法の適用がある場合です。借地借家法の適用がある場合には、賃貸人サイドから契約を終了させる場合に正当事由が必要です。つまり、そう簡単に終了させられないことになります。そこで、借地借家法の適用がある賃貸借契約の締結は長期賃貸借と同じと考える、つまり変更行為という扱い（共有者全員の同意が必要）になります。
この点、借地借家法の適用があってもなくても、短期賃貸借である以上は管理に分類される、という解釈を採用した裁判例がマイナーな見解だといえるでしょう（個別的事情が分類に影響した、といえるかもしれません、なお、改正前の民法３９５条に関する解釈では最高裁判例が採用した見解です（後述））。
なお令和３年改正の条文では、借地借家法の適用の有無による別扱いについては規定されていませんが、法改正の議論の中でも、従前の解釈が前提とされていたので、現在でも、解釈として、改正前の解釈・判断はいきていると思われます。
借地借家法の適用による変更分類（基本）
あ 裁判例
ア 昭和３８年大阪地判→変更分類
（注・土地賃貸借について・判断の前提の一般論として）
通常の期限の定めのない建物賃貸借には借家法（注・現在の借地借家法）の適用があり、貸主は正当の事由がない限り何時までも解約を制限されるのであるから、処分権がなく管理権のみを有する者のした賃貸借契約によつて、以上のとおりの効果を発生させることは、民法第六〇二条に照らし、とうてい認められないといわなければならない。
そしてこれを共有物の賃貸についてみると右借家法上の解約制限の効果を生ずる賃貸借は各共有持分権者について重大な利害関係を有することからみて民法第二五一条にいわゆる共有物の変更と同視すべき処分というべく、このような賃貸借の締結は持分の価格の過半数を以て決しえず、共有持分権者全員の同意を要するものというべきである。
※大阪地判昭和３８年９月７日
イ 平成１４年１１月東京地判→変更分類
（注・建物賃貸借について・判断の前提の一般論として）
これを本件についてみると、本件賃貸借の存続期間は２年間とされているものの、本件賃貸借契約には借地借家法の適用があり、長期間存続する蓋然性が高いから、これを有効に締結するには、本来、共有者全員の合意が必要というべきである・・・
※東京地判平成１４年１１月２５日
ウ 平成２０年東京地判→管理分類
（注・建物賃貸借について）
民法６０２条所定の期間を超えない範囲内での賃貸借の設定は、たとえ、借地借家法が適用されるものであっても、正当事由さえ存在すれば、更新拒絶の意思表示等をすることにより約定の期間が満了したときに終了させることができ、期間の到来まで解約の余地がない同条の期間を超える賃貸借とは異なるので、通常の利用行為であり、共有物の管理に当たるから、共有者の多数決によって決めることができると解するのが相当である。
※東京地判平成２０年１０月２４日
い 令和３年改正の議論
ア 借地→５年超過のため変更分類
（佐久間幹事発言）
借地について取り上げられていて、借地借家法の適用があるような、例えば賃貸借は、この管理行為としてすることはできないとするというのが結論ですよね。
そのことが現在の２の（１）の④（注・現行民法２５２条４項）で、こうしておけば表せているだろうということだと思うのです・・・
※『法制審議会 民法・不動産登記法部会 第１３回会議（令和２年６月２日）議事録』ｐ９
イ 普通借家→法定更新があるので一律変更分類
借地借家法の適用のある建物賃貸借は、基本的に、その存続期間を本文④ｃ所定の期間（３年）以内に制限したとしても、建物の賃貸人は、正当の事由があると認められる場合でなければ契約の更新をしない旨の通知又は建物賃貸借の解約の申入れをすることができず（借地借家法第２８条）、事実上長期間にわたって継続する蓋然性があることから、建物が共有に属する場合に建物を賃貸するのは共有者に与える影響が大きいため、共有者全員の合意を必要とすると考えられる。
したがって、共有者の持分の価格の過半数をもって借地借家法の適用がある建物賃貸借をした場合には、その契約は基本的に無効になると解される。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１７回会議（令和２年８月２５日）『部会資料４０』ｐ４
９ 借地借家法の適用による変更分類の例外
前述のように、借地借家法の適用がある場合は、期間が短くても、賃貸借契約締結は変更分類となります。しかし例外があります。
というのは、借地借家法が適用されるけれど、借地借家法の規定のうち大部分が適用されない、というケースもあるのです。具体的には一時使用目的の賃貸借や定期借家契約です。このように、借地借家法のコア部分のルールが適用されない場合には、共有者への影響（負担）が大きくはないので、借地借家法の適用なしと同じ扱い、つまり、原則に戻って、管理行為ということになります。
なお、定期借家でも、期間が３年を超えると、短期賃貸借の期間を超えるので、これが理由となって変更行為と同じ扱いになります。
このことも、令和３年改正の議論では前提となっているので、現在でもいきている解釈だといえるでしょう。
借地借家法の適用による変更分類の例外
あ 昭和３８年大阪地判
（注・借家法の適用がある賃貸借は変更（処分）分類であることを前提として）
しかしながら、本件控訴人とH間の契約は、前述認定のとおり遣産分割により終了する暫定的、一時的なもので、借家法第八条（注・現在の借地借家法４０条）の適用を受け控訴人が借家法上認められた解約制限による保護を受けるべき性質のものではないのであるから、共有物の変更と同視しうる処分とは解されず、通常の管理に属する事項というべきであり、このような賃貸借契約の締結については、持分の価格の過半数により決しうるものといつてよい。
※大阪地判昭和３８年９月７日
い 令和３年改正の議論（部会資料４０）
これに対し、契約の更新がないこととする旨の定めを設ける定期建物賃貸借（同法第３８条第１項）、取壊し予定の建物の賃貸借（同法第３９条第１項）、一時使用目的の建物の賃貸借（同法第４０条）については、契約の更新に伴って事実上長期間にわたって継続するおそれがなく、共有者に与える影響が大きいとはいえないと考えられることから、本文④ｃの規律に基づいて、その存続期間を所定の期間（３年）以内とする限りにおいて、共有持分の価格の過半数の決定により設定することが可能であると解される。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１７回会議（令和２年８月２５日）『部会資料４０』ｐ４
１０ 民法１０３条における借地借家法の適用の影響（参考）
以上のように共有物の賃貸借契約締結の変更、管理分類は、民法２５２条４項（民法６０２条）の期間を超えるかどうか（長期賃貸借か短期賃貸借か）で判別するのが基本ですが、借地借家法の適用がある場合には一律に長期賃貸借扱い（変更分類）となります。
ところで、賃貸借が民法６０２条の期間を超えるかどうか、という判別を使う局面はほかにもあります。
まず、権限の定めのない代理人の権限です。権限の範囲のうち基本部分は民法１０３条に規定されており、賃貸借に関しては民法６０２条が適用されます。つまり、条文上は長期賃貸借か短期賃貸借かによって判別します。その上で、一般的な学説は、借地借家法の適用がある場合には一律に長期賃貸借扱い（権限なし）にしています。土地賃貸借（借地）についてはこの見解を採用した裁判例もあります。
結局、前述の共有物の賃貸借（民法２５２条４項）と解釈は同じ、ということになります。
（権限なしとなった場合には、民法６０２条の期間の範囲内では賃貸借は有効、という解釈が一般的であり、平成２９年改正で明文化されています。そこで「期間５年の借地」が成立します。この点は共有物の賃貸借とは異なります。）
民法１０３条における借地借家法の適用の影響（参考）
あ 共有物の行為の区分と「性質の変更」の関係（前提）
共有物の「変更」行為とは、性質を変えることである
民法１０３条に性質を変える（正確には「変えない」）という記載がある
共有物の「変更」行為の解釈において民法１０３条の解釈が参考になる
詳しくはこちら｜共有物の変更行為と処分行為の内容
い 賃貸借一般の「性質の変更」該当性
（注・民法１０３条２号の「性質を変えない」について）
物の賃貸は、それ自体が目的物の性質を変更するものにあたるわけではない。
しかしながら、借主の占有利用によって物が滅失・損傷する危険を当然に含むものである。
そのため、その危険の程度によっては所有権の性質（物の支配の内容）を変えるものとして、本条の範囲に属さないとされることがありうる。
また、借主の占有利用を容易に覆すことができない場合も、本人による物支配が実質的に妨げられることになるから、本条の範囲に属さない（注・性質を変える）とされる。
う 不動産の賃貸借の「性質の変更」該当性
とくに不動産の賃貸については、借地借家法の適用を受ける賃貸や民法602条を超える賃借権の設定は、処分行為に準ずるものとして、あるいは不動産所有権の性質を変えるものとして、本条の範囲には属さないとされている
（大阪地判昭36・3・17下民集12・3・522、幾代339以下。また、於保228、石田（穣）395、川井257）。
※佐久間毅稿／於保不二雄ほか編『新版 注釈民法（４）』有斐閣２０１５年ｐ８９、９０
え 土地賃貸借の「性質の変更」該当性判断基準
ア 理由部分
・・・借地法によれば同法所定目的のためにする土地賃貸借の期間は任意に当事者において定められず債務不履行による解除がなされない限り最低二〇年の長期に亘り（同第二条、同第一一条）しかも期間満了の場合も所有者たる賃借人において任意に契約の終了を求めえず借地人より更新請求がある限り正当事由がなければこれを拒絶しえず又しえても地上建物の買取りをせねばならない負担を甘受しなければならないこともあり（前同第四条）又借地権が譲渡され又は転貸され地主がその承諾をしない場合にも地上建物の買取を請求される虞があり、これに右更新請求がなされるのが通常でありこれを拒否するに足る正当事由の存在については相当厳重な解釈が行われ容易に認められないのが借地法存在下の公知の社会事情であること及び民法第六〇二条が土地について五年をこえる賃貸借は処分行為と同視して取扱つている法の趣旨を考え併せば
イ 規範部分
借地法の適用ある賃借権（借地権）或は民法六〇二条をこえる賃借権が或土地に設定された場合はその所有権者自らの使用権能は前者の場合は地上建物の朽廃迄即ち半永久的に又後者の場合は相当長期間に亘りその制限されることとなりその結果所有権はその性質を変更するもの、従つてかかる借地権の設定行為は民法第一〇三条二号によつても許されないと云わざるをえない
※大阪地判昭和３６年３月１７日
１１ 改正前民法３９５条における借地借家法の適用の影響（参考）
賃貸借が民法６０２条の期間を超えるかどうか、という判別を使う局面として、平成１５年改正前の民法３９５条の短期賃貸借保護制度があります。この制度は、民法６０２条所定の期間を超えない賃貸借（短期賃貸借）については、先順位の抵当権よりも優先する、というものでした。ここでも、借地借家法の適用がどのように影響するか、という問題がありました。
最高裁判例は、期間の定めのない賃貸借に関して、土地賃貸借（借地）については長期賃貸借扱い（保護制度適用なし）、建物賃貸借については、短期賃貸借扱い（保護制度適用あり）という判断をしていました。
建物賃貸借については、前述の共有不動産の賃貸借の管理、変更分類とは違う扱いということになります。
改正前民法３９５条における借地借家法の適用の影響（参考）
あ 昭和３９年最判・建物→短期賃貸借扱い
ア 結論→短期賃貸借該当性肯定
・・・期間の定めのない建物賃貸借は、「正当事由」さえ存在すれば何時でも解約申入によりこれを終了させることができるのであつて、期間の到来まで解約の余地のない長期賃貸借（民法第六〇二条の期間をこえる賃貸借）とは異なるから、前記借家法の改正後においても、期間の定めのない建物賃貸借は民法第三九五条の短期賃貸借に該当すると解するのが相当である（大判・昭和一二年（オ）八五九号、同年七月一〇日判決、民集一六巻一二〇九頁参照）。
イ 正当事由の判定→肯定方向に働く
けだし、かく解しても、抵当権の実行により建物を競落した者が賃貸借の解約申入を為す場合においては、民法第三九五条の短期賃貸借制度の趣旨は、前記「正当事由」の存在を認定する上において極めて有力な資料とすべきであるから、前記のように解しても抵当権の不当な犠牲において賃借権を保護することにはならないからである。
ウ 結論→民法３９５条適用肯定
そして、賃貸借の登記がなくても、賃貸家屋の引渡がなされた以上、右賃貸借をもつて抵当権者（競落人）に対抗しうると解するのが相当であるから（前掲判決参照）、本件建物賃貸借が民法第三九五条の短期賃貸借にあたるとした原審の判断は正当である。
※最判昭和３９年６月１９日
い 昭和４５年最判
ア 建物→民法６０２条の範囲内→民法３９５条適用肯定
右事実関係のもとにおいては、本件建物の賃貸借は期間の定めのない賃貸借であるから、民決六〇二条の定める短期賃貸借と解すべきものであり（最高裁昭和三六年（オ）第二八号同三九年六月一九日第二小法廷判決民集一八巻五号七九五頁、同四二年（オ）第四七七号第四七八号同四三年九月二七日第二小法廷判決民集二二巻九号二〇七四頁参照）、上告人が民法三九五条の規定により右賃借権をもつて被上告人に対抗することができるとした原審の判断は正当として首肯することができる。
イ 土地→民法６０２条の範囲超過→民法３９５条適用否定
・・・本件土地の賃貸借は建物所有を目的とする賃貸借と推認できるところ、期間の定めのないこの種の賃貸借の存続期間は借地法二条一項、三条の定めるところにより三〇年であるから、本件土地の賃貸借をもつて民法六〇二条に定める短期賃貸借とすることはできず、上告人は民法三九五条により右賃貸借をもつて被上告人に対抗することができないものといわなければならない（最高裁和年三五年（オ）第三三六号同三八年二月二六日第三小法廷判決裁判集民事六四号六六三頁参照）。
※最判昭和４５年６月１６日
１２ 変更行為・管理行為の判断の個別性（参考）
ところで、一般論として、共有物の変更・管理（・保存）行為の分類については、行為の類型だけで判定できず、（同じ類型の行為でも）個別的事情で分類が異なることがあります。
詳しくはこちら｜共有物の変更・管理・保存の分類（判定）の個別性・困難性（リスク）と対策
もちろん、共有物を対象とした賃貸借契約の締結についても、個別的事情が判断に影響します。次に説明します。
１３ 賃貸用建物の賃貸借契約締結→管理行為・合意認定
前述の判断基準によると、借地借家法の適用のある賃貸借契約締結は変更行為に分類されます。しかし個別的事情によって管理行為にあたると判断した裁判例があります。
その事情とは、もともとビルが収益用（第三者に賃貸する目的）であった、ということです。共有者の現実的な利益としては、賃料収入を確保することであり、誰が入居するかということで共有者としての権利を侵害する程度は低い、もっと言えば、むしろ共有者が１人でも反対したら賃貸できない方が共有者全体として不利益になりかねない、という実質的な判断がなされたのです。
個別的事情が反映されたともいえますが、賃貸用建物については広く当てはまる判断であるともいえるでしょう。
さらに、令和３年の民法改正の議論の中では、このようなケースでは、共有者が賃貸借契約を締結することを（明示または黙示に）合意したと認定できるという指摘もなされています。
ただ、この裁判例をよくみると単に賃貸用建物という事情だけ判断しているわけではありません。サブリースとして一括貸しになっていたとか、求償権（現在の償還請求権）があることも判断要素になっています。いずれにしても一般的な規範として定立されていないのである程度のブレはあり得ます。実務家から、この裁判例だけでは基準として自信を持った判断はできない、という趣旨の指摘がなされています。
賃貸用建物の賃貸借契約締結→管理行為・合意認定
あ 裁判例
ア 事案
共有不動産を対象とする複数の賃貸借契約が締結されていた
その中には、短期賃貸借の期間を超えるもの、借地借家法の適用されるものが含まれていた
イ 原則と例外（概要）
賃貸借契約の締結は、原則として管理行為であるが、短期賃貸借の期間を超える場合または借地借家法の適用がある場合には処分行為に該当する
ウ 個別的事情による修正の基準
（『い』によると処分行為に該当する場合であっても）
・・・持分権の過半数によって決することが不相当とはいえない事情がある場合には、管理行為にあたる
エ 事案のあてはめ（想定＋実際に行っていた使用方法）
本件についてみると、・・・本件ビルは、業務用の貸しビルとして設計され、補助参加人が使用中の本件ビル９階の一部を除く本件ビルのその余の部分を補助参加人が訴外会社に一括して賃貸する形式がとられ、訴外会社がこれを各テナントに転貸して賃料収入を得るという方法で使用されてきたものであること、従来も、本件ビルの各共有権の行使は、ビル運用による収益を分かち合うこと・・・を主目的とし、原告は本件ビルを自己使用するのではなく、訴外会社に賃貸し、賃料収入によって収益を得てきたことが認められ、この点からすれば、原告としても、テナントに賃貸すること以外の使用方法は予定していなかったと推認される。
オ 事案のあてはめ（賃貸借契約締結の評価）
これを前提とすれば、本件賃貸借契約は、もともと予定されていた本件ビルの使用収益方法の範囲内にあるものということができ、原告及び補助参加人が予定していた本件ビルについての共有権の行使態様を何ら変更するものではない。
そして、原告は、自己の持分権に基づき、補助参加人に対する求償権を有すると考えられるから、本件賃貸借契約を有効としても、原告の利益に反するものではない。
このように解した場合、賃借人の選定及び賃料の決定に関して原告の意に添わない賃貸借契約が締結される可能性もあるが、不動産の有効な活用という観点からすれば、賃借人の選定及び賃料の決定は、持分権の過半数によって決すべき事項であると考えられる。
したがって、本件賃貸借契約の締結は管理行為に属するというべきであり・・・
※東京地判平成１４年１１月２５日
い 令和３年改正・中間試案・補足説明→合意認定
もっとも、共有物である不動産が第三者に賃貸することを前提として購入されたり、建築されたりしたものである場合には、共有者全員の間で当該共有物を第三者に使用させることについて明示又は黙示に合意がされているケースが多いと思われる。
※法務省民事局参事官室・民事第二課『民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）等の改正に関する中間試案の補足説明』２０２０年１月ｐ７
う 実務家指摘→不明確なので変更扱いが安全
中里
・・・
先ほど紹介した平成14年11月の東京地裁判決は、すべての普通借家権について共有物の変更行為に該当すると判示したわけではなく、居住目的の借家用建物として建築された建物の賃借人の入替えにすぎない場合は管理行為と評価できる余地もあることをご説明しましたが、平成14年11月の東京地裁判決では、契約に関与しない共有者に新たに長期間の法的拘束を強いる結果となることも評価したうえで変更行為とすべき旨を指摘していますので、実務上は、変更行為として対応するのが望ましいと考えます。
※中里功ほか著『所有者不明土地解消・活用のレシピ』民事法研究会２０２３年ｐ１８８
１４ 長期賃貸借の分類（令和３年改正後）
令和３年改正で、条文に賃貸借の「年数」が明記されたので、管理と変更の境界がはっきりしたといえます。長期賃貸借の締結は変更分類、となりますが、条文上、例外の余地を認めています。
それは、「短期賃貸借を持分の過半数で決定できる」という形式（文言）です。「長期賃貸借は過半数で決定できない」という条文は意図的に採用しませんでした。
この背景には「長期賃貸借でも過半数で決定できることもある」という意図があるのです。その具体例が前述の、元来の収益用の不動産です。要するに、平成１４年東京地判の解釈は改正法施行後も活かそう、という意図があるのです。
長期賃貸借の分類（令和３年改正後）
あ 個別的事情による長期賃貸借の管理扱いを肯定
持分の価格の過半数をもって共有物に関する長期間の賃貸借契約を締結した場合には、その契約は基本的に無効になると解されるものの、持分の過半数によって決することが不相当とはいえない特別の事情がある場合には、変更行為に当たらないとする考え方もあることから、
い 改正法の内容
ア 長期が「できない」→否定
所定の期間を超えて存続することができないとする規律を設けることは、過半数によって決することができる管理行為の範囲を過度に狭めることになりかねず、相当ではないと考えられる。
イ 短期が「できる」→採用
そこで、本文③において、本文①の規定によって、共有物に、所定の期間を超えない賃借権等の使用権を設定することができる旨の規律を設けることとした。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第２１回会議（令和２年１１月１０日）『部会資料５１』ｐ７、８
１５ 変更・管理分類における他の事情の影響（概要）
ここまでの説明では、分類の判定に使った要素（事情）は期間と借地借家法の適用の有無（正確には法定更新の適用の有無）の２つ（賃貸用建物かどうかという要素を含めると３つ）だけでした。この点、賃貸借契約には他にもいろいろな細かい契約内容があり、それによって、共有者への影響（負担）の大きさは違ってきます。前述のように、個別的な事情によって、変更、管理の分類は影響を受けます。たとえば、再契約保証型定期借家では、再契約の条件を自由に設定できますし、また、利用形態（賃借人にどのような使用方法を許容するか）も契約の中で設定できる幅は広いです。このような契約内容も、分類の判定に影響します。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借契約締結の変更・管理の分類における個別事情の影響
１６ 短期賃貸借の「賃借権設定登記」の申請人→共有者の一部（概要）
以上のように、短期賃貸借であれば原則として共有者の一部が反対していても締結することができます。ここで、賃借権設定登記をする場合に問題が生じます。というのは従前は共有者全員が申請人になる必要があったのです。これだと以上の民法上の扱いと整合しません。そこで、令和５年の法務省の通達で、過半数の持分の共有者が申請人になれば足りる、というルールが作られました。
詳しくはこちら｜共有不動産への賃借権設定登記申請の当事者（令和５年通達）
１７ 共有私道へのライフライン設置のための利用権設定（概要）
ところで、共有の私道（土地）に下水道やガスの配管を設置する時には、自治体やガス会社の利用権を設定することになります。まさに共有物への利用権設定なので、民法２５２条４項で変更、管理を判別することになりそうですが、そうなりません。私道ガイドラインは共有者の使用を排除しない利用権（賃借権を含む）については、民法２５２条４項は適用しない、という見解を採用しているのです。結論として、期間が長いとしても管理分類となっています。
詳しくはこちら｜共有私道へのライフライン設置のための供給事業者の利用権設定の変更・管理分類
１８ 各共有者が使用できる範囲内の賃貸（参考）
共有物の使用方法として、共有者が多数決で、共有者Aが使用できると決めたケースで、Aは自身ではなく第三者に賃貸する、ということを想定します。これは共有者による意思決定の範囲内であるとして、Aが自由に行うことができる、という発想もあります。
しかし、共有者が多数決で賛成した意図は通常、A自身が使用（居住）するというものであるはずです。新たに賃貸することについても意思決定が必要になる、という解釈がとられる可能性も高いと思います。
特に、前述の処分扱いとなる賃貸借については、共有者全員の同意が必要なので、Aの使用を決定した過半数の同意で足りる、ということにはならないと思われます。
各共有者が使用できる範囲内の賃貸（参考）
(例えば、自分に認められた使用期間中他人に利用させたり、分割まで場所を区切って各共有者に使用が認められているそれぞれの土地部分を賃貸する)、
それは共有物の管理ではなく共有物の使用の問題である。
※平野裕之稿／能見善久ほか編『論点体系 判例民法２ 第３版』第一法規２０１９年ｐ３４７
１９ 区分所有建物の共用部分の賃貸借→軽微変更（管理）（参考）
ところで、区分所有建物の共用部分は区分所有者の共有となっていますが、これを賃貸することは、以上で説明した、一般的な「共有不動産の賃貸借」とは扱いが異なります。決定するには集会（総会）の決議が必要になります。変更・管理の分類（特別決議・普通決議の判別）の問題は一般的な共有不動産の場合と共通です。
この点、マンションの屋上の一部を、アンテナ設置のために期間１０年で賃貸借することについて、具体的な内容から、軽微変更にあたるので管理分類（普通決議事項）であると判断した裁判例があります。変更・管理の分類として参考になります。
詳しくはこちら｜区分所有建物の共用部分の賃貸借（軽微変更→普通決議・平成２１年札幌高判）
２０ 賃貸借契約の期間満了の際の更新の分類（参考）
期間満了の際に、契約を更新するかしないかを決めることは、最初の契約の締結と同じような側面もありますが、状況によってはそうとは言い切れません。賃貸借契約の更新の分類については別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜共有物の賃貸借の更新（合意更新）の変更行為・管理行為の分類
２１ 農地・森林への利用権設定の特則（参考）
ところで、共有の土地が農地や森林である場合は、地方自治体が利用権（使用権）を設定する、という制度もあります。原則ルールである、共有者による賃借権設定の意思決定に対する特則という位置づけの制度です。これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜地方自治体による農地・森林への利用権設定（共有者不確知）
２２ 地上権・地役権・永小作権の設定（参考）
改正後の民法２５２条４項は、賃貸借（賃借権の設定）だけではなく、賃借権以外の使用及び収益を目的とする権利にも適用されます。たとえば、地上権・地役権・永小作権があります。これらの期間が５年未満であれば管理行為となりますが、永小作権はもともと最短期間が２０年なので、自動的に変更扱いとなります。
地上権・地役権・永小作権の設定（参考）
あ 地上権・地役権→管理（短期限定）
地上権や地役権については、現行法上、２年、３年というような短期の存続期間を設定することも必ずしも不可能ではないと考えられるところであり、本文④の規律を設けた場合には、本文①の規律に基づき、本文④所定の期間内の存続期間を定める限りにおいて、地上権や地役権を設定することも可能であると考えられる。
もっとも、一般に地上権や地役権を設定する場面では、長期間の存続期間を定めることが多い（なお、建物所有目的の地上権には借地借家法が適用される。）ことから、実際にこの規律が適用される場面は限られると考えられる。
い 永小作権→処分
また、永小作権の存続期間は２０年以上とされていることから（民法第２７８条第１項）、本文①の規律に基づいて永小作権を設定することはできないと考えられる。
※法制審議会民法・不動産登記法部会第１３回会議（令和２年６月２日）『部会資料２７』ｐ７
本記事では、共有物（共有不動産）の賃貸借契約の締結・更新が管理行為・変更行為のいずれに分類されるか、ということを説明しました。
実際には、個別的な事情によって法的扱いや最適な対応が違ってきます。
実際に共有不動産の賃貸借に関する問題に直面されている方は、みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。
