1 介入権|基本
2 介入権行使|実務・典型例
3 介入権×縁故者への譲渡
4 介入権×不許可を条件とする
5 介入権×別の土地にまたがる建物
6 介入権×背信行為ではない
7 介入権→結論|認容裁判
8 介入権×相当の対価
9 介入権に関する実務的かけひき

1 介入権|基本

借地権譲渡許可の裁判では『介入権』の制度があります。
まずは基本的事項をまとめます。

<介入権|基本>

あ 地主の発想|典型

第三者への譲渡を強行される状況
→それよりは自身で買い取った方が良い

い 借地人の立場

借地権譲渡の重要な機能
→『借地権+建物を金銭に換える』ことである
=『投下資本の回収』である
譲り受ける者が誰か,は重要ではない

う 介入権|制度

譲渡許可の裁判において
地主が『譲受申立』をすることができる
→地主が優先的に『買い取る』ことになる
『介入権』と呼ばれる
※借地借家法19条3項

え 介入権|手続的扱い

形式的扱いとしていは独立した手続である
独立した事件番号が付けられる
当然,実際の進行は本体=譲渡承諾許可手続とセットである

借地権の買い取りについて,地主が最優先となる制度です。

2 介入権行使|実務・典型例

実務において介入権が行使される典型的場面をまとめます。

<介入権行使|実務・典型例>

あ 前提事情

譲渡許可の裁判において
借地権の評価額が低いことが判明した

い 地主の発想

譲渡が許可されると入手する承諾料が低額となる
一方,地主自身が買い取る場合,安く済む
→介入権を行使する発想が生じる

3 介入権×縁故者への譲渡

介入権は原則的に否定できません。
特殊事情により例外的扱いとなるケースを紹介します。

<介入権×縁故者への譲渡>

あ 前提事情

借地人が縁故者に借地権+建物を譲渡する場合
例;近親者

い 裁判所の判断

借地人は『投下資本の回収』だけが目的ではない
特定の者に借地権+建物を移転させることが目的である
→地主の介入権行使を認めない
※東京高裁昭和55年2月13日

4 介入権×不許可を条件とする

条件付きの介入権という発想があります。
否定する見解の方が主流です。

<介入権×不許可を条件とする>

許可の棄却を条件とした『譲受申立』
→多数説は否定する
※加藤正男ほか『基本法コンメンタール借地借家法』p222
※鈴木禄弥ほか『新版注釈民法(15)』有斐閣p550

5 介入権×別の土地にまたがる建物

物理的な状況によって介入権行使ができないこともあります。

<介入権×別の土地にまたがる建物>

建物が借地と別の土地にまたがって建っている場合
→介入権の本来の効果=解決が実現しない
→譲受申立はできない
※最高裁平成19年12月4日

借地以外にまたがる建物は,別のテーマでも問題となります。
借地人による建物買取請求権でも同様の判断があります。
不都合が大きいために建物買取請求が否定されるのです。
介入権と違うところもありますが,参考になります。
詳しくはこちら|借地以外にまたがる建物の建物買取請求

6 介入権×背信行為ではない

無断譲渡があっても解除が認められないことがあります。
『背信行為論』という理論です。
この場合の介入権の扱いについてまとめます。

<介入権×背信行為ではない>

あ 前提事情

借地権者と譲受人予定者との間に特別な関係がある
背信行為とは言えない
→譲渡・転貸が解除原因にならない
※民法612条
詳しくはこちら|信頼関係破壊理論・背信行為論|基本事項|基準・主要な3効果

い 介入権の扱い

介入権行使は認められない
=譲受申立は棄却される
※星野英一『借地・借家法/法律学全集』有斐閣p312
※鈴木禄弥ほか『新版注釈民法(15)』有斐閣p553

7 介入権→結論|認容裁判

原則的に介入権行使は認められます。
認められた時の結論をまとめます。

<介入権→結論|認容裁判>

あ 譲受申立を認容する裁判|基本

相当の対価を定める(後記※1)
建物+借地権を地主に譲渡せよと命じる

い 譲受申立を認容する裁判|オプション

建物引渡・登記移転と代金支払の同時履行を命じること
→可能である

う 実体的効果

土地の賃貸借契約が終了する
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第3版』日本評論社p144

8 介入権×相当の対価

介入権が行使されると対価を裁判所が算定します。
算定方法をまとめます。

<介入権×相当の対価(※1)>

あ 基本

相当の対価
→建物譲渡代金のことである

い 代金|内容

借地権の対価を含めた金額を算定する
※稻本洋之助ほか『コンメンタール借地借家法 第3版』日本評論社p144

9 介入権に関する実務的かけひき

以上のような理論を前提に実務ではかけひきが行われます。
当事者の立場による狙いを整理します。

<介入権に関する実務的かけひき>

あ 介入権の特徴

ア 確実性
介入権は地主が『再優先・確実に』借地を取得できる
=実質的に貸地の状態から更地にできるという意味
イ 高額化
標準的な計算方法で代金が決められる(前記)
マーケットにおける流通相場からは異様に高いと言える

い 譲受人の狙い

地主が『介入権行使』をすると大きな転売益が確定する
→他の活用方法よりも大きな利益を得られる

う 地主の狙い

『介入権行使』により『高値つかみ』が確定する
『介入権行使』は,いわゆる『NGワード』である
→交渉により,借地権の入手金額を大きく下げることを狙う