1 民泊禁止条項×ハードル|全体
2 管理規約変更|決議要件|一般
3 管理規約変更|決議要件|承諾
4 マンション×民泊|早い者勝ち現象
5 民泊禁止条項|有効性・一般的判断
6 民泊禁止条項|使用停止請求×共同の利害
7 使用細則×専有部分の使用制限

1 民泊禁止条項×ハードル|全体

管理規約・使用細則で民泊禁止条項を設定するケースがあります。
詳しくはこちら|管理規約・使用細則|民泊禁止条項|経済的影響・具体例・実例
しかし,これらの規定は『しっかりと効力を発揮しない』こともあります。
本記事では有効性などのハードルを説明します。
最初に問題となる項目を整理します。

<民泊禁止条項×ハードル|全体>

あ 管理規約

管理規約の新設・変更は次のハードルがある
ア 決議要件|一般(後記※1)
イ 決議要件|承諾(後記※2)
ウ 有効性|一般的判断(後記※3)
エ 使用停止請求×共同の利害(後記※4)

い 使用細則

専有部分の使用制限を設定した場合
→無効になる可能性が高い(後記※5)

2 管理規約変更|決議要件|一般

管理規約を変更するには,高い決議要件をクリアする必要があります。

<管理規約変更|決議要件|一般(※1)>

あ 管理規約変更|手続|概要

集会の招集→開催→決議が必要

い 管理規約変更|決議要件|概要

法律上,最低限の決議要件が定められている
次のそれぞれの『4分の3』以上の賛成
ア 区分所有者の『頭数』
イ 議決権割合
専有部分の床面積割合で算定される
詳しくはこちら|管理規約|基本|設定手続・有効性・特定の区分所有者の『承諾』

3 管理規約変更|決議要件|承諾

管理規約の変更の際,一部の区分所有者の『承諾』が必要となることがあります。

<管理規約変更|決議要件|承諾(※2)>

あ 特別の影響×承諾

『一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす』場合
→当該区分所有者の『承諾』が必要である
※区分所有法31条1項後段

い 『特別の影響』×民泊|基本

既にAが民泊サービスの提供を行っている場合
→『民泊禁止』となるとAは収益が奪われる
=直接的・多大な影響を受ける
→Aは『特別の影響』を受ける者となる
→Aの『承諾』が必要となる
=Aの『承諾』がないと規約変更は無効となる

う 『特別の影響』×民泊|判断

仮に民泊サービスが『違法』である場合
→法的な保護の対象にならない
=もともとAは収益を得る立場ではない
→『民泊禁止』となっても『特別の影響』はない
→Aの『承諾』は不要である
詳しくはこちら|管理規約|基本|設定手続・有効性・特定の区分所有者の『承諾』

4 マンション×民泊|早い者勝ち現象

上記のように既存の民泊サービスは優遇される結果が生じます。
逆に言えば『早い者勝ち』と言えるような状況になるのです。

<マンション×民泊|早い者勝ち現象>

あ 管理規約変更バリア

民泊禁止の管理規約設定がなされた
それより前にAが民泊サービス提供を開始していた
→Aには『民泊禁止』が適用されない

い 参考|消防法適用バリア

延床面積が300〜500平方メートルのマンション
民泊面積が1割まで→ハードルは低い
1割を超える→現実的にクリアできないハードルが生じる
詳しくはこちら|民泊×消防法|共同住宅|火災報知機・誘導灯|現実的ハードル

参考として,別の規制における『早い者勝ち現象』も紹介しました。

5 民泊禁止条項|有効性・一般的判断

民泊禁止条項を作ったとしても『無効』となる可能性があります。

<民泊禁止条項|有効性・一般的判断(※3)>

あ 所有権×収益

区分所有権という権利の内容として『収益』がある
財産権の中の重要な機能・権利である
※民法206条

い 不合理性

民泊を禁止すると効率の良い収益を奪うことになる
民泊禁止条項は不合理であるという考えもある
→『条項の設定・変更』が無効となる可能性がある

6 民泊禁止条項|使用停止請求×共同の利害

民泊禁止条項を実際に使う場面で『無意味』となることもあります。

<民泊禁止条項|使用停止請求×共同の利害(※4)>

あ 前提|民泊禁止条項・新設

規約が変更され『民泊禁止条項』が新設された
これが有効であると仮定する

い 民泊×使用停止請求|具体例

Aが民泊サービスを始めた
→『民泊禁止条項』違反となる
→管理組合は『使用停止請求』を行った

う 使用停止請求×共同の利益|概要

具体的な民泊サービスの内容により『共同の利益』が評価される
→『共同の利益』を害する程度ではないと判断された場合
→使用停止請求は認められない
=結論として民泊禁止条項が『無意味』となる
詳しくはこちら|マンション・民泊×使用停止請求|共同利益・業法規制|対応策

7 使用細則×専有部分の使用制限

管理規約ではなく『使用細則』で民泊禁止条項を設定するケースもあります。
この場合も,理論的に無効となる可能性があります。

<使用細則×専有部分の使用制限(上記※5)>

あ 決議要件×低いハードル|概要

使用細則の決議要件は『過半数』で可能である
管理規約よりも大幅にハードルが低い

い 専有部分の使用制限×有効性

使用細則による『専有部分の使用制限』について
→無効となる可能性が高い
詳しくはこちら|マンション使用細則|基本|設定手続・内容の範囲・民泊禁止条項