1 賃料増減額|法律上の要件=賃料額が不相当+経済事情の変動
2 賃料増減額|不動産鑑定評価基準の考慮要素
3 賃料増減額|経済事情の変動の内容
4 賃料増減額|要件該当性に関する判例
5 借地の一部滅失扱い→賃料減額|具体例

1 賃料増減額|法律上の要件=賃料額が不相当+経済事情の変動

賃料の増額請求や減額請求は,法律上の規定があります。
最初に基本部分をまとめます。

<賃料増減額|法律上の要件>

あ 『現在』の事情

請求時において従前賃料が不相当である

い 『過去→現在』の事情変化

『従前賃料の決定時』と『増減額請求時』の比較
→経済事情に変動がある(※1)
※借地借家法11条,32条

ポイントは『経済事情の変動+請求時(現在)の賃料が不相当』というところです。
この内容については次に説明します。

2 賃料増減額|不動産鑑定評価基準の考慮要素

賃料増減額では『経済事情の変動』が要件の1つです(前述)。
これについては,条文上『要素』が記載されています。
この点,不動産鑑定評価基準でも考慮要素が挙げられています。

<賃料増減額|不動産鑑定評価基準の考慮要素>

ア 契約の内容及び契約締結の経緯
イ 賃料改定の経緯
※不動産鑑定評価基準

実質的には上記の『法律上の要件』と同趣旨です。

3 賃料増減額|経済事情の変動の内容

前述の『経済事情の変動』について,その内容が条文上規定されています。

<賃料増減額|経済事情の変動の内容(上記※1)>

あ 不動産に対する租税その他の負担の増減

公租公課,維持修繕費などの必要経費の変動

い 不動産の価格(評価額)の上昇若しくは低下

客観的な対象不動産の評価額の変動

う その他の経済事情の変動

物価指数,国民所得,賃金指数などの統計的データとのバランス
近隣の賃料相場の変動
※借地借家法11条,32条

4 賃料増減額|要件該当性に関する判例

賃料の増減額は形式的な要件があります(前述)。
この要件をクリアしていないと『現実的なニーズ』とは関係なく『賃料に関する請求』は否定されます。
具体的な判例の事例を紹介します。

<賃料増減額|要件該当性に関する判例>

あ 賃料決定の当初から不相当であった

これのみで賃料増減額請求はできない
※大判昭和17年2月27日

い 賃料が設定されていない

『新規賃料』の確認請求の提訴
→不適法却下
※東京高裁平成15年10月29日

う 使用収益の開始『前』

増減額請求は認められない
※最高裁平成15年10月21日

5 借地の一部滅失扱い→賃料減額|具体例

土地の賃貸借において『土地の一部の滅失』として扱われるケースがあります。
借地借家法上の『賃料増減額請求』に該当するものではありません。
結果として似ているので,ここで紹介します。

<借地の一部滅失扱い→賃料減額|具体例>

あ 土地の『一部滅失』扱い→賃料減額請求

実質的・永続的に対象土地が使えなくなった場合
→土地の『一部滅失』として扱われることがある
→『賃料減額請求』が認められる
※民法611条

い 『一部滅失』扱いの具体例

ア 収用
イ 区画整理
ウ その他『使えなくなる』状態

このようなことが生じると『オーナーが土地を使えなく』なります。
その結果『借地人に使わせる(提供する)』ことも不可能となります。
そこで『一部滅失』という扱い→賃料減額が認められることがあるのです。
なお『土地全体の滅失』の場合は『借地契約が終了』することになります。
詳しくはこちら|建物の朽廃や滅失で借地が終了する,旧借地法or借地借家法で違う,土地の滅失