【無催告解除特約・当然解除特約の有効性（借地借家法との抵触）】

１　無催告解除特約・当然解除特約の有効性

賃貸借などの契約について，債務不履行を理由として解除する時には，原則として催告をした上で，それでも履行がない場合にはじめて解除できることになっています。
詳しくはこちら｜賃貸借契約の解除の種類・分類・有効性の制限
この点，催告や解除（の意思表示）を不要とする特約が使われているケースもあります。
本記事では，このような無催告解除特約や当然解除特約の有効性について説明します。

２　無催告解除特約の有効性（基本）

実際に無催告解除特約が問題になるのは，建物賃貸借や借地（土地賃貸借）です。この場合，借地借家法（旧借家法，借地法）との抵触が問題となります。
解釈の方向性としては，基本的に有効となります。賃料の滞納が典型例ですが，賃借人が基本的な義務を怠っているので，保護する必要性が小さいのです。

３　３か月滞納による無催告解除特約の有効性

実際に建物賃貸借（や借地）でよく使われる無催告解除特約は，３か月の滞納があった場合に解除できるというものです。３か月もの長期間の賃料の不払いがあれば，前述のように，賃借人を保護する必要性はもうないので多くの判例が解除を有効としています。

４　１か月滞納による無催告解除特約の有効性

１か月の滞納で無催告解除ができるという特約についてはどうでしょうか。１か月ごとに賃料を支払うというよくある方式を前提とすると，送金（銀行振込）を１日遅れたような状況も含んでしまいます。さすがにこの時点で，遅れて支払うチャンスを与えることをせずに解除するのはやりすぎだと思えます。
そこで，実務では無効であると判断する傾向が強いです。

５　無催告解除特約による解除の制限（有効性）

無催告解除特約については，以上のように，特約自体が有効か無効かという判断がなされることもあるのですが，有効だとしても，これとは別に，個別的な事情を前提として，解除を認めるか認めないか，という判断がなされることも多いです。
抽象的にいえば，催告をせずに（履行するチャンスを与えずに）解除をしても不合理ではない場合に，無催告解除を認める（契約終了とする）という判断基準になります。要するに，特約自体は有効だとしても，当該事案で賃借人を強く非難できないような状況であれば解除は認めないということです。

６　無催告解除特約による解除の有効性を判断した裁判例（概要）

前述のように，無催告解除特約による解除は結局，個別的事案の内容によって，有効（契約が終了する）かどうかが判断されます。
実際に，無催告解除特約の有効性が問題となるケースは多く，個々の事案の内容によって解除を認めるかどうかが判断されています。具体的事案（裁判例）について，どのような事情がどのように評価（判断）されたのか，ということは別の記事で説明しています。
詳しくはこちら｜無催告解除特約｜事例｜判例・消費者契約法による差止請求

７　当然解除特約の有効性

以上で説明した無催告解除特約は文字どおり（解除のプロセスのひとつである）催告を省略するものですが，さらに，解除（の意思表示）も省略する特約もあります。
要するに，一定の状況（債務不履行など）が生じた場合に，当事者のアクション（意思表示・通知）がなくても自動的に解除になるというものです。当然解除特約と呼んでいます。
昭和５１年判例は，原則として有効と判断しました。しかしこれは個別的な事案の内容が影響しているので，一般化はできないと思われます。一般論としてはどちらかというと無効となる傾向が強いといえます。

本記事では，無催告解除特約，当然解除特約（による解除）の有効性について説明しました。
実際には，個別的な事案によって，法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際に賃貸借その他の契約の解除に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。