【明渡実現方法｜全体｜賃料滞納への対応・違法を避ける方法】
１ 賃料滞納時の賃貸人の対応｜全体
２ 不動産賃貸の先取特権｜実効性は小さい
３ 建物明渡の実現方法｜全体｜訴訟→執行が確実
４ 建物明渡の強制執行×残置動産の処分
１ 賃料滞納時の賃貸人の対応｜全体
建物賃貸借において賃料が払われない状態に陥るケースも多いです。
この場合の賃貸人としての対応方法をまとめます。
＜賃料滞納時の賃貸人の対応｜全体＞
あ 明渡を強行する
次のような刑事・民事の法的責任が生じる可能性がある
ア 住居侵入罪イ 器物損壊罪ウ プライバシー侵害→損害賠償
い 現実的な状況
収入はない＋他に部屋を貸すこともできない状態
正式な法的手続を利用せざるを得ない（後記）
実際に，賃料が滞納となっているにも関わらず，退去しないケースも多いです。
退去はしていても動産が残っている，ということもあります。
オーナーは，ストレートに別の人に賃貸することができない状態となります。
２ 不動産賃貸の先取特権｜実効性は小さい
一定の関係があると『先取特権』という担保権が生じます。
詳しくはこちら｜先取特権｜種類・優先順位・実行＝競売申立方法・活用例
先取特権の中に賃貸借の関係がある場合に使える制度をまとめます。
＜不動産賃貸の先取特権＞
あ 先取特権｜制度
賃貸人は『建物内の賃借人所有の動産』を強制的に売却できる
い 現実的問題
価値が低い動産がほとんどである
→『執行不能』となる
＝売却できない
う 執行不能回避策
賃貸人自身が動産を『買い取る』方法
→滞納賃料で買い取る（相殺する）
→心理的なプレッシャーになる
→賃借人が自発的に退去することにつながる可能性がある
このように『動産を取り上げる』法的な方法があるのです。
しかし，生活必需品は『差押禁止』となっています。
実効性としてはそれほど大きくないでしょう。
３ 建物明渡の実現方法｜全体｜訴訟→執行が確実
建物明渡を実現するための方法をまとめます。
＜建物明渡の実現方法｜全体＞
あ 強制的手段
明渡請求訴訟の提起→判決獲得→執行官による強制執行
い 合意を債務名義にしておく方法
明渡を合意する＋これを『債務名義』にしておく
（別記事『明渡猶予・債務名義化』；リンクは末尾に表示）
→期限までに退去しない場合
→執行官による強制執行
う 自力救済・所有権放棄特約
賃貸借契約書に特約条項を設定しておく
→賃貸人による直接的な明渡の執行が可能となる
ただし，有効となる範囲は限定的である
詳しくはこちら｜所有権放棄・自力救済特約｜基本｜有効性判断基準
最も確実なのは訴訟→強制執行という正式なルートと言えます。
一定の費用・時間を要してしまいます。
弁護士費用については，手続に慣れているかどうかで費用設定が異なります。
いずれにしても，理不尽な賃借人への対応としては『割に合わない』と感じます。
しかし『不利益を最小限に抑える』方が良いです。
そのためには結局スピーディーに法的手続を遂行することが好ましいでしょう。
『明渡請求訴訟・強制執行』は，タイミング良く行うことが重要です。
４ 建物明渡の強制執行×残置動産の処分
建物明渡の訴訟を行い，その後強制執行を行うケースは多いです（前記）。
強制執行の時に注意すべき点があります。
部屋の中の賃借人の所有物の処理が問題になりがちです。
＜建物明渡の強制執行×残置動産の処分＞
あ 建物明渡の強制執行×限界
『建物明渡』には『残置動産の処分』は含まれない
い 対象外の動産の処分×責任
『目的外動産』を違法に廃棄した場合→法的責任が生じる
ア 器物損壊罪イ 不法行為による損害賠償
う 所有権放棄特約×有効性
所有権放棄特約があった場合でも『有効』とは限らない（前記）
『目的外動産』についての対応は別に説明しています。
詳しくはこちら｜建物明渡強制執行と目的外動産の処分｜執行官保管・売却手続・長期不在認定
