1 特約・条項の有効性|大原則=契約自由の原則
2 特約・条項の有効性|例外=条項の無効|不動産賃貸借
3 特約による禁止事項|対象行為|種類・全体
4 特約による禁止事項|違反時の効果|全体
5 禁止事項違反×解除|法的構成
6 禁止事項違反→解除×有効性
7 禁止事項違反×更新拒絶・解約申入

1 特約・条項の有効性|大原則=契約自由の原則

不動産の賃貸借契約では特約・条項の有効性が問題となることが多いです。
これに関して,まずは大原則から説明します。

<特約・条項の有効性|大原則=契約自由の原則>

私法上の契約は自由である
方式・内容ともに政府は介入しない
契約における特約・条項についても当事者が自由に設定できる
一定の範囲で例外もある

2 特約・条項の有効性|例外=条項の無効|不動産賃貸借

不動産の賃貸借では,特約・条項が無効となることもあります。
無効となる理論的な種類はいくつかあります。
法的な理論構成の種類をまとめます。

<特約・条項の有効性|例外=条項の無効|不動産賃貸借>

あ 合意が成立していない

明確な合意が認められないというケース
形式的な合意・調印があっても『合意なし』と判断されることがある
例;当事者が十分に内容を理解していなかった

い 公序良俗違反

『公の秩序・善良な風俗』に反する内容
→無効となる
※民法90条

う 強行法規違反|借地借家法

一定の事項は『賃借人』に不利なものを無効とする
『片面的強行法規』と呼ばれる

え 強行法規違反|消費者契約法

『事業者』と『消費者』の契約が前提である
一定の範囲で『無効・取消』の対象となる
詳しくはこちら|消費者契約法|基本|不当勧誘行為・不当条項・差止請求

3 特約による禁止事項|対象行為|種類・全体

賃貸借契約では通常,条項・特約で『禁止事項』を設定します。
このような条項・特約の有効性が問題となることは多いです。
まずは『禁止事項』として設定される事項の典型例をまとめます。

<特約による禁止事項|対象行為|種類・全体>

あ 迷惑行為系

ア 粗暴な言動
イ 他の居住者との抗争
ウ 騒音・悪臭
エ ペット飼育
オ その他風紀・秩序を乱す行為

い 犯罪系

ア 危険ドラッグの所持・持ち込み
イ 逮捕・捜索

う 財産管理能力系

後見・保佐・補助の申立・決定

え 資力系

ア 破産・民事再生・会社更生の申立・決定
イ 強制執行・保全を受けた
内容・例=差押・仮差押・仮処分

お 企業・M&A系

資本・支配関係の変化
=チェンジオブコントロール条項(COC)

4 特約による禁止事項|違反時の効果|全体

通常,特約による禁止事項に違反した場合の効果も規定します。
違反時の効果,ペナルティの内容の典型例をまとめます。

<特約による禁止事項|違反時の効果|全体>

あ 解除

賃貸借契約を解除できる
ア 催告後に解除する
イ 無催告解除
ウ 当然に解除となる
法的には『契約終了』という意味である

い 更新拒絶・解約申入

後述する

う 損害賠償

違反者は損害賠償責任を負う

5 禁止事項違反×解除|法的構成

特約による禁止事項の違反を理由として解除するケースは多いです。
この場合の理論的な枠組みはちょっと複雑です。

<禁止事項違反×解除|法的構成>

あ 『債務』不履行

一般的には『禁止事項遵守』は賃貸借の本質的『債務』ではない
→債務不履行による解除は適用されないことが多い

い 信頼関係破壊による解除

禁止事項違反は『信頼関係破壊』に該当しやすい
→『信頼関係破壊』を理由とする解除が可能なことがある
この場合『催告』は不要である
※最高裁昭和50年2月20日
詳しくはこちら|信頼関係破壊理論・背信行為論|基本事項|基準・主要な3効果

6 禁止事項違反→解除×有効性

一般に不動産賃貸借契約の解除は大きく制限されます。
法律上の『特約の有効性』として問題となるのです。
有効性に関する法律の規定や効果・手続についてまとめます。

<禁止事項違反→解除×有効性>

あ 禁止事項違反による解除条項の特徴

次の法律の規定と抵触することが多い
ア 借地借家法の『借家人保護』の規定
イ 消費者契約法の『消費者保護』の規定

い 法律との抵触による無効

特約・条項が借地借家法・消費者契約法に違反する場合
→無効となることがある
(別記事『解除特約・有効性・種類別』;リンクは末尾に表示)
(別記事『解除特約・有効性・差止請求』;リンクは末尾に表示)

う 適格消費者団体による差止請求

特約・条項が消費者契約法に違反する場合
→適格消費者団体による差止請求の対象となる
詳しくはこちら|消費者契約法|差止請求|適格消費者団体・公表・提訴前フロー

7 禁止事項違反×更新拒絶・解約申入

禁止事項違反を理由として契約を終了させる方法は『解除』だけではありません。
更新拒絶・解約申入という手段があります。

<禁止事項違反×更新拒絶・解約申入>

あ 賃貸人による更新拒絶・解約申入

禁止事項違反があった場合
→賃貸人が『更新拒絶or解約申入』を行う

い 違反行為の反映

違反行為が『正当事由』の1つとして考慮される
→契約終了が実現する可能性が高くなる
詳しくはこちら|建物賃貸借終了の正当事由の内容|基本|必要な場面・各要素の比重

う 『解除』との違い|まとめ
契約終了の原因 契約終了時点 明渡料 条項の有効性
解除 即時 不要 無効になりやすい
更新拒絶 契約期間満了時 必要 無効になりにくい
解約申入 申入から6か月以上経過時点 必要 無効になりにくい

解除よりも更新拒絶・解約申入の方が無効となりにくいです。
その代わり,オーナーの時間的・費用的負担が大きいです。