【ローン特約｜条項自体・錯誤無効｜建築契約との一体化・買主の想定外】

＜ローン特約の空欄が多い→特約が無効｜事案＞

あ　契約締結

売買契約が締結された
契約書は定型書式が使われた
条項の中にローン特約自体は記載されていた
特約に関連する，後記の３つの欄があった
これらの欄は記載がないままであった

い　ローン特約に関連する欄｜表記

ア　『融資の利用（有・無）』イ　『融資申込先』ウ　『期日』解除期限の意味

う　ローン特約による解除

買主は代金支払の資金を調達できなかった
買主はローン特約による解除を主張した
買主は宅建業者であった
※福岡高裁平成４年１２月２１日

＜裁判所の判断＞

あ　必要とされる明確性

ローン特約は売主が不安定な状態となる
売主の不利益を前提とするものである
条項としてある程度の明記が必要である

い　ローン条項の表記の評価

『融資利用の有無・解除期限』が記載されていない
いずれも記載されていないので不明確である
→特約が『無効』である
※福岡高裁平成４年１２月２１日

＜固定／変動金利の選択｜売買＋請負→一体化｜事案＞

あ　売買・請負契約締結

次のように２つの契約が締結された
ア　土地 売買契約
売主＝A・仲介業者＝B
ローン特約付き
イ　建物 建築請負契約
請負人＝A
ローン特約なし

い　建築基準法違反

建築予定の建物は建築基準法に違反するものであった
仮に完成した場合，検査済証を受けられない状態であった
詳しくはこちら｜建築基準法の違反（違法建築）への罰則と行政的措置
詳しくはこちら｜違法建築→検査済証なし→増改築・用途変更・ローンNG｜規制緩和方針

う　融資申込・審査

買主は，固定金利のみを前提として申込を行った
買主は変動金利を受け入れなかった
融資承認はなされなかった
買主はローン特約による解除を通知した
※大阪高裁平成１０年３月２４日

＜裁判所の判断＞

あ　固定／変動金利

融資を受ける者への影響が大きい事項である
買主が『変動金利を拒絶したこと』は『帰責性』がない

い　請負契約×ローン特約の適用

売買契約・請負契約は一体となっている
２つを含めて１つの売買契約と考える
ローン特約は契約全体に適用される
→ローン特約による解除は契約全体について有効である

う　仲介業者の説明義務違反

『虚偽の建築確認申請』が予定されていた
検査済証が受けられない
→将来の売却・増改築に支障が生じる
仲介業者はこのことを知っていた
→重要事項説明義務違反である

え　損害賠償責任

仲介業者・売主は連帯して支払義務がある
賠償額＝おおよそ手付金と同額
※大阪高裁平成１０年３月２４日

＜『公庫の融資』が前提→錯誤無効｜事案＞

あ　売買契約締結

売買契約が締結された
ローン特約が付いていた

い　融資の前提条件

買主は住宅金融公庫の融資を受ける予定であった
そのままでは住宅金融公庫の融資の対象ではなかった
売主は買主に次のように説明した
『公庫に提出する書面を操作すれば融資を受けられる』

う　融資申込・審査

買主は住宅金融公庫に融資を申し込んだ
結局融資要件を欠くことにより融資承認はなされなかった
買主は他の金融機関からの借入を望まなかった
そこで他の金融機関へのローン申込はしなかった
買主はローン特約による解除を通知した

え　売主の主張

ローン特約には『住宅金融公庫』という限定はなかった
住宅金融公庫以外への融資のトライをしていなかった
ローン特約による解除は認めない
※東京地裁平成５年１１月２５日

＜裁判所の判断＞

あ　ローン種類×前提条件

買主は『住宅金融公庫の融資』が売買契約締結の前提条件であった
この前提が事実と異なっていた

い　錯誤→無効

『要素の錯誤』に該当する
売買契約は無効となる
→支払済の金銭はすべて返還義務がある
※民法９５条
※東京地裁平成５年１１月２５日

＜融資前提だがローン特約なし→錯誤無効｜事案＞

あ　資金調達計画

売買に向けた交渉が行われた
買主は売主に資金を調達する計画を説明した
計画内容＝買主は財形融資を受けて資金を調達する
売主は宅建業者であった

い　売買契約締結

売買契約が締結された
ローン特約はなかった

う　融資不承認

買主は融資を申し込んだ
融資は承認されなかった
買主は契約の白紙解消を希望した
※東京高裁平成２年３月２７日

＜裁判所の判断＞

買主は『融資を受けられる前提』で契約締結に至った
→要素の錯誤に該当する
→売買契約は無効である
※民法９５条
※東京高裁平成２年３月２７日