1 分譲マンション×民泊対策|管理規約・禁止条項
2 民泊禁止条項×経済的影響
3 民泊禁止条項|具体例・要点
4 マンション・民泊対策|規約変更・実情
5 管理規約|民泊禁止条項|具体例|ブリリアマーレ有明
6 使用細則|民泊禁止条項|具体例|江東区マンション

1 分譲マンション×民泊対策|管理規約・禁止条項

分譲マンションで民泊サービスがなされるケースが増えつつあります。
住民への迷惑・実害が生じるケースもあります。
詳しくはこちら|民泊×実害|まとめ|騒音・ゴミ投棄・不安感・匿名性・適法性・共用施設
そこで他の住民・管理組合が『民泊をさせない』対策を取ることも多いです。
具体的には管理規約・使用細則で『民泊禁止条項』を設定する方法があります。
『シェアリング禁止条項』と呼ぶこともあります。
本記事では,民泊禁止条項の具体例や実例を紹介します。
なお,民泊禁止条項は現実的に効力が生じないこともあります。
詳しくはこちら|管理規約・使用細則|民泊禁止条項×有効性・ハードル

2 民泊禁止条項×経済的影響

民泊禁止条項は一概に『設定した方が良い』とは言い切れません。
『効率的な収益』を奪うことになるからです。
法的な理論とは別に,経済的・マーケット的な観点について整理します。

<民泊禁止条項×経済的影響>

あ 設定による影響

『民泊禁止条項』の有無により次の影響が生じる
各専有部分の収益性に影響する
→売却価格=評価額に反映される

い 影響の評価|マーケットによる

民泊禁止条項の有無による評価額の変動
→マーケットの状況によって結論が変わる
→単純・一義的に判断できない

う 最適化|具体例

高級感と収益性のバランスを最適化させる
→貸与に関する最低限のルールを設定した上で促進する

え 民泊促進×法規制

民泊サービス自体が法規制に抵触するリスクがある
例;旅館業法・建築基準法・消防法違反
『促進』すること自体に責任が生じるリスクもある
もちろん,法整備・規制緩和後であれば別である

民泊禁止があるとマンションの評価額が下がることが考えられます。
逆に評価額が上がることもあり得ます。
需給の状況・マーケットが決めることなのです。

3 民泊禁止条項|具体例・要点

管理規約や使用細則に設定する民泊禁止条項の要点をまとめます。

<民泊禁止条項|具体例・要点>

あ 中止請求権

区分所有者に『民泊・シェアハウスとしての使用』の中止を請求できる

い 利用状況照会権

専有部分の利用状況について照会することができる
対象者=任意の区分所有者
照会方法=随時・口頭or書面による

う 立ち入り調査協力請求権

理事長・理事が専有部分に立ち入ることができる
区分所有者に立ち会いなどの協力を求めることができる
確認事項=民泊・シェアハウスとして使用されているかどうか

実際に設定された具体例は後述します。

4 マンション・民泊対策|規約変更・実情

実際に民泊対策の規約変更を行うマンションも増えつつあります。
具体的な実情を紹介します。

<マンション・民泊対策|規約変更・実情>

東京都内のマンション
民泊対策として管理規約を変更したケース
確認できたものだけで5棟ある
平成27年11月時点
外部サイト|朝日新聞デジタル|平成27年11月8日|民泊トラブル

5 管理規約|民泊禁止条項|具体例|ブリリアマーレ有明

管理規約に『民泊禁止条項』を設定した実例があります。
タワーマンションにおける民泊対策の一環です。
追加して設定した部分だけを紹介します。

<管理規約|民泊禁止条項|具体例|ブリリアマーレ有明>

(専有部分の用途)
第12条
(略)
4.区分所有者は、理事会の決議で特に承認された場合を除き、専有部分を、直接・間接を問わず、『シェアハウス』に供してはならない。なお、本規約にて『シェアハウス』とは、専有部分の全部または一部(以下、単に『専有部分』という。)の利用形態が以下に掲げる各項のいずれかに該当する場合における当該専有部分の長期・短期の利用様式をいう。
(1)専有部分の居室(キッチン、トイレ及び風呂を除く。以下本項にて同様。)の数(以下
『室数』という。)を超える数の者(区分所有者、区分所有者の親族、区分所有者からの賃借人、上記賃借人の親族(以下あわせて『縁故者』という。)を除く。)による継続的な居住、宿泊または滞在。
(2)室数を超えない数の不特定の者(縁故者以外の者でいずれの縁故者も常時かつ明確に住所、氏名及び職業(就業就学先を含む。)を把握していない者をいう。)による居住または宿泊。
(3)縁故者を含む複数の者による居住、宿泊または滞在で、直接・間接を問わず、複数の者から居住、宿泊または滞在の対価を徴収することを予定しているもの。
(4)前各号のためにする改築・改装。
5.理事長は、理事会の承認がないにもかかわらず、専有部分がシェアハウスに供されていると認めたときは、当該専有部分の区分所有者に、専有部分をシェアハウスに供することを中止するよう請求することができる。専有部分の区分所有者または占有者が合理的な理由を示さず第12条第7項の協力を拒んだ場合も同様である。
6.理事長は、専有部分がシェアハウスに供されているかどうかの事実を確認するため、随時、任意の区分所有者に対し専有部分の利用状況について口頭または書面で照会をすることができる。
7.前項の照会の結果、専有部分の外観、近隣住戸の居住者または専有部分に出入りする者等から任意に聴取した事項、各種媒体上で見分した賃貸情報などから合理的に判断して専有部分がシェアハウスに供されていると推認した場合、理事長は、理由を告げて、当該専有部分の区分所有者または占有者に対し、専有部分がシェアハウスに供されているかどうか実地に見分するため理事長及び理事複数名が専有部分に立ち入るのを認めるよう協力を求めることができる。
※ブリリアマーレ有明管理組合平成27年8月2日公表

ブリリアマーレ有明では泊対策に取り組んでいます。
資料を公表しています。
上記の規約の条項も含まれます。
この資料については別の記事で紹介しています。
詳しくはこちら|民泊×実害|マンション|ブリリアマーレ有明・資料

6 使用細則|民泊禁止条項|具体例|江東区マンション

規約本体ではなく使用細則で民泊禁止条項を設定する実例もあります。

<使用細則|民泊禁止条項|具体例|江東区マンション>

あ マンション・使用細則変更

江東区の高級分譲マンション
平成27年11月中旬
使用細則の禁止事項に次の事項を追加する

い 禁止事項|追加

対価を得て第三者を滞在させる行為
外部サイト|朝日新聞デジタル|平成27年11月8日|民泊トラブル

前述のように,有効性には一定の問題があります。