1 民泊×使用停止請求|基本的要件
2 民泊×使用停止請求|共同利益|原則論
3 民泊×使用停止請求|特殊事情・禁止規約
4 民泊×使用停止請求|共同利益×業法規制
5 民泊×業法違反|管理組合の対応・対策

1 民泊×使用停止請求|基本的要件

分譲マンションで民泊を行うケースが増えつつあります。
管理規約に違反する,という可能性もあります。
詳しくはこちら|標準管理規約×民泊サービス|住居専用規定・貸与規定|大阪地裁判断
本記事では『違反行為』に該当することを前提に,その対抗策をまとめます。
代表的な対抗策は『使用停止請求』です。
まずは使用停止請求の基本的な要件について整理します。

<民泊×使用停止請求|基本的要件>

あ 事実の評価

『共同の利益に反する』ことが必要である
解釈論については後述する

い 手続

『提訴』する場合
→集会(総会)を招集+決議が必要である
決議要件=『4分の3以上』

『使用停止』請求の要件・手続や他の対抗策については別記事で説明しています。
詳しくはこちら|区分所有法の集会・総会|基本|決議要件|管理規約の効力

2 民泊×使用停止請求|共同利益|原則論

使用停止請求は『共同の利益に反する』場合でないと認められません。
『共同の利益』についての原則論をまとめます。

<民泊×使用停止請求|共同利益|原則論>

あ 共同利益|原則論

一般的な『部屋の貸与』である場合
→『共同の利益に反する』には該当しないと思われる
→使用停止請求などは認められない方向性

い ポイント

専有部分については『所有者』の権限が強い
→原則的には『使用方法は自由』である

う 『共同利益』|参考事例・判例

『共同の利益に反する』の判断は判例が参考になる
『住居専用規定』に違反する使用態様の事例・判例が多い
詳しくはこちら|悪質行為・住居専用規定違反|事例|事務所系の使用
詳しくはこちら|悪質行為・住居専用規定違反|事例|治療院・暴力団組事務所|権利濫用

これはあくまでも『大原則』の理論です。
民泊については多くの特殊な事情が結論に影響を与えます。
順に説明を進めます。

3 民泊×使用停止請求|特殊事情・禁止規約

民泊に対する使用停止請求に影響を与える事情がいくつかあります。
まずは典型的な事情をまとめます。

<民泊×使用停止請求|特殊事情・禁止規約>

あ 民泊×共同利益|特殊事情

『共同の利益に反する』に該当する場合
→停止請求などが認められる
例;共用部分を著しく汚す・施設を損傷する
専有部分・共用部分で大きな騒音を生じる

い 民泊×共同利益|民泊禁止条項

管理規約に『民泊禁止条項』がある場合
→民泊サービスがこの『禁止事項』に該当する
→『共同の利益に反する』に該当しやすくなる
→使用停止請求などが認められる方向性

宿泊者の行為自体が問題となることは当然あります。
標準管理規約では『貸与』した者に『ルール遵守を要請する』規定があります(後記)。
また,管理規約に『民泊禁止』を設定しておくという対策もあります。
民泊を封じることがしやすくなります。
詳しくはこちら|マンション使用細則|基本|設定手続・内容の範囲・民泊禁止条項
ところで民泊は業法の規制との抵触が問題となります。
詳しくはこちら|旅館業法の規制|基本・参入規制=許可制
業法規制は内容が行政や刑事責任であり,管理組合の対応とは関係ないのが原則です。
しかし,実は『使用停止請求』などの対抗措置と大きくつながっているのです。
これについて次に説明します。

4 民泊×使用停止請求|共同利益×業法規制

マンションの使用に関して『業法規制の違反』が発覚するケースがあります。
この場合『使用停止』などの各種対抗措置に影響が生じます。

<民泊×使用停止請求|共同利益×業法規制>

民泊が法規制に反する=違法行為である場合
→『共同の利益に反する』に該当しやすくなる
※東京地裁平成17年6月23日;治療院の運営
詳しくはこちら|悪質行為・住居専用規定違反|事例|治療院・暴力団組事務所|権利濫用

5 民泊×業法違反|管理組合の対応・対策

管理組合が違法民泊を把握した時には,通報するという選択肢もあります。
しかし,これには注意が必要です。

<民泊×業法違反|管理組合の対応・対策>

あ 民泊×管理組合の対応|例

管理組合・反対者が行政・捜査機関に通報・連絡する
→行政による指導・捜査機関の警告・検挙などがある場合
→『共同の利益に反する』と認められやすい

い 管理組合の対応|通報×レピュテーションリスク

通報により,報道されるなど話題になる
→悪い評判・イメージが広まる
→かえってマンション全体にとって損失となるリスクがある