【建物・マンション売買における水害・浸水リスクの責任】

＜建物売買における浸水リスクと瑕疵の判断＞

あ　『瑕疵』判断基準｜概要

『建物』の性状と言えることが多い
浸水対策の施工・設備の状況・完成度により判断する

い　瑕疵担保責任｜主体

ア　売主・建築請負人 『瑕疵』と認められた場合責任を負う
イ　設計者 設計の決定・判断は施主にある
→設計者に最終判断の権限はない
→原則的に責任を負わない
※東京地裁平成１５年４月１０日

＜マンション売買×浸水｜事案＞

あ　事案・概要

マンションを新築した
マンションの完成直前に，大雨が降った
１階部分が浸水した
そこで，建築業者はマンションの玄関に防潮板を設置した
建築業者はマンションを分譲・販売した
購入者Aは，浸水の経緯を知った
Aは建築業者・設計業者に対して損害賠償を請求した

い　近隣の状況

近隣にある類似のマンションでは，盛土＝地表面のかさ上げを施工している
上記の大雨で浸水被害は生じていない
※東京地裁平成１５年４月１０日

＜マンション売買×浸水｜裁判所の評価＞

あ　防潮板の設置

マンションの居住者に不便を強いる
美観を損ねる
→ひんしゅくを買うような対応である
＝浸水被害の対策として杜撰である

い　要因＝責任

設計段階に，建築業者が立地条件を把握していなかった
→盛土を行わずに施工を始めた
→泥縄式に防潮板を設置した
※東京地裁平成１５年４月１０日

＜マンション売買×浸水｜裁判所の判断＞

あ　瑕疵についての判断

『瑕疵』に該当する

い　責任の主体

ア　建築業者 損害賠償責任を認めた
イ　設計業者 責任を否定した
※東京地裁平成１５年４月１０日

＜マンション売買×駐車場の浸水｜事案＞

あ　事案・概要

浸水しやすいエリアに，Aがマンションを建築した
Aはマンションを分譲して売却した
その後，降雨の際，駐車場部分が冠水した
浸水は駐車車両のナンバープレートの下付近まで達した

い　浸水の程度

建物に床下浸水をもたらす程度にまでは至っていない
浸水対策が取られれば，いずれ解消されると言える
例；雨水管・雨水桝の整備
※東京高裁平成１５年９月２５日

＜マンション売買×駐車場の浸水｜裁判所の判断＞

う　裁判所の判断｜瑕疵

『浸水・冠水しやすい状況』
→居住自体を困難とするものではない
→一般的な『場所的・環境的要因』の範囲内である
→『瑕疵』とは認めない

え　裁判所の判断｜説明義務

売主は具体的な浸水リスクを知らなかった
→『説明義務』があったとは認めない
※東京高裁平成１５年９月２５日

＜過去の浸水の説明義務と仲介業者の行政責任＞

あ　説明義務

浸水・冠水リスクが高い場合
ア　物件所在エリアが降雨によって浸水or冠水のおそれがある場合イ　過去に降雨によって浸水したことがある場合

い　調査義務

明らかに浸水のおそれがない場合以外
対象物件が，降雨によって浸水するリスク
→調査する義務がある

う　不明な場合の対応

浸水or冠水が数年に１回しかない場合
→『浸水or冠水が２，３年に１回あった』と説明する努力義務がある
明確に否定できる場合でなければ説明義務がある

え　違反への対応

『行政指導』の対象となる
→強制的・正式な罰則，という意味ではない
※国交省の見解；非公式ヒアリング