1 建物売買における浸水リスクの責任(総論)
2 建物売買における浸水リスクと瑕疵の判断
3 マンション売買×浸水|事案
4 マンション売買×浸水|裁判所の評価
5 マンション売買×浸水|裁判所の判断
6 マンション売買×駐車場の浸水|事案
7 マンション売買×駐車場の浸水|裁判所の判断
8 過去の浸水の説明義務と仲介業者の行政責任

1 建物売買における浸水リスクの責任(総論)

浸水リスクは建物の活用に大きな影響があります。
売買の対象建物に水害や浸水リスクがあったケースでは売主や仲介業者の責任が認められることがあります。
また,建築した業者の責任が生じることもあります。
本記事では,不動産の浸水リスクによる責任について説明します。
なお,土地の浸水リスクについては,瑕疵が否定される傾向が強いです。
これについては別の記事で説明しています。
詳しくはこちら|土地売買と場所的・環境的要因(浸水リスク)に関する瑕疵

2 建物売買における浸水リスクと瑕疵の判断

建物の売買における浸水リスクは『瑕疵』として認められることもあります。

<建物売買における浸水リスクと瑕疵の判断>

あ 『瑕疵』判断基準|概要

『建物』の性状と言えることが多い
浸水対策の施工・設備の状況・完成度により判断する

い 瑕疵担保責任|主体

ア 売主・建築請負人
『瑕疵』と認められた場合責任を負う
イ 設計者
設計の決定・判断は施主にある
→設計者に最終判断の権限はない
→原則的に責任を負わない
※東京地裁平成15年4月10日

3 マンション売買×浸水|事案

分譲マンションの売買に関して『浸水』が問題になったケースです。

<マンション売買×浸水|事案>

あ 事案・概要

マンションを新築した
マンションの完成直前に,大雨が降った
1階部分が浸水した
そこで,建築業者はマンションの玄関に防潮板を設置した
建築業者はマンションを分譲・販売した
購入者Aは,浸水の経緯を知った
Aは建築業者・設計業者に対して損害賠償を請求した

い 近隣の状況

近隣にある類似のマンションでは,盛土=地表面のかさ上げを施工している
上記の大雨で浸水被害は生じていない
※東京地裁平成15年4月10日

4 マンション売買×浸水|裁判所の評価

前記の事案について,裁判所の認定をまとめます。

<マンション売買×浸水|裁判所の評価>

あ 防潮板の設置

マンションの居住者に不便を強いる
美観を損ねる
→ひんしゅくを買うような対応である
=浸水被害の対策として杜撰である

い 要因=責任

設計段階に,建築業者が立地条件を把握していなかった
→盛土を行わずに施工を始めた
→泥縄式に防潮板を設置した
※東京地裁平成15年4月10日

最終的な結論は次にまとめます。

5 マンション売買×浸水|裁判所の判断

前記の認定を前提にして裁判所が判断した結論をまとめます。

<マンション売買×浸水|裁判所の判断>

あ 瑕疵についての判断

『瑕疵』に該当する

い 責任の主体

ア 建築業者
損害賠償責任を認めた
イ 設計業者
責任を否定した
※東京地裁平成15年4月10日

ポイントは『売却されたマンションに居住している』ということです。
土地ではなくて『建物』の性状=品質,として考慮されたのです。
その結果『浸水しやすい』ことは建物の品質として重大であると評価されました。

6 マンション売買×駐車場の浸水|事案

分譲マンションの『駐車場』の浸水が問題になったケースを紹介します。

<マンション売買×駐車場の浸水|事案>

あ 事案・概要

浸水しやすいエリアに,Aがマンションを建築した
Aはマンションを分譲して売却した
その後,降雨の際,駐車場部分が冠水した
浸水は駐車車両のナンバープレートの下付近まで達した

い 浸水の程度

建物に床下浸水をもたらす程度にまでは至っていない
浸水対策が取られれば,いずれ解消されると言える
例;雨水管・雨水桝の整備
※東京高裁平成15年9月25日

7 マンション売買×駐車場の浸水|裁判所の判断

前記事案について,裁判所の判断内容をまとめます。

<マンション売買×駐車場の浸水|裁判所の判断>

う 裁判所の判断|瑕疵

『浸水・冠水しやすい状況』
→居住自体を困難とするものではない
→一般的な『場所的・環境的要因』の範囲内である
→『瑕疵』とは認めない

え 裁判所の判断|説明義務

売主は具体的な浸水リスクを知らなかった
→『説明義務』があったとは認めない
※東京高裁平成15年9月25日

ポイントは『マンション本体・居住部分』には支障がなかったことです。
一般的な『マンションの浸水』(前記)とは違うのです。

8 過去の浸水の説明義務と仲介業者の行政責任

『説明義務違反』については民事以外の責任もあります。
仲介業者の行政的な責任に関するものを紹介します。

<過去の浸水の説明義務と仲介業者の行政責任>

あ 説明義務

浸水・冠水リスクが高い場合
ア 物件所在エリアが降雨によって浸水or冠水のおそれがある場合
イ 過去に降雨によって浸水したことがある場合

い 調査義務

明らかに浸水のおそれがない場合以外
対象物件が,降雨によって浸水するリスク
→調査する義務がある

う 不明な場合の対応

浸水or冠水が数年に1回しかない場合
→『浸水or冠水が2,3年に1回あった』と説明する努力義務がある
明確に否定できる場合でなければ説明義務がある

え 違反への対応

『行政指導』の対象となる
→強制的・正式な罰則,という意味ではない
※国交省の見解;非公式ヒアリング