1 共有物分割×全員で売却|共同売却or形式的競売
2 形式的競売|メリット・デメリット|対立が激しい場合は適している
3 共有物分割|『協議』では競売を利用できない
4 調停・訴訟上の和解×換価分割|法的性格
5 調停・訴訟上の和解×換価分割|解釈はグレー
6 当事者が換価分割の希望→裁判所の判決は拘束されない

1 共有物分割×全員で売却|共同売却or形式的競売

共有物分割の具体的な分割類型として『換価分割』があります。
金銭に換えてから分けるという点で非常に公平・単純です。
裁判ではなく協議で決める場合は『共同売却』を行います。

<共有物分割×全員で売却|共同売却>

あ 前提事情|換価分割の希望

共有者全員が『対象不動産の売却+代金の分配』を希望している
=法律上『換価分割』と呼ばれる方式である

い 通常の売却方法=共同売却

不動産仲介業者をとおして一般のエンドユーザーに売却する
『共同売却』の1種と言える

う 通常の売却方法|デメリット

売却条件や個別的な条件の了解について意見の対立が生じる
→売却プロセスが停滞するリスクがある

え 『競売』利用の発想

裁判所による競売手続であれば強制的に手続が進む
=共有者の反対により停滞する,ということが生じない

2 形式的競売|メリット・デメリット|対立が激しい場合は適している

共同売却ではなく競売を用いる場合の特徴をまとめます。

<形式的競売|メリット・デメリット>

あ メリット

裁判所が手続を主催・遂行する
手続が非常に厳格・公正である
関係者の意向で『止める・妨害する』ことができない
※刑法96条の2〜4;強制執行妨害罪など

い デメリット

入札者が得られる『物件情報』が非常に限定されている
→入札金額=売却金額が低くなる
※不動産鑑定評価基準『競売減価』

現実的には競売よりも通常の売却の方が売却の条件・金額の点で有利です。
『売却方針は一致している』場合には『通常の売却』を希望するのが通常です。
しかし,当事者間の対立が熾烈である場合は,敢えて『競売』を希望するケースもあります。

3 共有物分割|『協議』では競売を利用できない

分割『協議』による換価分割として競売を利用する発想の解釈論をまとめます。

<共有物分割|『協議』×換価分割>

あ 本質的な法的性質

裁判所の競売は,法律に規定がある場合に限定して利用できる
『換価分割の判決』は規定上明確なので利用できる
私的な合意・意向で自由に使えるものではない
『高級な公的サービス』とでも言うべき扱いである

い 『協議』による換価分割・形式的競売

共有者間で協議して合意しても『形式的競売』は利用できない
例;私文書の『合意書』に調印した→『競売』は利用できない

4 調停・訴訟上の和解×換価分割|法的性格

共有物分割の調停や訴訟上の和解として『換価分割』を合意する発想もあります。
解釈論の前に『調停・訴訟上の和解』の法的性格をまとめておきます。

<調停・訴訟上の和解×換価分割|法的性格>

あ 裁判所の審査

裁判所が内容を確認した上で成立させる
判決同様に『執行力』がある
→『純粋な私的合意=私文書』とは違う

い 当事者の合意

『当事者の合意』が本質的な前提となっている
→『純粋な裁判所の判断=判決』とも異なる

う まとめ

『判決』と『協議・合意』の中間的な性格である

『執行力』については別記事で詳しく説明しています。
詳しくはこちら|債務名義の種類|確定判決・和解調書・公正証書(執行証書)など

5 調停・訴訟上の和解×換価分割|解釈はグレー

調停や訴訟上の和解として『換価分割』を合意することの解釈論をまとめます。

<調停・訴訟上の和解×換価分割|解釈論>

あ 競売申立の段階|見解の傾向

裁判所の和解調書・調停調書
→形式的競売の開始文書と認める傾向がある
ただし,裁判例では肯定・否定の両方がある
※坂本勁夫『不動産競売申立ての実務と記載例 全訂3版』金融財政事情研究会p361
※『書記官事務を中心とした和解条項に関する実証的研究』法曹会p246
※東京高裁昭和63年7月27日;肯定説
※大阪高裁平成2年8月17日;折衷説

い 共有物分割の訴訟・調停段階

『換価分割の和解・調停』が成立した場合
→執行段階で拒否されるリスクがある
→『換価分割の和解・調停』を認めない傾向がある
→担当裁判官の考え方によるブレが大きい

6 当事者が換価分割の希望→裁判所の判決は拘束されない

『訴訟上の和解』では換価分割を合意できるとは限りません(前述)。
そこで『換価分割の判決をもらえば良い』という発想が生じます。
これについてまとめます。

<当事者が換価分割の希望×裁判所の拘束>

あ 発想

共有者全員で裁判所に『換価分割の判決』を要求する
→このとおりに判決が出れば,確実に『競売』が利用できる

い 当事者の希望の位置付け

裁判所の判断要素の1つとなる
しかし法律上の『分割類型の選択基準』が優先される

う 問題が具体化する状況

現物分割をすることが現実的に可能である場合
→共有者全員が『換価分割を希望』していても『現物分割』が優先される
詳しくはこちら|共有物分割訴訟×現物分割回避|実務的かけひき・戦略