1 借地権の評価(総論)
2 路線価図の借地権割合の不合理性
3 借地権割合の実務的な修正の目安
4 取引の成熟性が低い地域の簡略的な借地権評価
5 路線価図の借地権割合と現実の取引の違い(総論)
6 第三者取引の地域別借地権割合調査結果
7 当事者間取引の借地権割合調査結果

1 借地権の評価(総論)

借地権の評価は不動産鑑定評価基準で細かいルールが定められています。
詳しくはこちら|借地権評価額|基本・不動産鑑定評価基準|4種類の算定方法・組み合わせ
実務では,目安を算定するための簡略的な方法が多用されています。
本記事では,簡易的・簡略的な借地権評価の方法を説明します。

2 路線価図の借地権割合の不合理性

簡易的な借地権価格算定の枠組みは,更地価格に借地権割合をかけるというシンプルなものです。
借地権割合についての公的な資料があります。
路線価図に,場所ごとの借地権割合が掲載されているのです。
この借地権割合を用いるのが非常に簡略な方法です。
しかし,路線価図の借地権割合は,当然ですが,個別的事情が反映されていません。

<路線価図の借地権割合の不合理性>

あ 路線価図の借地権割合の特徴

路線によって一律に付されている
借地契約条件は反映されていない
→借地契約条件による修正が必要である

い 借地契約条件の具体例

ア 木造2階建
イ 鉄筋コンクリート造5階建

う 借地契約条件による価値の違い

『い』の具体例について
『イ』の方が敷地の利用効率は高い
『イ』の方が借地期間も長い
『ア』を『イ』の条件に変更するには
→一定の手続と承諾料が必要である
詳しくはこちら|借地非訟手続|基本|地主の承諾に代わって裁判所が許可する制度
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務 第38版』清文社2016年p596

3 借地権割合の実務的な修正の目安

前記のように,路線価図の借地権割合はそのままでは妥当な数値とは限りません。
借地の内容によって修正する必要があります。
ここで借地権割合の修正の目安を紹介します。

<借地権割合の実務的な修正の目安>

路線価図での区分 相続税評価 木造の場合 RCの場合
A 90% 80〜85% 90〜95%
B 80% 75〜80% 80〜85%
C 70% 70% 70〜75%
D 60% 60% 60%
E 50% 50% 50%
F 40% 40% 40%
G 30% 30% 30%

※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務 第38版』清文社2016年p596

なおこれは『通常』のケースで用いるものです。
つまり,借地権の取引の成熟度が高いエリア,ということです。
それ以外のエリアについては次に説明します。

4 取引の成熟性が低い地域の簡略的な借地権評価

借地権取引があまりないエリアの借地権評価の不動産鑑定評価基準はちょっと非現実的です。
詳しくはこちら|借地権評価額|基本・不動産鑑定評価基準|4種類の算定方法・組み合わせ
ここでは借地権取引の成熟性が低い地域の借地権評価の簡略的な方法を紹介します。

<取引の成熟性が低い地域の簡略的な借地権評価>

実務的な経験則・目安としての借地権評価
=更地価格の2割程度
個別的な事情による加減は適宜行う
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務 第38版』清文社2016年p595

『2割』という割合は,ちょうど『使用貸借などで用いる場所的利益』と同レベルです。
詳しくはこちら|建物買取請求における代金算定方法・場所的利益の意味と相場

5 路線価図の借地権割合と現実の取引の違い(総論)

ここまで説明した借地権の評価の方法は大雑把な目安です。
実際の借地権の取引と比較すると分かりやすいです。
つまり,路線価図の借地権割合と,実際の借地権取引から算定した借地権割合は大きく離れていることもよくあるのです。
調査結果の概要を以下紹介します。
現実の事案で参考となる有用なものです。

6 第三者取引の地域別借地権割合調査結果

『地域別』・『借地権を第三者が購入した』というカテゴリでの実際の取引から算定した借地権割合を紹介します。

<第三者取引の地域別借地権割合調査結果>

項目 関東甲信 東京 神奈川 近畿 九州・沖縄 その他
平均借地権の割合(ア;※1) 16.2 63.4 54.7 31.9 24.5 28.9
事例地の国税借地権割合の平均(イ) 52.5 66.5 60.0 57.1 43.3 45.0
比率(ア/イ) 30.9 95.3 91.2 55.9 56.6 64.2

※1 取引価格/更地価格×100(%)(の平均値)
※調査時点=平成15年3月
※社団法人日本不動産鑑定協会・公的土地評価委員会・国税評価対応小委員会『借地権取引の実態調査・平成15年10月』

7 当事者間取引の借地権割合調査結果

『地主・借地人』の間での実際の借地権取引から算定した借地権割合を紹介します。

<当事者間取引の借地権割合調査結果>

あ 一般取引
当事者間取引の平均的借地権割合(ア) 44.7
事例地の国税借地権割合の平均(イ) 56.5
比率(ア/イ) 79.1
い 競売・訴訟・調停
当事者間取引の平均的借地権割合(ア) 34.0
事例地の国税借地権割合の平均(イ) 60.0
比率(ア/イ) 56.7
う その他
当事者間取引の平均的借地権割合(ア) 31.3
事例地の国税借地権割合の平均(イ) 45.0
比率(ア/イ) 69.6

※調査時点=平成15年3月
※平均的借地権割合=(借地権取引価格/更地価格)の平均値
※社団法人日本不動産鑑定協会・公的土地評価委員会・国税評価対応小委員会『借地権取引の実態調査・平成15年10月』