【サブリースの基本（仕組み・法的性格・対抗要件・利ざや相場）】

１　サブリースの基本（仕組み・法的性格・対抗要件・利ざや相場）

サブリースは収益物件（賃貸用建物）の運用の方式として多くの場面で活用されています。
本記事では，サブリースの基本的事項を説明します。

２　サブリース契約の仕組み・特徴

サブリースといっても，実際には多くのバリエーションがあります。共通することは，サブリース事業者がオーナーから建物全体を一括して借り上げて，サブリース事業者が入居者を募集して賃貸する，という仕組みです。
オーナーとしては，賃貸管理の業務をしなくて済むとともに，空室リスクを避けることができます。つまり，空室があってもなくても一括借上げの賃料が確実に入ることになるのです。
一方，サブリース事業者は入居者の募集を含む管理業務を行い，入居者から賃料収入を得ます。一方，賃料収入が大きいか小さいかに関わらず，オーナーに賃料を払うことになります。得る賃料と支払う賃料の差額が実質的なサブリース事業者の収入となります。いわゆる利ざやです。

３　サブリースの利ざやの実質と相場

サブリース事業者の収入となる利ざやとしては，入居者から得る収入の１０％程度ということがよくあります。この点，サブリースの仕組みに，建物建築の費用の貸付などが関わることもあります。このように特殊性が強い場合には，利ざやが，この相場から大きく離れるということもあります。

４　サブリース契約の性質に関する解釈論（概要）

サブリースに関する法的な問題として，賃貸借にあたるかどうかという解釈論があります。以前は見解が分かれていましたが，平成１５年判例で賃貸借にあたるという見解に統一されました。

５　サブリースに適用されるルール

前述のように，サブリースはふたつの賃貸借という捉え方をします。ふたつの賃貸借のうちマスターリース（原賃貸借）も賃貸借ということになるので，民法や借地借家法で（建物の）賃貸借を前提とする規定が適用されます。
具体的には，対抗要件（登記）や賃料増減額請求，法定更新（更新拒絶のためには正当事由が必要）といった規定が適用されます。

６　サブリースの終了における正当事由（概要）

前述のように、サブリース契約も賃貸借契約として借地借家法の適用があります。そこで、賃貸人から契約を終了することは制限されることになります。具体的には、明渡料の提供などの正当事由が必要になります。ただし、一般的な建物賃貸借契約とは違う特殊性があるので、正当事由は認められやすい傾向があります。

７　転貸借の対抗要件

前述のように，転貸借も賃貸借のひとつです。そこで，対抗要件の制度（規定）が適用されます。
たとえば，賃貸借の対象物（建物）が譲渡された，または抵当権が実行されたことによって第三者が所有者となった場合でも，優先する対抗要件があれば，新所有者は転貸借を受け入れることになります。
転貸借の対抗要件とは，単純に考えると転貸借の登記になりますが，実際には所有者がそのような登記をさせないのが通常です。この点，原賃貸借（賃借権）の対抗要件があり，かつ，適法な転貸（承諾を得ている）であれば，転貸借の対抗要件がある扱いになります。

本記事では，サブリースの基本的事項を説明しました。
実際には，個別的な事情によって法的判断や最適な対応方法は違ってきます。
実際にサブリースに関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。