1 競売×『人の死』の発覚→『売却不許可・許可取消』|判断基準
2 人の死が生じた『場所が違う』→買受解消を認めない|基本方針
3 7年前・自殺→買受解消を認めた|売却不許可
4 5年前・自殺→買受解消を認めた|売却不許可
5 1年前・自殺→買受解消を認めた|売却許可取消
6 1年5か月・殺人事件→買受解消を認めた|売却許可取消
7 30年前殺人+10か月前遺体発見→買受解消を認めた|売却不許可
8 3か月前・原因不明の死→買受解消を認めた|売却許可取消
9 『場所が違う』|『軒先』での自殺→買受解消を認めない
10 『場所が違う』|近隣の山林での自殺→買受解消を認めない

本記事では競売において『人の死』が発覚した場合の売却の解消について説明します。
詳しくはこちら|不動産売買・賃貸×過去の人の死|基本|法的構成・責任・発覚ルート
関連コンテンツ|競売における瑕疵,損傷,滅失→売却不許可,売却許可取消

1 競売×『人の死』の発覚→『売却不許可・許可取消』|判断基準

競売では『不動産の損傷』以外では売却・買受がキャンセルとならないのが原則です(別記事;リンクは冒頭記載)。
しかし,事情によっては『損傷と同視』して売却不許可や許可の取消が『類推適用』されます。

<『損傷』と同視→売却不許可or許可取消の類推適用>

あ 要件

『交換価値が著しく減少している』場合
→売却不許可or許可取消(事由)となる

い 『価値減少』の範囲

競売物件に生じた事由に限る
※民事執行法75条1項

※仙台高裁平成8年3月5日

2 人の死が生じた『場所が違う』→買受解消を認めない|基本方針

競売の買受を解消できるのは『不動産の損傷』と同視できるという特殊な場合だけです。
そして『特殊事情』も『対象の不動産(競売物件)』に生じたものに限定されます(前述)。

<競売における『人の死』×『場所が違う』>

『人の死』が生じた場所が『売却対象の不動産』ではない場合
→『売却不許可・許可取消』にはならない傾向が強い

裁判所が『売却不許可・許可取消」を判断した事例を以下,説明します。

3 7年前・自殺→買受解消を認めた|売却不許可

7年前とやや古い時期の『自殺』を理由に『売却を不許可』とした事例です。
『田園地帯』という環境が重視されています。
つまり『噂が風化しにくい』→影響が長期間残る,という判断です。

<7年前・自殺→売却不許可>

あ 事案

山間の田園地帯の建物の競売
買受けの約7年前
元の所有者が建物内で自殺していた

い 裁判所の判断

売却不許可決定
※福岡地裁平成2年10月2日

4 5年前・自殺→買受解消を認めた|売却不許可

自殺があった時期が5年前でした。
『近い』→『嫌悪感がまだ強く残る』という判断です。

<5年前・自殺→売却不許可>

あ 事案

土地の競売
約5年前
土地内の建物の裏
元所有者がフェンスにロープをかけて首吊り自殺をしていた

い 裁判所の判断

売却不許可決定
※札幌高裁平成4年6月15日

5 1年前・自殺→買受解消を認めた|売却許可取消

自殺が1年前に発生していた,という事例です。

<1年前・自殺→売却許可取消>

あ 事案

建物の競売
約1年前
建物内で所有者の夫が自殺していた

い 裁判所の判断

売却許可の取消決定
※札幌地裁平成10年8月27日

6 1年5か月・殺人事件→買受解消を認めた|売却許可取消

『殺人事件』が発覚した事例です。

<1年5か月前・殺人事件+血痕→売却許可取消>

あ 事案

ア 入札当時
暴力団組員が占拠していた
イ 1年5か月前
建物内においてリンチ殺人事件が発生した
ウ 発覚した経緯・状況
飛び散った血が周囲の壁・襖・畳などに付着していた
血痕が残ったままであった

い 裁判所の判断

売却許可の取消決定
※民事執行法75条1項類推適用
※仙台地裁昭和61年8月1日

入札の時点で『暴力団組員が占有している』ことは既に分かっていました。
ある程度の事情は『想定内』と言えるはずです。
しかし『殺人事件』は『想定内』とは言いがたいです。
さらに痕跡がまだ残っていた,ということも重視されています。
なお,競売では占有者が反社会的勢力であることはよくあるのです。
関連コンテンツ|弁護士が『係争物を譲り受ける』のは原則禁止・特殊事情で適法

7 30年前殺人+10か月前遺体発見→買受解消を認めた|売却不許可

殺人事件が発覚したのですが,事件自体は『約30年前』と,とても古いものでした。
しかし最近=10か月前まで遺体が存在していたことが重視されています。

<30年前嬰児殺人+10か月前遺体発見→売却不許可>

あ 事案;発覚した事実

ア 約30年前
建物内で4件の嬰児殺人事件が発生
イ 約10か月前
遺体4体が発見された

い 裁判所の判断

売却不許可の取消決定
※新潟地裁平成4年3月10日

8 3か月前・原因不明の死→買受解消を認めた|売却許可取消

死体が発見されたけれど,死因が不明,という事例です。

<3か月前・原因不明の死亡事故→売却許可取消>

あ 事案

ア 4月頃
元所有者が死亡
自殺,病死,自然死のいずれか判定困難であった
イ 7月末〜8月上旬
入札→売却許可決定
ウ 8月下旬
死体発見

い 裁判所の判断

売却許可を取り消した
※名古屋高裁平成22年1月29日

9 『場所が違う』|『軒先』での自殺→買受解消を認めない

人の死が生じた場所が『競売の対象不動産』そのものではないケースを紹介します。
人の死の『場所が違う』 場合,買受の解消は認められない傾向にあります(前述)。
まずは,競売の対象物件の『軒先』での自殺が発覚した事例です。

<『軒先』での自殺→買受を維持>

あ 事案

建物の競売
1年3か月前
建物の軒先で居住者が自殺(縊死)していた
買受人が売却許可の取消を申し立てた

い 裁判所の評価

『痕跡』が残っていない
敷地も含めると『価値下落の程度・割合』は大きくない

う 裁判所の判断(結論)

売却許可は取り消さない
※東京高裁平成8年8月7日

10 『場所が違う』|近隣の山林での自殺→買受解消を認めない

競売の対象物件から2〜300メートル離れた山林での自殺が発覚した事例です。

<『近隣』での自殺→買受を維持>

あ 競売

土地・建物の競売

い 発覚した事実

ア 付近での自殺事件
1年6か月前
物件から2〜300メートル離れた山林内
元共有者の1人が自殺していた
イ 自殺の理由
物件の取得代金を街の金融業者から借り入れた
→返済を苦にした

う 売却許可の取消申立

買受人が売却許可決定の取消を申し立てた

え 裁判所の判断

売却許可は取り消さない
※仙台高裁平成8年3月5日

死者は対象物件の所有者・居住者であったので気持ち的には『物件との結びつき』はあります。
また,死亡動機も『当該不動産を購入するときの借金』と直結しています。
このような『結びつき』が主張されました。
しかし裁判所としては『不動産の損傷』と同視するレベルではない,と判断しました。