1 『売買は賃貸を破る』原則|『物権』は『債権』よりも強い
2 『賃借権の対抗要件』|所有権と賃借権は『対抗関係』となる
3 『売買・競売』vs賃貸借|対抗関係→『対抗要件の順序』で優劣が決まる
4 所有権/賃借権の対抗要件の『取得時期』|これにより優劣が決まる
5 所有権vs賃借権|優劣により『明渡請求』の可否が違う
6 所有権vs賃借権|対抗関係・優劣の典型例|建築資金融資の担保→実行
7 所有権vs賃借権|賃借人入居を基準とした優劣関係|まとめ
8 所有権が賃借権よりも優先→明渡請求が認められる|明渡猶予が適用される
9 賃借権が所有権よりも優先→賃貸借継続=新オーナーが『賃貸人』となる

1 『売買は賃貸を破る』原則|『物権』は『債権』よりも強い

民法の大原則に『売買は賃貸を破る』というものがあります。
権利の性質として『物権』は『債権』よりも優先,という根本的なルールがあるのです。
この原則からは,建物の『賃貸借契約』があっても,売買により建物を購入した『新オーナー』が優先です。
つまり,新オーナーは『賃貸借契約』を承継しません。
そうすると『元賃借人』は『占有権原なし=不法占有者』と同じ扱いとなります。
賃借人は,新オーナーに建物を明け渡す必要が生じるのです。

2 『賃借権の対抗要件』|所有権と賃借権は『対抗関係』となる

(1)賃借権の対抗要件

『賃借権』は『債権』の中では特別に『対抗要件』の対象とされています。
『賃借権の対抗要件』がある場合は『売買よりも優先』となります。
本来超えられないはずの『物権/債権の壁』を超えるのです。
つまり『所有権と賃借権』は『対抗関係』→『対抗要件』で優劣が決まる,ということになるのです。

詳しくはこちら|対抗関係・登記の種類|賃借権・動産・債権譲渡・株式譲渡|登記請求権

(2)所有権・賃借権の対抗要件の内容

<所有権・賃貸借の対抗要件>

所有権 登記 民法177条
建物賃貸借 引渡(入居)or賃借権登記 借地借家法31条1項,民法605条
土地賃貸借 建物の所有権登記or賃借権登記 借地借家法10条1項,民法605条

3 『売買・競売』vs賃貸借|対抗関係→『対抗要件の順序』で優劣が決まる

一般的な『対抗関係・対抗要件』については別記事で説明しています。
詳しくはこちら|対抗要件・登記の基本|種類・獲得時期・不完全物権変動・単純/背信的悪意者
ここでは『売買・競売などの所有権移転』と『賃貸借』の対抗関係(前述)についてまとめます。

<所有権vs賃借権|対抗関係|基本>

あ 原則

先に『対抗要件』を取得した方が優先となる

い 例外|『同意の登記』

詳しくはこちら|所有権vs賃借権の対抗関係の例外|同意の登記|賃借権登記とのセットが必須

う 例外|『短期賃貸借』

一定の範囲の賃貸借は『対抗要件』と関係なく『優先』となる

通常は『先に対抗要件を取得した方』が優先となるのです。

4 所有権/賃借権の対抗要件の『取得時期』|これにより優劣が決まる

所有権・賃借権の優劣は『対抗要件取得時期』の前後で決まります。
『対抗要件取得時期』はちょっと複雑です。

<賃借権の対抗関係|例>

あ 『所有権』の対抗要件取得時期
取得経緯 対抗要件取得時期
通常の売買 売買の登記の時点
担保権実行に基づく競売 『抵当権設定登記』の時点
一般的な差押に基づく競売 『差押登記』の時点
破産管財人による競売・任意売却 『破産手続開始決定』の時点
い 『賃借権』の対抗要件取得時期

『賃借権登記or引渡』の時点
※借地の場合は『建物の所有権登記』

『担保権実行に基づく競売』だけは,通常『大幅に時間をさかのぼる』ことになります。

5 所有権vs賃借権|優劣により『明渡請求』の可否が違う

所有権と賃借権のどちらが優先するか,という判断によってその後の扱いが違います。

<所有権vs賃借権|優劣による結論>

あ 所有権が優先

明渡請求が認められる
『競売』の場合だけ『明渡猶予制度』がある
『賃貸借』『敷金』は承継しない

い 賃借権が優先

所有権の移転は生じる
ただし,賃貸借契約は存続する
新所有者は『賃貸人』の地位を承継する

6 所有権vs賃借権|対抗関係・優劣の典型例|建築資金融資の担保→実行

所有権と賃借権の対抗関係のうち,よく生じるケースをまとめます。

<新所有者が賃借人よりも優先|典型例>

あ 建物を建築する時

建築資金として施主が融資を受けた
土地+建物に抵当権を設定した

い 賃貸スタート

賃借人が入居(引渡)
→オーナーは賃料収入を得る
→融資の返済を行う

う 滞納→競売

融資の返済が滞納となった
金融機関が抵当権を実行=競売申立を行った
『買受人=新所有者』が所有権を取得・登記

え 対抗関係の優劣

『抵当権設定登記』が『賃借人への引渡』よりも先
→抵当権(に基づく競売の買受人)が優先
→賃借人は明け渡す義務がある

『賃借権』の対抗要件取得時期は『差押時点』ではないので注意が必要です。

7 所有権vs賃借権|賃借人入居を基準とした優劣関係|まとめ

所有権と賃借権の優劣関係を『賃借人入居(引渡)時期』を軸にまとめます。

<建物賃借人の『入居』を基準とした新所有者との優劣関係>

入居後の(一般的な)競売・売買 賃貸借が優先
入居後に設定した抵当権の実行 賃貸借が優先
入居前に設定・登記した抵当権の実行 買受人が優先

8 所有権が賃借権よりも優先→明渡請求が認められる|明渡猶予が適用される

対抗関係の判断で『所有権が優先』となった場合『賃借権』は全面的に抵触します。
そこで『賃借権』は全面的に劣後→ないものとして扱う,ということになります。
新オーナーの明渡請求が認められます。
ただし『所有権移転』が『通常の売却』ではなく『競売』の場合は特殊なルールがあります。
『賃借人の明渡義務』は変わりませんが,一定期間の『時間的猶予』が与えられるのです。
詳しくはこちら|明渡猶予制度・短期賃貸借|競売→建物の賃借人は一定の保護が与えられる

9 賃借権が所有権よりも優先→賃貸借継続=新オーナーが『賃貸人』となる

対抗関係の判断で『賃借権が優先』となった場合『賃借権』は存続します。
一方の『所有権移転』は全面的に否定されるわけではありません。
『賃借権』と抵触しない範囲では『移転が認められる』ことになります。
つまり『新所有者は賃貸借契約を承継する』という状態になるのです。
この場合,賃貸借に伴う『敷金』の承継も認められるのが原則です。
賃貸借・敷金の承継については別記事で説明しています。
詳しくはこちら|賃借権が所有権移転よりも優先→賃貸借+敷金承継|賃借権譲渡→敷金承継なし