1 平成26年マンション建替円滑化法改正|従前の問題点
2 平成26年マンション建替円滑化法改正|改正の概要
3 平成26年法改正|耐震強度不足→マンション+敷地売却制度
4 平成26年法改正|耐震強度不足→容積率緩和制度

本記事では,平成26年のマンション建替円滑化法の改正について説明します。
従来からのマンションの建替に関する制度は別記事で説明しています。
詳しくはこちら|マンションの老朽化→大規模修繕or建替え|修繕積立金の清算|マンション建替円滑化法

1 平成26年マンション建替円滑化法改正|従前の問題点

老朽化が進んだマンションが日本の各地で急速に増えています。
これまでにマンション建替円滑化法などの法改正により『建替』の制度が整備されつつあります。
しかし『制度が使いにくい』という部分もありました。

<従来の規定・問題点>

あ マンションの『建替』(変化なし)

集会における5分の4以上の賛成があれば可能

い 建物の解体・跡地(敷地)売却(法改正の対象)

『区分所有者全員の同意』が必要であった
理由;マンション関連の法律に規定なし→民法(共有の規定)が適用される

詳しくはこちら|共有物の変更・管理・保存の判別と必要な共有者の数

ところで,建物の『耐震強度不足』も社会的な問題となっています。
以上の『従来の制度の問題点』と『耐震強度不足の建物』の両方の対策となるような法改正がなされました。

2 平成26年マンション建替円滑化法改正|改正の概要

平成26年にマンション建替円滑化法が,再度改正されました。
まずは概要をまとめます。

<平成26年マンション建替円滑化法改正>

あ 主要な改正事項=新設制度

ア 『マンション全体の売却』の制度
イ 容積率制限の緩和の制度

い 対象となるマンション|ポイント

耐震強度不足の建物が対象となっている

い 改正法施行日

平成26年12月24日

それぞれの内容は次に説明します。

3 平成26年法改正|耐震強度不足→マンション+敷地売却制度

平成26年の法改正の主要な制度の1つが『敷地を含めた全体の売却』の制度です。

<『マンション全体の売却』の制度>

あ 要件

『要除却認定』+議決権5分の4以上の賛成
→マンション+敷地の『売却』ができる

い 要除却認定

耐震強度不足の程度により『要除却認定』がなされる
※マンション建替円滑化法106条〜

法改正前は『共有の敷地→売却には全員の同意が必要』という部分が高いハードルとなっていたのです。
法改正により『全体の売却』が,実行可能な選択肢となりました。

4 平成26年法改正|耐震強度不足→容積率緩和制度

平成26年の法改正により『容積率』の優遇措置も新たに作られました。
これをしっかりと活用すれば,建替の時に大きな経済的インセンティブとなります。

<容積率制限の緩和制度>

あ 要件概要

『要除却認定』+『特定行政庁の許可』
→一定の容積率の緩和(アップ)が認められる
『要除却認定』は前述と同様

い 『許可』要件

次のいずれにも該当する場合
ア 交通上・安全上・防火上・衛生上支障がない
イ 市街地環境の整備・改善に資する
※マンション建替円滑化法105条