【賃料に関する特約（自動改定特約）の基本（種類とメリット）】

１　賃料に関する特約（自動改定特約）の基本（種類とメリット）

賃料（地代や家賃）については，状況によって，増減額（変更）が認められることがあります。
この点，賃貸借契約の中で，あらかじめ，後から賃料の金額を改定（変更）することを決めておくことが多いです。
本記事では，賃料に関する特約のメリットや種類を説明します。

最初に，賃料に関する特約の種類についてまとめます。

賃料を増額しないという特約
条文上設定できると規定されている

賃料の改定方法についての特約
紛争予防のメリットがある（後記※１）
賃料を各種指数に連動させるものが多い（後記※２）

賃料に関する特約として代表的なものは賃料改定特約です。自動改定特約とも呼びます。
この特約はトラブル予防として有用です。

賃料の改定の際に当事者間に紛争が生じがちである
内容＝改定の可否・改定額をめぐるもの

予め当事者が賃料の改定について合意しておく
→『あ』の紛争を事前に回避できる

ア　賃料改定の時期イ　一定の指数による改定額の算定方法 ※大阪高裁平成１５年２月５日

賃料改定特約の内容としてはいろいろな種類のものがあります。

一定の指数に応じて賃料を増減額させる特約

ア　公租公課公租公課（固定資産税額・都市計画税額）
特約の例＝「改定地代を固定資産税・都市計画税の３倍とする。」
※鵜野和夫著『不動産の評価・権利調整と税務　第４２版』清文社２０２０年ｐ５９５
イ　評価額不動産の実勢価格
不動産の固定資産評価額
ウ　経済的指数消費者物価指数

賃料に関する特約は，好ましいものであり，原則的には有効です。
しかし，特約をそのまま適用すると不相当な結果（賃料額）になるようなケースでは無効となることがあります。

賃料を一定の期間増額しない特約ができる
→特約は有効である
※借地借家法１１条１項，３２条１項

賃料を改定する特約について
例＝自動改定特約
→特約は一般的には有効である

本記事では，賃料に関する特約について説明しました。
実際には，個別的事情によって法的判断や賃料（地代）の計算方法は違ってきます。
実際に賃料（地代）の設定や増減額に関する問題に直面されている方は，みずほ中央法律事務所の弁護士による法律相談をご利用くださることをお勧めします。