1 『賃料増額・減額トラブル』の予防法|スライド制・増減額排除特約
2 『賃料減額』を排除する特約は無効|例外は『定期借家』のみ
3 賃料の『物価スライド方式』条項は原則的に有効
4 賃料『自動改訂』条項|増額幅・増減額バランスで無効となることもある
5 借地の地代の『変更特約』|無効とした判例
6 地主の貸地管理の全般|地代変更・更新・承諾|タイミングが重要
7 地主の貸地管理の全般|不動産管理会社+弁護士による管理サービス

1 『賃料増額・減額トラブル』の予防法|スライド制・増減額排除特約

賃料の増額・減額の請求は『見解の対立→トラブル』となることが多いです。
トラブルとなってしまうと,貸主・借主ともにコスト・手間を消費します。
そこで『予防』するニーズが高いです。

<賃料増減額請求|予防方法>

あ 賃料増減額請求の排除特約

特約として『賃料増額・減額』を制限する方法
→有効性に注意が必要

い 一定の賃料変動基準の設定

契約書上に賃料の変動に関する条項(特約)を規定する
ア 物価スライド方式
イ 賃料自動改定条項

それぞれの詳しい内容は順に説明します。

2 『賃料減額』を排除する特約は無効|例外は『定期借家』のみ

『賃料の増減額の制限』については法律上の規制があります。

<賃料増減額|片面的強行規定>

あ 特約なしの場合

増額・減額いずれの請求も可能

い 『増額しない』特約

有効→『増額請求』はできない

う 『減額しない』特約|原則

無効→『減額請求』はできる
※借地借家法11条1項,32条1項

え 『減額しない』特約|例外

『定期借』だけは排除する特約が有効

原則的な方向性・趣旨は『借主保護』です。
その上で,ごく一部だけ例外が設定されているのです。
詳しくはこちら|借地と借家のルール比較|『普通・定期』の期間制限・『普通→定期』切替制限

3 賃料の『物価スライド方式』条項は原則的に有効

(1)賃貸借契約の中に賃料の物価スライド方式を盛り込むことは合理性がある

『物価スライド方式』は,無用な主張の齟齬を防ぎ,主観を入れない科学的計算なので公平・公正なものです。
実際に『継続賃料の算定』における計算方法の1つとして『スライド法』が使われています。

(2)『物価スライド方式』は原則として有効

『将来の賃料額』については『減額請求の排除』が禁止されています(前述)。
しかし『物価スライド方式』についてはストレートに禁止されていません。
そこで一般的には『有効』と言えます。
もちろん,不合理な程度によっては公序良俗違反(民法90条)などに該当し,無効となります。
要するに,極端なものでなければ『有効』ということです。
判例でも基本的には『有効』と判断されています。

4 賃料『自動改訂』条項|増額幅・増減額バランスで無効となることもある

『物価スライド方式』以外にも『賃料の変更・改定』を賃貸借契約に盛り込むことがあります。
『賃料変更』の特約を一律に禁止する規定はないので,原則的に有効です。
しかし,不合理,特に『賃借人に不利』な内容の場合は『無効』と判断されることもあります。

<賃料変更・改定の特約が無効となる主な事情>

ア 増額の幅が大きい
イ 増額があっても減額はない

これらの事情により『賃料改定条項が無効』とされた判例を紹介します。

5 借地の地代の『変更特約』|無効とした判例

地代変更の特約が無効とされた最高裁の判例を2つ挙げておきます。

<地代『増額幅』が大きい特約→無効|判例>

あ 当初の地代

更地評価額の8%相当額→高い

い 特約

ア 賃料は3年毎に見直す
イ 第1回目の見直し時は当初賃料の15%増とする
ウ 次回以降は3年毎に10%増額する

う 裁判所の判断

増額の程度が大き過ぎる
→特約は無効である
=賃借人は賃料減額請求が可能
※最高裁平成15年6月12日

<地代『増減額バランス』が偏った特約→無効|判例>

あ 特約

ア 3年ごとに賃料の改定を行う
イ 改定後の賃料は,従前の賃料に消費者物価指数の変動率を乗じ,公租公課の増減額を加算又は控除した額とする
ウ 消費者物価指数が下降したとしても,それに応じて賃料の減額をすることはない

い 裁判所の判断

利害バランスが偏っている
→特約は無効である
=賃借人は賃料減額請求が可能
※最高裁平成16年6月29日

6 地主の貸地管理の全般|地代変更・更新・承諾|タイミングが重要

地主の『貸地管理』という視線からは『地代の増減額』は,中心業務です。
この点『貸地管理』はいくつかの業務があります。

<主な貸地管理業務>

あ 地代管理

記録化・滞納時の督促
固定資産税の評価替え(3年ごと)→増額請求

い 契約更新

契約更新の手続
更新料の徴収

う 各種承諾

再築・増改築・借地権譲渡などに関する承諾

関連コンテンツ|固定資産評価は1月1日時点で算定され,3年に1回評価替えがある

このような業務では『タイミングが遅くなる』ことがいろいろな不利な結果につながります。
『タイミングが遅れない』ということが重要になります。

7 地主の貸地管理の全般|不動産管理会社+弁護士による管理サービス

不動産の仲介・管理会社の中には,貸地管理業務をサービスとしてオーナーに提供しているものもあります。
『立て替え払い付地代管理システム』というように商品化されているものをよく見ます。
集金代行など,一定の『借地人との接触』が含まれています。
当然,対立が生じかけているようなケースでは『弁護士以外の者の交渉』は弁護士法違反となってしまいます。
そこで,対立・紛争に近い状態となった時点で,弁護士と『協働』する形が取られています。
詳しくはこちら|弁護士法違反の判例|基本・不動産編|『ポジショントーク』兼『使命感の再確認』
いずれにしても,地主としては『貸地管理』をしっかり行わないと想定外の不利益を被ることがあるのです。