1 賃料に関する特約の種類
2 賃料改定特約の意義
3 賃料改定特約の具体例
4 賃料に関する特約の有効性(概要)

1 賃料に関する特約の種類

賃料に関する特約は有用であり,よく活用されています。
本記事では賃料に関する特約の種類や意義などを説明します。
最初に,賃料に関する特約の種類についてまとめます。

<賃料に関する特約の種類>

あ 不増額特約

賃料を増額しないという特約
条文上設定できると規定されている

い 賃料改定特約(概要)

賃料の改定方法についての特約
紛争予防のメリットがある(後記※1)
賃料を各種指数に連動させるものが多い(後記※2)

2 賃料改定特約の意義

賃料に関する特約として代表的なものは賃料改定特約です。自動改定特約とも呼びます。
この特約はトラブル予防として有用です。

<賃料改定特約の意義(※1)>

あ 賃料改定に関する紛争リスク

賃料の改定の際に当事者間に紛争が生じがちである
内容=改定の可否・改定額をめぐるもの

い 賃料改定特約の目的

予め当事者が賃料の改定について合意しておく
→『あ』の紛争を事前に回避できる

う 賃料改定特約の典型的内容

ア 賃料改定の時期
イ 一定の指数による改定額の算定方法
※大阪高裁平成15年2月5日

3 賃料改定特約の具体例

賃料改定特約の内容としてはいろいろな種類のものがあります。

<賃料改定特約の具体例(※2)>

あ 自動改定特約・スライド特約

一定の指数に応じて賃料を増減額させる特約

い 連動させる指数の具体例

ア 公租公課
次のような税金の金額
・固定資産税額・都市計画税額
※鵜野和夫『不動産の評価・権利調整と税務 第38版』清文社2016年p579
イ 評価額
不動産の実勢価格
不動産の固定資産評価額
ウ 経済的指数
例;消費者物価指数

4 賃料に関する特約の有効性(概要)

賃料に関する特約は,好ましいものであり,原則的には有効です。
しかし,特約をそのまま適用すると不相当な結果(賃料額)になるようなケースでは無効となることがあります。

<賃料に関する特約の有効性(概要)>

あ 規定(不増額特約)

賃料を一定の期間増額しない特約ができる
→特約は有効である
※借地借家法11条1項,32条1項

い 解釈(他の特約)

賃料を改定する特約について
例;自動改定特約
→特約は一般的には有効である

う 有効性

『あ・い』の特約について
内容により実質的に無効となることもある
詳しくはこちら|賃料に関する特約の一般的な有効性判断基準(限定的有効説)